北京写字楼租金一季度加速下跌至每月每平283.3元,甲级跌幅超乙级

4月9日，CBRE世邦魏理仕发布北京一季度房地产市场回顾，从写字楼、零售物业、仓储物流、商务园区和物业投资五个方面，回顾了北京一季度的表现。

具体而言，北京写字楼市场受季节因素影响，新租交易总面积环比下降。在新租交易中，搬迁活动依然是主流，占交易总面积超四分之三，大部分来自市区优质写字楼以外的楼宇。

第一季度大面积退租情况逐渐减少，全市净吸纳量环比增加两倍达7.3万平方米。中关村、奥体等科技中心，以及丽泽、通州和石景山等新兴商务区，受益于租户换迁意愿的增强，季内净吸纳量均超过一万平方米。

整体空置率受新增供应影响，环比小幅抬升0.3个百分点至22%。全市平均租金面价加速下行，同样本比环比下降2%至每月每平方米283.3元，其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等区域跌幅靠前。

与此同时，面对市场对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇希望通过降租获得更大的主动权，使得甲级租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级。

零售物业市场方面，全市空置率环比小幅回落0.3个百分点至7.7%，购物中心首层平均租金同样本比环比上涨0.5%至每天每平方米32.6元，增长的主要为位于CBD、王府井及三里屯等核心商圈的优质项目。

仓储物流市场方面，第三方物流、制造业租户由于降本增效或自身业务收缩导致的京内搬迁、外迁、退租等现象日益普遍，市场竞争压力日趋明显。全市空置率环比下滑1.6个百分点至50.2%。

北京长期处于高位的租金水平自2010年以来首次走低，平均租金同样本比环比下降1.4%至每月每平方米56.5元，其中平谷大幅调整，可租赁空间较充裕的顺义其他、通州、大兴京南等子市场亦有小幅下滑，而顺义空港、马驹桥等刚需型核心市场则相对稳定。

商务园区市场方面，一季度得益于产业类新租需求的持续释放以及大面积腾退现象的收尾，季内全市净吸纳量录得6.9万平方米，同比上涨30%。但租金继续在下降渠道，季内全市租金报价录得环比下降0.8%至每月每平方米155.8元，尤其以泛中关村集群租金下调领先。

另外，热门板块生命科学专项园区季内租金报价同样本比维持平稳录得每月每平方米109.2元。

物业投资市场方面，北京一季度共录得九笔交易，共计交易总额64.5亿元，环比上涨24%，同比下降7%。其中，金额最大的两笔交易均为险资机构投资者从地产基金手中购得位于核心地段的写字楼，一笔是友邦保险以24亿元购入位于CBD的凯德星贸项目95%股权，另一笔则是长城人寿以10.2亿元购入同样经过地产基金改造增值的新街高和。

世邦魏理仕在报告中指出，北京第一季度整体大宗交易量仍显平淡，尤其是投资型买卖活跃度远未恢复至疫情以前水平。写字楼板块在租赁基本面挑战下资本化率再度走扩，而零售和仓储物流板块得益于相对稳定的租赁表现以及C-REIT扩容的利好，季内维持平稳。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“租赁需求较弱和买卖双方对价格的预期差，是当前物业投资市场面临的主要挑战。投资者对资产价格的重新锚定会以租赁市场的筑底和明朗为前提，因此租赁稳定且价格有较大优势的写字楼，以及基本面稳步修复的零售物业、酒店、长租公寓等板块有望年内率先发力并有更多交易落地。”