博鳌现场 | 林中:希望政府能给民营房企注入一点流动性

焦点财经Focus 2022-08-10 22:13:50
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房企应该在香港扩大境外人民币债,来替代境外美元债。

焦点财经讯 深度调整中的房地产行业,运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继,探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日,2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会,汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者,以期共同明辨行业更加清晰的未来!

旭辉控股董事局主席林中指出,民营房企这一轮出现债务危机的根本原因还是过去民营房企在中国房地产大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式,这一发展模式持续了很多年,继而使很多企业对此产生了路径依赖。

第二,房企遇到债务危机情况之后如何应对,如何有一个良好的心态。

林中认为,首先不管怎么样企业还是要积极自救,不要选择轻易地打破自己的信用,可能房企觉得倒下去很容易,其实未来站起来更难。所以坚持不倒是很多民营企业,不仅是要有信心,而且要有决心,而且要有毅力,你才会坚持经济自救。因为经济自救会有很多挑战,要沟通外部的利益相关者,包括各家银行、各个债权人、政府,所以民企内部要开源节流,要做主动的变革。

同时,他指出,企业再难也要保交房。因为保交房、保稳定、保民生不仅是一个企业的社会责任,更是一个企业对客户的承诺,我们跟客户是有契约的,我们要讲求跟客户的契约精神,所以不管企业再难,碰到多大的困难,都要全力以赴保交楼。

第三,在应对这些危机,企业积极自救的同时,我们也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。

“我们观察到几个方面,一是因为销售变慢了,很多同行都在反映一个问题,就是只销售了30%,但是贷款已经到期了,需要还钱。”

为此,林中建议一是金融机构或者监管部门能给销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目延长它的开发贷款的期限,根据销售的时间长短来延长。

“以前开发贷款的时间基本上是两年到三年,按以前市场的时候基本上没问题。但是现在市场变弱了,销售周期拉长了,所以它就产生了一个时间错配。”

二是能不能为有足够销售货值的项目增加一些贷款,因为原来的款项你是可以用,但是现在有很多款项被监管了,按以前的开发贷款的比例,现在很多项目其实是不够支持到交房的,或者支持到拨款的时间点,因为有很多时间是分点付钱,竣工之后监管账户才能解冻。同时希望政府能给民营房企注入一些流动性。

林中指出,现在房地产行业是比较平稳的,但是分结构来看,民营房企的信贷总量是在收缩的,民营房企主动被动都在降杠杆。所以希望在这个过程中能保持平稳下降杠杆,实现软着陆。在信贷总量的控制下,房地产信贷的总量也是稳定的,但是民企的信贷有点不足,所以也希望在总额上能给民企一些支持。

因为境外的美元债市场也发生了很大的变化,林中认为,房企应该在香港扩大境外人民币债,来替代境外美元债,进而进一步推动人民币国际化的步伐,既能解决掉一些问题,又能进一步乘势推动人民币的国际化。

“目前民营房企碰到的困难,一个是要靠自身积极自救,一个是要讲究社会责任,以及对客户的责任,要保交付、保稳定。”

另外,林中也希望政府跟金融机构能给这个行业注入一些流动性,比如我最近也提议,能不能给民企发一些有抵押的债券。因为现在信用债发行不容易,民企的信用其实是受损的,能不能发这种有抵押的债券,由各家金融机构都来买一点,能逐步恢复民企的信用。

最后,林中认为,应该对不同的企业要分类对待,对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离,让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入。对现在还没出现债务违约的企业,其实可以扶一把,只要给他们注入一些流动性,他们就能挺过这一关。

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