绿城管理全国谋扩张:张亚东从内部配人,李军欲从外部招揽人才

编者按：又到年中财报季，搜狐地产&焦点财经《深响财报季》特别策划上线，直击上市房企、物业公司业绩会，传递最新鲜、有深度、有温度的财报解读报道，本篇聚焦绿城管理。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

绿城管理（09979.HK）上市三年以来，张亚东首次出现在其业绩会上，不是以绿城中国（03900.HK）董事会主席的身份，而是绿城管理董事会联席主席的身份。

8月1日，绿城管理召开2023年中期业绩发布会，张亚东带领新管理层出席，董事会副主席李军、行政总裁王俊峰和执行总裁林三九分坐其左右。

前一日披露财报的同时，绿城管理对组织管理架构进行调整，张亚东获委任为董事会联席主席，郭佳峰由董事会主席调任为董事会联席主席；李军升任董事会副主席，并卸任行政总裁（首席执行官）职位，由王俊峰接任行政总裁。

绿城管理解释道，代建业务市场快速增长，为更好的应对行业竞争，朝着成为“中国最大的房地产开发服务商”的目标迈进，所以进行管理架构升级。

李军在业绩会上分析道，目前代建行业竞争加剧，超60家品牌房企布局代建赛道，2022年代建企业新签建筑面积首次突破1亿平米，2023年上半年行业整体新拓超6769万方，规模前五的企业分别是绿城管理、华润置地、蓝城集团、中原建业和金地管理。

具体来看，绿城管理2023年上半年新拓面积为1727万方，同比增长30.6%，超过行业新拓总量的25%，市场份额依旧保持在四分之一以上。

如果按照代建费测算，这一比例更高。绿城管理上半年新拓代建费预估52亿元，同比增长26.3%占，据的市场份额超过30%，因为其新拓当中主要构成是商业代建。

这进一步稳固了其代建行业“第一身位”的地位。截至6月底，绿城管理代建项目已布局全国123 座主要城市，合约项目总建筑面积1.136亿平方米，在建面积达4914万平方米。

高管调整背后：张亚东给李军配人

新拓的强劲带动下，也在继续催动其业绩的增长。

财报显示，绿城管理上半年实现收入15.49亿元，同比增长23.1%；实现毛利约8.06亿元，同比增长27%；实现归母净利润约4.74亿元，同比增长31.3%。

这似乎也在投资人的预期之内，地产惨淡、代建爆发早已成为业内公开的秘密。相比于此，投资人更为关注绿城管理此次的架构调整，有投资人甚至直问张亚东：“李军总会不会长期留任，继续带领这个团队？”

对此，张亚东强调：“此番调整是给李军配人，不是换李军。我从来没有想过换李军，这个担忧完全不存在。”随后，他以国企的架构来比喻：“我和郭佳峰是非执行董事，董事会需要执行董事来坐班，李军就像国企的董事长，而王俊峰就如同总经理，是这么一个关系。”

李军也表态道：“这家公司已经服务了22年，全部家当都在这家公司里，亲戚朋友和兄弟伙伴都在这里，而且对绿城管理的商业模式也很看好，我会长期服务绿城管理。”

张亚东说道：“绿城管理上市前还是一家小公司，现在变成一家大公司，对人的要求发生翻天覆地变化，我是绿城管理和绿城中国的最高决策者，近几年一直在思考如何给管理集团赋能，通过‘外引内联’给管理配人。”

“但代建行业还不成熟，尽力吸引行业人才的同时，也在将内部人员调配至绿城管理，包括目前绿管的副总裁付鹏、程敏，均是从绿城中国调任而来，这些都是给李军配的助手。”张亚东补充道。

一年前，李军与张亚东有过深聊，把握好代建机遇成为共识。于是，李军再次向张亚东要人，2022年底，王俊峰从绿城中国进入绿城管理担任执行总裁，同期绿城宁波城市公司副总周叶也调至绿城管理担任助理总裁。

“将王俊峰配过来，还有一个重要原因，就是林三九已经年满60岁，虽然董事会已经决定返聘，但他毕竟要退休的。如何再给李军配一个工程条线的得力干将，而王俊峰在绿城中国体系中，是一个非常优秀的工程管理干部。”

张亚东接着谈了具体分工：“我和郭佳峰都是非执行董事，更多是赋能，在一些大的节点上出主意、调动资源，也是我挂职联席主席的一个用意，绿城管理还是由李军负责和牵头，以大郭总作为董事长为主。

“实际上，可以把我忽略！”

同时，他也解释了郭佳峰未出席业绩会的原因：“他今天正在（忙着）拍地”。8月1日，上海开启今年二批次第二轮土拍，杭州也迎来第八批次土拍。当日，绿城斥资近百亿在上海、杭州各竞得一宗土地。

规模谋扩张：欲挖外部人才加盟

相比于组织架构调整，张亚东建议投资人更应该关注，绿城管理如何在全国迅速铺开市场，以及派息每年如何保持30%左右的增长。

2020-2021年，绿城管理派息率分别达到65%、70%。2023年中期期间，绿城管理派发2022年度的末期股息，派息率增至80%，还派发了特别股息，合计派息率100%。

张亚东透露，绿城管理财报发布当天，他们内部有过一个讨论，派息增长的对外表述，应该是用30%左右还是30%以上，最终采取了保守策略，改成了30%左右，原文稿中是30%以上。

谈及此处，李军表示：“未来很长一段时间，可能还会在80%的派息率基础上保持稳定。因为绿城管理的钱没有太多用处，去年进行过一次收并购，现在发觉我们不需要收并购，用品牌、信用和商业模式可以吸引更多人加盟，这是一个比收并购更好的商业模式。”

他认为，国内房企中位数的负债水平目前超过85%，在资产价格有预期向下或者实质向下的过程当中，是无法抵抗行业冲击，所以必须做出改变，未来是投资与开发相分离的趋势，而绿城管理有机会引领这个趋势，主要通过三个方面：

第一，进一步加大流量入口，例如政府代建端更好的走出浙江省，进行多元化；以及在近期提出的超大特大城市城中村改造寻找机会，绿城管理是中国最大的政府代建承建商，李军认为理所当然有机会。

第二，“保交楼”业务，这是当下的风口业务。如果能够处理好这项业务，可以帮助政府和老百姓实质解决一些压力点，既有面子又有里子，绿城管理还要再扩大。

但是流量进入以后，就要思考组织架构问题，这也是绿城管理目前最大的压力点，就是订单足够，但处理订单的能力不够，就如同李军两年前的一次路演中所讲，就像洛杉矶的港口，货卸不掉。

“所以，这也是邀请俊峰总加盟的一大原因所在。接下来，我们还会邀请行业内外的更多优秀伙伴加盟。甚至会采取一些更好的政策，吸引一些做代建的团队成建制的加入，而且不会动用收并购资金。”

第三，通过输出改变行业发展现状。当下行业内存在一些非正规竞争，绿城管理需要做很多事，比如标准体系开源分享，然后形成行业的共识，甚至形成行业标准。

对于绿城管理的组织架构，张亚东指出全国有460多个项目，却只有五个大区，每个区的管理幅度很大，精度、颗粒度、深度都不够，以华南公司为例，西北可以管到西安，往北可到河北，往西能到云南。

所以，他给李军下一步提出一个重要任务，就是优化组织架构，比如说五大区换成十个，但这可能又要五个区域总，又涉及到了人的进一步配置。

同时，他提到了政府代建的扩张，绿城管理下面的乐居集团，现在占浙江代建总额的90%，如何把90%覆盖率推广在全国31个省市区直辖市，特别是一些其他省份的政府代建，如何能像杭州一样占据第一，变成绝对老大，绿城管理现在需要迅速在全国进行配置推广。

不仅是董事长和副董事长，新上任的行政总裁王俊峰也有类似的表达：“会逐步考虑对重点城市设立城市公司或者是项目群，主要是为了加强管理，这样才能快速使得管理指令到达。所以，对于组织架构，会进行相应的调整。”

对于当下面临失业潮的地产人而言，这无疑是一个机会。