万科“储粮”2500亿释放了什么信号?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

最近，万科在融资层面的好消息不断。

11月21日，万科宣布，董事会向股东大会申请3年发行500亿元直接债务融资授权。其中，万科已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，只待股东大会决策程序后正式报送。

两天后，农业银行与万科举行银企战略合作协议签约仪式。同日，交通银行、中国银行与万科签署战略合作协议，将为万科提供2000亿元授信额度。

短短3日，万科拟融资和获得的银行授信总额超过了2500亿。11月24日，股市开盘后，万科股价上涨，一度涨逾4%。

万科一向是行业的风向标，带头大哥的“广储粮”，究竟释放了什么信号？

手有余粮，心中不慌

其实，作为最早喊出“活下去”的房企，万科活得还不错，手头不算紧。截至三季度末，万科现金及现金等价物余额为1158亿元，现金短债比达1.97倍，偿债无忧。

今年9月，“悲观主义者”郁亮还转变风格，称“市场已不用恐慌”，向行业吹了一丝暖风。

不过，郁亮也预判到，市场长期会缓慢、温和地恢复。

事实的确如此。国家统计局数据显示，10月，全国商品房销售额9452亿元，同比减少23.7%，降幅较9月扩大了9.5个百分点。

市场持续低迷、销售再度“探底”，行业龙头万科也难逃寒冬。2022年1-10月，万科累计实现合同销售金额3467.7亿元，同比减少33.45%。

此外，万科前三季度经营性现金流净额由正转负，从上半年的83亿元变为-41.76亿元，同比大降442%。这类情况在万科身上，并不多见。

在郁亮看来，“市场坏时不恐惧，安全比增长重要”。如今楼市复苏尚需时日，万科仍需积极“储粮”，提升现金水平，增厚安全边际。

10月底，万科召集各大区首和条线责任人开了场闭门会议，郁亮亲自督战，要求不遗余力保销售、抓回款。

与此同时，监管层不断加强对民营房企融资的支持力度。

从 “第二支箭”的扩容和持续落地，到“金融16条” 的央企、民企一视同仁，再到央行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会，反复向行业传递融资宽松信号。

融资暖流涌动，监管层已经把钱送到手边，万科怎能错过“囤钱”的大好时机？业内预测，3天“储粮”2500亿，于优质房企万科而言，也许只是一个开始，未来仍有增量空间。

为“增肌”与抄底做准备

市场不好时，安全比增长重要。如今，行业融资环境向好，2500亿“储粮”已备，万科开始有余力为企业长远发展做准备了。

郁亮认为，“在地产行业冬天里，当下最主要的事情就是生火取暖，将现金流稳定、财务安全放在第一位。同时，能否继续走下去，取决于“肌肉”有没有长起。

自2014年向“城市建设服务商”转型以来，万科就积极布局多元化业务，如今已在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等领域多点开花。

今年1-9月，万科物流仓储业务实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅业务中营收23.1亿元，同比增长11.5%；商业开发与运营业务营收62.5亿元，同比增长10.6%。

但是，“第二增长曲线“尚未形成，仍需资金加持。

在11月21日的公告中，万科提到，拟将申请的500亿融资计划，部分将用于投资于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等项目。

在11月23日交通银行、中国银行与万科签订的战略合作协议中，均提到，将为万科提供多元化融资服务，其中包括并购贷款。

作为行业老大哥，此番大手笔融资后，万科是否会出手抄底市场，引发行业猜热议。

今年年初业绩会上，郁亮谈及并购话题时曾表示，“会在保证自己安全的同时，尽我们所能，做对行业健康发展良性循环的事情，留意相关机会。”

近期，万科已在拿地方面有发力逆势布局的迹象。据披露，10月份，万科新增加开发项目5个，需支付权益地价77.89亿元。而在6~8月份，万科拿地总金额分别为3.63亿元、2.2亿元及11.23亿元。在土地市场上，熟悉的万科逐渐回归了。

不仅如此，今年，万科已在并购市场发力。

6月7日，绿景中国公告称，万科将注资约22.8亿元，入股其旗下深圳白石洲城市更新项目公司8%。

万科主要参与项目第三、四期的开发，并与绿景中国按照20%、80%的利润分配。

白石洲项目是深圳最大的旧改项目。从可售面积来看，白石洲三、四期可售面积共计130万平方米，占据项目总可售体量的八成。按照一期可售货值300亿元粗略推算，三、四期的可售货值规模可超千亿元。

这意味着，万科只用23亿元的价格，就能撬动一个千亿项目的部分收益。

值得注意的是，万科在这次交易中给自己设置了退路，若在2025年项目出现融资缺口或未能顺利开发，万科可退出，绿景中国则给投资款12%的复合年回报；若不回购股权，利润从20%上涨到40%。

设置投资退路，在万科身上并不意外。无论是抄底还是长线布局，万科不会轻易房企谨慎原则。