行业研报 | 拒绝躺平,标杆房企业绩会透露这几大信号

行业研报

出品时间：2022年5月24日

研究员：企业研究组

上市房企的2021年业绩发布会已经陆续召开。在发布会上，房企总结了自身在过去一年的业绩情况，并对2022年的经营发展做出规划。从销售方面看，房企对2022年的市场还处于观望为主的状态，销售目标相对谨慎保守，有些公司甚至不对外披露具体数字。从投资方面看，绝大多数房企的投资集中在一、二线城市，以粤港澳大湾区及长三角区域为主，这也势必会让他们在局部产生竞争。从收并购角度看，不同类型房企对此的理念各有不同，国企、央企更多的将收并购当做获取项目的手段之一，而民营房企则更关注自身风险的降低。从多元发展上看，除了房企已经深入布局的商业地产及物业管理板块外，康养、文旅、租赁和数字智能等也均为房企发力的方向。而代建以其轻资产、高盈利、抗周期性等特点成为房企转型发展的重中之重。

一、市场下行房企谨言慎行，销售目标公布打起太极

行业下行等因素导致公布2022年销售目标的房企少之又少。由于2021年，房地产市场都处于下行期，多家房企在业绩发布会上均提到行业调控趋于严厉，且前期高地价项目逐渐进入结转周期，造成项目去化情况不佳，住宅销售板块整体毛利率下降等问题。考虑到短期内依旧会延续此前的市场状况，以往总被高调喊出的全年销售目标在今年并未被各家房企重点宣布，绝大多数样本房企认为2022年市场行情有待回升，因此销售目标由“保持在行业排名前列梯队”、“注重规模和利润的平衡”等表述取而代之。

据焦点研究院统计，30家样本房企中，仅8家公布了年度销售目标的准确数字，另有7家房企公布了可售货值或者销售目标大概值等内容，具体情况如下：

房企在设立今年的销售目标时十分谨慎。由于2021年房企销售业绩普遍不佳，超七成房企未完成全年销售目标，从行业整体来看，房企目标平均完成度不足95%，远低于2019和2020年数据。在房企考量自身情况后，这8家公布准确数字的房企中，龙湖集团及美的置业的目标相较于2021年年度目标有小幅下调，其余为持平或小幅上升，较2021年的平均涨幅为3.5%，而多数房企在发布会上也表达了对市场好转抱有信心。

二、土地投资布局思路趋同，拿地销售或遇激烈竞争

在销售目标谨慎发布后，各家房企在土地投资方面也相应收敛锋芒，一、二线核心城市将成为房企的主战场。在城市能级方面，公布投资方向的15家房企均提及继续深耕或回归一、二线城市，且除特殊情况外基本不向三线及以下城市下沉，只有碧桂园、中海地产及美的置业提及相关计划。

从投资区域上看，大湾区及长三角地区为热门选项。此外京津冀、成渝地区、环渤海区域及长江经济带也是房企布局的战略重镇。这些地区为中国经济最发达、创新最活跃、城市化程度较高的经济区，且多数城市能级达到一、二线，住宅市场极具韧性，房价也较为坚挺。

此外，在土地投资的态度上，房企普遍表现的较为谨慎，以销定投成为主流。在当前市场下行背景下，房企通过减少资金支出，为穿越周期储备粮草。但由于房企均选择回归基本面较好的城市，这些城市的土地市场将面临激烈竞争，并造成不同能级，不同区域之间的土拍市场冷热不均；而在完成相应开发周期后，热门城市的项目也或将面临价格及利润方面的压力。

三、收并购成投资拓展重要方式，房企考量各不相同

在收并购方面，各房企以稳为主，以优质项目为投资重点。房地产企业风险项目收并购是2022年以来金融监管部门一直在给予政策指导的。决策层希望通过加大金融政策支持力度，促进困难房企项目收并购，有力有效的防范化解房地产项目风险，有利于支持实体经济发展。而从房地产公司的视角来看，项目收并购是公司投资拓展的重要方式之一，其目的是获得预期利润里达标的优质项目，使自身在后续开发中获得利润空间。

就12家房企的表态来看，国企、央企对以收并购获取项目的方式与其他方式的态度基本相同，筛选项目的重点仍基于项目的预期收益和利润率等指标；而民营房企则更加侧重考量项目及对自身发展的风险性，即便获得了较充足的并购额度支持，仍将谨慎严谨的选择项目。其中，美的置业表示优先着眼于自身参与的项目，那么本质上其收并购将是为了使项目更加顺利的推进，且提升公司权益占比以及操盘比例的做法。混合所有制房企则是稳健与开放并存，将以积极地态度面对。

四、多元化发力重心百花齐放，代建进入发展快车道

随着“三道红线”等监管政策的不断加强，各房企不再追求高杠杆发展，行业加速构建新发展模式，部分房企注重多元化业务的发展。经过焦点研究院统计，30家样本房企在各自业绩发布会上提及多个多元化方向，在保持房地产开发主业稳定发展的同时，开辟第二增长曲线，探索多元化的发展模式。

商业地产及物业管理成为房企铺排最广的两大发展方向，分别有22家及17家房企深耕多年或逐渐开展。在存量资产供过于求情况下，这两大路径有助于房企在存量中发掘较新的利润增长点。而伴随着REITs的发展，“商管轻资产”再度炒热成为热门话题，通过资产证券化方式来盘活存量资产以及品牌输出的方式将自身资产变轻，对于资产过重的房企而言极为关键。

另外，房企通过发掘自身优势，也分别涉足康养、文旅、租赁、投资以及数字智能等多个领域，涉及房企分别有7家到11家不等，例如华侨城就立足于文旅项目为核心而形成的片区综合开发，并且确立旅游业务的中心地位；越秀地产则希望能拓展广州以外TOD项目，继续输出项目管理上的经验；合生创展则在商业、合生活、基建、投资等多元业务优化布局的基础上，将“科技赋能”作为发展战略的重点。可见在多元化发展的道路上，房企各展所长，百花齐放。

此外，代建领域成为房企发力的重点，有15家公司谈及了公司对代建的布局和发展。代建发展之初主要以政府项目代建为主，随着业务的不断探索及完善，商业代建、资本代建以及代建衍生业务出现在市场中，代建企业基于丰富的地产开发经验，能够向委托方输出管理、资源与品牌，并提供全流程的管理与服务。如今代建发展前景广阔，据海通证券预估，“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右，并且轻资产、高盈利、抗周期性等特点也符合当前房地产企业的转型方向。目前，参与政府代建的房企以国企、央企及区域性龙头房企为主。

保障性租赁住房获得政策利好，政府在引入第三方开发的态度上更加积极。十四五期间，住建部预计在40个重点城市初步计划新增650万套（间），总体市场规模很大。各地地方政府均将保障性租赁住房建设作为“民生”工程的重要方向，将加大建设力度，入局保障性租赁住房代建，对房企来讲是一个可行选择。代建房企拥有丰富的项目经验，具有较高的市场竞争力，此类需求将推动政府代建业务的发展。

此外，地方性房企受市场下行影响，需合作品牌代建公司共同开发。部分区域性房企在个别城市拥有丰富的生产资源及物料优势，但迫于目前的市场行情无法完成快速的项目建设和推盘；另外，部分区域性房企在拓展新城市时，可能会受限于项目支持能力有限。这时都需要引入品牌房企参与代建合作，结合项目本身具有的区位优势，提高项目整体去化水平。

多家房企在代建中已经取得积极进展。在样本房企中，“代建排名前列股”绿城管理股价从2021年9月至2022年2月的涨幅超过100%。绿城自2005年开始发展代建业务，经过16年的深耕，2021年绿城通过代建取得843亿元的销售金额，取得明显先发优势；金科公布2021年代建储备建筑面积586万平方米，代建储备货值近500亿元，一二线城市占比达到50%以上，也以取得一定规模和知名度；中交地产专门成立全产业发展联盟，拟打通房地产代建业务全服务链条；此外，万科、碧桂园、旭辉和远洋集团也均在近两年陆续成立多家代建子公司，代建行业正在蓬勃发展。