广东加快开展基础设施REITs试点 保租房REITs“入场券”将扩容?

作者丨王迪

出品丨焦点财经

信贷、债券、股权“三箭”齐发之下，房企迎来久违“融资雨”。正当房企们为资金扩容忙碌时，12月5日，广东省发改委公布《广东省关于加快开展基础设施领域REITs试点工作的实施意见》，为此场“狂欢”再次加码。

意见提出，加快开展基础设施REITs试点。推动省属国有企业同类资产通过市场化交易、合作组建、无偿划转等方式进行整合，提高REITs产品谋划能力。支持鼓励已发行的基础设施REITs，利用省内优质存量基础设施资产进行直接扩募，做大做强基础设施REITs产品，打造一批基础设施REITs资本运作平台。

此项表述与“第三支箭”强调发挥REITs及努力打造REITs市场的“保租房板块”不谋而合。证监会在“第三支箭”明确指出，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs等。

更为重要的是，12月1日，国家发改委提出下一步将提高基建设施REITs的申报和推荐的效率。由此呼应广东省试点快速跟进，广东省发改委将省属企业发行基础设施REITs的情况纳入国有企业年度经营业务考核，鼓励全省各级国有企业通过发行基础设施REITs提高直接融资比重、优化资本结构。

对此，某业内资深人士告诉焦点财经，此次广州REITs的推进更多地是从发改委此前促进REITs发展角度去理解，当然与第三支箭也有一定的重合。

“第三支箭主要针对房地产，此次广州基础设施领域REITs主要针对国企，尤其是一些在基础设施方面有布局的国企。”该位人士表示。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时表示，此次广州文件主要是给地方融资平台融资。近年来，包括广东在内的所有地方融资平台几乎已经“弹尽粮绝”。所以，必须要通过第三支平台负责基础建设，基建投资必须要解放地方融资平台，让他们能够在市场上“套”一些钱进来。

他认为，保障房租赁率应该回报非常低，此次REITs更多的还是会以基础设施或国有企业的一些物业为主，应该对存量市场没什么帮助。

业内资深人士张宏伟则认为，此次广州文件与第三支箭政策有些许相关性，应该会利用政策的风口区加速REITs的推进。他认为，基础设施包括诸如高速公路等领域，固定资产聚焦在房地产领域就是保障性租赁住房（以下简称“保租房”）及商业地产等，未来会加速保租房REITs的落地。

保租房REITs迎“春天”？

相比于此前保租房REITs大多以国央企为主，此次广东省文件特别指出，支持地方国有企业、其他类型所有制企业开展基础设施资产常态化梳理盘点，推动符合条件的资产采用REITs、PPP和其它方式进行盘活。积极培育REITs专业人才，支持省内高等院校开展REITs学科教育，大力培育REITs专业后备人才。

这意味着其他类型所有制企业REITs或将迎来新的机遇。

2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs试点申报项目名单。同年9月，银保监会提出将加大对保障性租赁住房的支持。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT成为首批落地项目。推动保障性租赁住房REITs(下称“保租房REITs”)成为公募市场中的“香饽饽”。

保租房REITs 发行脉络（2021.7-2022.8）

不到一年的时间，2022年5月27日，首批保障性租赁住房REITs——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT分别在深交所、上交所申报，三日后获受理，后于7月11日和7月14日获通过，分别历时45天和48天；同年7月29日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT申报当日即获上交所受理，后8月5日获通过，历时仅7天，再次刷新公募REITs审批历时最短记录。

保租房REITs 以首批落地项目为例

随后，华润旗下华润有巢REIT成为国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，华润置地成为首家涉猎保租房REITs的房企，刷新了公募REITs网下发售配售比例纪录，总吸引资金超过了1200亿元。

梳理目前已经落地的保租房REITs，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司、厦门安居集团有限公司、深圳市人才安居集团有限公司，均为保障性租赁住房企业，并非以住宅开发为主业。华润有巢REIT背后同样是央企加持。

保租房REITs 以首批落地项目为例

“第一批参与的像保租房REITs，基本上还是国央企，地方国企手头上有一定的资产，尤其是优质资产。这几单基本上是优质资产出租率都在90%以上，位置地段都还不错。”张宏伟如此表示。

除了对象的扩容之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策对国有企业的存量资产改革、价格形成机制、各类激励鼓励措施等角度给予了明确的规定。

“有利于推动省属国有企业全面开展存量基础设施资产盘点，摸清资产底数，并依据新增投资需求、资产保值增值需要，统筹安排存量基础设施盘活节奏，科学编制存量基础设施盘活三年工作方案。”

焦点财经梳理发现，按照“一领域一平台”的总体思路，此次广东省基础设施REITs试点项目主要聚焦交通、能源、生态环保、市政、园区、水利等领域，探索完善保障性租赁住房等民生项目政府投入机制，加快完善收费公路、能源、垃圾处理、供水、污水处理、停车场等领域价格形成机制，探索部分领域由政府定价或指导价调整为市场定价及差异化定价机制。

其中，特别提到按项目成熟度和开展阶段，分级纳入项目意向库、储备库和发行库，确保符合条件、有意愿的基础设施项目“应入尽入”，这也体现了项目落地的迫切性。

事实上，REITs的创新已经成为今年重要内容，主要聚焦在保障性租赁住房领域。2022年5月，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》对外公布。该文件指出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。

该文件指明，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施、综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。

此前华润有巢REITs的上市，为华润置地提供了另一种以股权为基础的融资方式。加上“第三支箭”在股权融资领域的强调，或许会在融资风口带来更多企业REITs“入场券”的扩容。

华润置地也曾表示，通过华润有巢REIT上市，公司能盘活基础设施资产，避免因基础设施投入恢复期较长以及资产周转率较低带来的不利影响，增强公司的滚动投资能力和可持续营运能力。

另据住建部披露，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件，这也为资本市场新的融资空间提供了想象。

保障房公募REITs发行主要看资产质量

就目前来看，国央企平台享有第一波红利，目前民营企业还没有看到很明显的动作。张宏伟指出，除了平台之外，影响保障房REITs发行的重要因素就是资产质量。

相关熟悉REITs发行的业内人士指出，基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

就红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT来看，浙商证券分析称它们大多有相似的共性：底层基础设施资产区位优势显著，租金收入仍有一定的上升空间，项目接近满租，成熟的运营带来稳定的现金流，毛利率逐渐由负转正，并呈现上升趋势。

保租房REITs 以首批落地项目为例

其中，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居REIT底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低和租售比让租赁住房市场需求居高不下。

此外，根据招募说明书，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目出租率分别为98.78%、99.29%，具有相对稳定的租金收入，三者各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，由于底层资产的区位优势和所在城市住房供不应求，考虑疫情等不利因素，保守预计未来租金年增长率仍能维持1.5%左右水平。

在毛利率方面，2022年第一季度红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目毛利率依次为52%、68%、70%。根据招募说明书，在合理假设下，三个项目2023年可供分配金额分别为4,918万元、5,263万元和4,960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，十分可观。

保租房REITs 以首批落地项目为例

从深圳、北京、厦门保租房REITs的落地，再到广州稳健推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展文件的发布，可以看出城市面也在扩展。

严跃进也特别提到，广东此次很明显提及了各类机构的参与，包括深圳证券交易所，也提及到广泛引进金融、法律、财务、税务、基础设施经营管理等REITs领域专业领军人才；鼓励各地市参照企业IPO对发行REITs产品和扩募给予相应激励支持，落实基础设施REITs试点税收政策，对列入《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》的项目可按照规定享受企业所得税减免。

“此类动作说明广州对于REITs方面的创新力度明显增强，其也有助于促进REITs产品的积极创新和发展。此类规定客观上也值得全国其他城市的学习。当前主动者掌握先机，各地要持续关注REITs的改革，积极做好此类金融市场的发展。”