北京二手房指导价限制取消实探:学区房“神话”不再,有换学区房者面临卖房难题

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作者 | 王迪

北京二手房指导价“紧箍咒”松绑，并没有在市场中激起太大的浪花。

近日，有市场消息称，北京解除二手房指导价限制，海淀29个学区房源恢复挂牌。对此，搜狐财经联系多位房地产中介证实了该消息的真实性。

曾经水涨船高的学区房，挑动着每一位家长的心。坊间有一种说法，只要孩子能力够，并且户籍在海淀，一只脚已经踏进了名校。

但是，近年来，随着政策的收缩，学区房热度降低，购房者购置二手房的心态趋于平稳。此次政策是否会再度推高学区房的价格？对于市场高价学区房的成交带动作用如何？购房者心态又是怎样？

搜狐财经通过多方采访学区房置业者、专家及房产经纪人发现，即便是政策放松，学区房也很难重回往日荣光。

“学区房急需接盘侠”“卖二换学区，谁接盘是个问题”

在“鸡娃”和买房之间，李泽选择了后者。她奉行的教育孩子准则是“孩子缺的就是个环境“。

几年前，李泽为了孩子上学在海淀莲花桥买了一栋小学区房。她告诉搜狐财经，房子目前不属于海淀29个热门小区，当时房子单价是9万多元/㎡，现在涨到了11万元/㎡左右，但是现在涨不动了。

“因为出政策觉得应该好卖了，刚挂出来。“李泽表示，现在孩子上四五年级，学籍就不用了，但是现在是六年一个学位，房子放出来太早也不好卖，因为有的热门学区有落户年限的要求。

同样面临学区房选择的还有周舟，他的孩子今年不满一岁。作为一名北京土著，他的想法是将家里名下的丰台、朝阳两套刚需房卖掉，然后在海淀买一套“门槛”学区房。这是他结合经济情况深思熟虑的结果。

他向搜狐财经坦言，现在最大的问题是自己名下的两套刚需房并不好卖，因为目前能接盘的刚需人群很多已经离开北京了，谁来接盘是个问题。

事实上，预算向来是决定学区选择的关键因素。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，海淀取消二手指导价，有利于买房者贷更多的款，可以避免首付更大的压力，因为此前还要支付二手指导价格以上部分的总价。这一政策是配合认房不认贷，以及未来会逐步落地的首套、二套首付比例下调等措施，有助于置换型改善需求入市，激活改善市场的购房群体买房需求。

但是，在周舟看来，目前海淀好的学区房上千万，一般的学区房也得七八百万，新政之下首付门槛确实降低了，但是贷款额度增加，证明未来还款难度在上升。未来经济预期不好，即使银行降存款利率，自己肯定也不愿意加杠杆。

搜狐财经发现，就目前恢复的挂牌房源价格来看，贝壳平台显示，以海淀区最热门的蜂鸟家园为例，最高单价为17.98万/平，总面积43平米，总价为779万元。

“我不准备往里添钱，剩下部分组合贷款。”周舟如此表示。

有家底做背书的周舟代表的是，一类想买海淀学区房的父母。对于那些收入并不高的家庭来说，在面临孩子上学问题，不得不作出妥协。

王红同样面临孩子上学的问题，她们一家现在住在北京门头沟。她告诉搜狐财经，目前周边没有什么好学校。但是实在“卷不动”。今年在海淀看了一些学校，感觉能上的不多，主要是没钱，最终她决定未来换房到石景山再给孩子寻觅一所合适的学校。

此外，就看房量来看，北京链家海淀区某门店房产经纪人则告诉搜狐财经，目前咨询学区房的数量还可以，整体市场相对都是比较平稳。此前高价学区房也能成交，只是不能挂牌，所以影响并不是很大。

“现在房子价格相比2-4月份确实降了一些，9月买学区房挺合适的。假如到明年再买，孩子上学就太赶了。”该位经纪人表示。

2028年北京京籍幼小升不足8万，未来学区房还会值钱吗？

即便面对高昂的房价，亦有成千上万的学区房妈妈愿意倾注全家6个钱包，将全部资本投入到老破小学区房中去，这助长了曾经学区房的神话。因为除了满足孩子上学需求之外，未来高溢价的学区房后续出手也会赚得一笔。

但是，周舟所担心的问题是，现在即便买了学区房，未来可能也并不值钱了。

“北京今年要新入学、即有学籍的学生，一共差不多20万人。因为6年前，二胎放开，今年是北京有史以来最多的一批学生。“

他告诉搜狐财经，今年北京所有高校都在做一件事，那就是扩招，为了让这些学生有学上，招了很多老师，包括连学校都开始在扩建，但是这些教学资源在未来三到五年会迅速收缩。

“我儿子这一代就没什么人了。还会造成教育资源的紧张吗？”这是周舟的思考。

供需关系向来是影响价格的第一要素，新生儿数据的变化恶化了高产出、低回报的学区房路径。

2016年，“全面二孩”政策带来的出生堆积，据北京市教委数据显示，2023年京籍幼升小的人数约17万，而属于近十年最高，而这一数字在未来的5年会迅速锐减，直至2028年人数将骤降至不足8万。

除了人口的锐减至外，更为重要的外部因素是，经历中考改革、多学区划片、教师轮岗等政策调整，学区房“最强阵地”在地产下行周期中失守，部分溢价过高的学区房，也在政策的控制之下实现“去泡沫化”。

图源：北京市教委

尤其是，2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。这让很多家长花了大价钱买海淀学区，最后还是被调剂到差校。这也让热门学区部分房源直降百万。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对搜狐财经指出，很多城市的学区房在2020年到2021年时间段涨幅很大，有些透支。但是，2021年下半年北京出台新政之后，二手房超过挂牌指导价1%的不让挂牌，这让学区房价格下跌幅度比较大。

专家：政策放松后不会引起学区房哄抢，对市场交易影响不大

高价学区房神话“泡沫”正在被刺破。解除指导价是否会造成高价学区房的再次哄抢？

合硕机构首席分析师郭毅对搜狐财经表达了否定。

她指出，一是孩子数量在逐渐减少。此外，以海淀这29个热门小区为例，里面存在着一些“老旧小”房源的限制。

在郭毅看来，不论是“老旧小”的价值提升难度也好，还是各个学区之间其实在用教育均衡化的发展方式去拉平，一个行政区内部的学区之间的差距也在缩减。就现在来看，对于学区房大家更多的是出于自住的用处，投资属性没有必要了，也很难取得很好的所谓的投资收益。

回忆起北京二手房指导价的落地，58安居客研究院院长张波对搜狐财经指出，是为控制高房价炒作。

他认为，从当下市场来看，二手房指导价两个主要目的均已不存在了，市场的投资需求已经不在，当下入场的几乎都是自住需求，再通过指导价来限制二手房价的意义已经不大。同时二手房市场现在面临更多是挂牌价和成交价的下行，而非上涨，解除指导价对市场的扰动性可能也并不强。

有相似观点的还有杨红旭。他认为，学区房这两年在很多城市都弱化了，现在炒作学区房的因素很弱。北京学区房指导价放开也只是政府的行政管制的放松，对市场的交易没什么大影响。

一方面，家长对学区房的信仰正在崩塌，另一方面，政策端显然也有逐步放开，避免过犹不及的嫌疑。

北京链家海淀区某门店房产经纪人告诉搜狐财经，目前北京海淀29个学区房源恢复挂牌，但是显示的是一部分房源。“应该是每个小区都上架了一部分房源，还有部分高价房源没有呈现。中介行业协会会统一调整，具体要看通知，暂时还没有明确的消息。”

结合此前“认房不认贷政策”及二手房指导价格限制取消，周舟则向搜狐财经透露，目前北京“认房不认贷”新政对“买一卖一”这部分客群有作用。但是对于名下有一套还想再买一套学区房的人群其实是有限制的。因为毕竟有一套房再买就算二套，首付比例也不会有变化。

他认为，新政能普及到的很多购房者还是会被卡住。所以，“认房不认贷”一周都撑不了，对市场的“刺激”就过去了。

从9月15日国家统计局房价数据来看，1-8月，房地产开发投资、销售面积和销售额、房企到位资金等多指标累计增速继续下降。其中，就8月来看，70个大中城市中，二手房价环比上涨的城市只有3个，北京是唯一上涨的一线城市，且领涨全国，66个城市房价全面下跌。

对于如何真正实现北京楼市回暖，在周舟看来，从更长远的角度来看，不如让政策将北京商住限购放开。这对于很多外地年轻人来说，一套五十万四五十平的商住，就能让他们在北京能安家落户，这个门槛很低，而且像这种刚需门槛一但放开，楼市就会从最底层的逻辑开始恢复，二手房市场就能回暖。但是，这又与北京所谓的减量发展政相违背。

“现在买改善房的客群很多都是‘抛一买一’，现在最可怕的是，抛出的刚需买的人比较少，因为大部分人要么被限购卡死，要么就在北京活不下去，人走了。”周舟如此补充道。

（注：周舟、李泽、王红均为化名}

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