举牌33轮!数十家房企围猎中央公园!疯狂抢地!较高楼面地价9

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厮杀33轮，民企干掉国企

惊叹！碰瓷中央公园东的地价差点破万！

今天，重庆迎来疫情后的排名前列次热土土拍，集中拍卖近中央公园的2块土地。

前几天查到资料，几十家品牌地产商积报名积极参与竞拍。

今天开拍之前又发现，实际参拍企业数量锐减，不过线上土拍依然经过残酷的30轮举牌厮杀，标的加值近3亿才结束。

值得一提的是，竞标其中有保利、建发这样的大国企，最后被存在感一般的民企碾压夺地。

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地块详情

地块一：荣盛地产，15亿拿下122亩中央公园东地块

地块编号：20018

地块编号：20018

地块位置：渝北区中央公园-空港西区板块

占地面积：8.11万方

容积比率：2.0

可建体量：16.22万方

参拍企业：7组   

溢 价  率：24.95 %

成交楼面地价：9246元/㎡

起始楼面单价：7400元/㎡

地块二：弘阳地产5.92亿拿下59亩中央公园东地块

地块编号：20019

地块位置：渝北区中央公园-空港西区板块

占地面积：3.96万方

容积比率：1.5

可建体量：5.95万方

参拍企业：17组

溢  价 率：32.88 %

成交楼面地价：9957元/㎡

起始楼面单价：7493元/㎡

两地地紧挨着，这里我们用其中一个122亩的地块来举例解读

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用地条件

该出让用地由三个地块组成，F35-1/03地块最不平整，有高差。

停车位：配建指标按《重庆市城市规划管理技术规定》（2018版）执行。（强制性），即车位配比为1:1.2，每户配置1.2个车位。

住宅项目必须按相关规定配置社区组织工作用房和居民公益性服务设施，配置标准按本项目居住户数每100户配置不小于20平方米（建筑面积）进行控制。

幼儿园：按6班设置、建筑面积不小于1800平方米、占地面积不小于1800平方米、应独立设置、宜接近绿地、有独立院落和出口；该幼儿园由摘牌建设业主建设，须无偿移交政府用于开设公办幼儿园，其面积不纳入容积率核算、不计入出让规模；该幼儿园要与对应的住宅项目同步规划、同步建设、同步交付使用；该幼儿园建设要复合相关标准。

公厕：建筑面积30-60平方米，应有单独出入口，应向社会开放。

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区位

大板块属于中央公园-空港，地块北面有大量老旧厂房，南面紧邻紫台春千集，路对面为商品房集中开发区，包括泽科港城国际、水木香山等。

周边二手市场：很明显，一路之遥，价格差距甚大，项目所在路北面的价值相比路对面要低，并且都是不知名的三流及以下开发商，周边价格大约是这样

按照出让控规图，该地块东面为绿化用地，地块西面为文化设施用地。

未来北面的厂房均会拆迁，也为文化设施用地。

此块实际距离中央公园2.8公里，距离机场1.8公里，大的空间范围可以享受到中央公园利好和江北机场利好。

交通分析：地块紧邻轨道10号线鹿山站700米，有轨道支撑，交通比较方便。

配套分析：区域配套学校包括空港新城小学、暨华中学、重庆八中。

建设分析：该地块总建筑面积达到16.22万平米，容积率2.0，地块中间有道路分割，且有限高36米，只能修建12层的小高层产品。

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血腥的中央公园

大版块解读：

其实这就是传说的中央公园东版块，明显碰瓷，但是依然可以享受到中央公园利好。

周边环境较差，两块地北面有大量老旧厂房，配套目前也是“洗剪吹”刚性功能，整体环境并不好。

不过这次土拍新产品，可以为周边人群带去改善型居住条件，低容积率地块，1.5-2.0之间，可打造低密度洋房、小高层物业。

南北一线之隔，价值差异明显，今天地块所在所在同茂大道北侧，属于未集中开发区域，热度远远不如同茂大道南侧，楼盘差价近高达3000一平。

少有可圈可点的就是有一个轨道站点，紧邻轨道10号线鹿山站700米，有轨道支撑，交通比较方便。

从价格来看：

以今天的楼面价看来，未来产品卖价约套内18000/㎡起，不算低位。

目前中央公园集中开发已经进入火热阶段，距离公园最近的项目价格高一些，约20000/㎡，这么小的差距，能否通过差异化的定位吸引到此类客户，开发企业必须好好思考。

紧邻机场和空港版块较近，更多的是吸引吸引空港版块客户要享受中央公园红利，必然面对中央公园激烈的竞争，尤其是大盘竞争。

项目紧邻的已经开发入住项目，很多已经交房，二手房放量已经开始，并且增量巨大，市场明显供大于求。

整个中央公园是一直深受本地和外地人投资置业的热土，但是疫情发生以来，从国内到国外，众人感受到少有的经济困局。

豪不夸张的说，今年大多数人的买房能力直接下降。

面粉的价格自然直接影响面包的价格，这一次中央公园的“开局土拍”也许是今年重庆楼市走势的风向标。

2020，我认为，中央公园大片区的真正红利还没有真正开始，但是楼市的存量血腥厮杀却早已经开始了。

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