博鳌铿锵行 | 房企债务危机,如何自救与他救?

焦点财经讯 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来。

大变局之下，房企债务危机成为了各方关注焦点，在违约边缘以及已经暴雷的企业，都面对各不相同的命运，如何自救与他救？8月9日上午，在博鳌铿锵行“债务危机与解决之路”主题讨论上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华，社科院大学城乡建设经济系教授陈淮，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康，旭辉控股董事局主席林中展开了探讨。

邱晓华：建议政府主动承担应有的救助市场主体的责任

当前房地产行业进入了寒冬季节，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华分析，应该看到房地产业今天的问题是多方面因素造成的，有市场的问题，供需形式的改变，有政策的问题，有政策的调整，也有企业自身的问题。化解目前地产领域的债务风险，首先对属于政府政策性因素带来的问题，政府应当主动作为，主动承担应有的救助市场主体的责任。

邱晓华表示，对市场出现的问题，应当通过各个主体（银行、地产商、消费者）之间相互协商，协商出一个大家都可以接受的条件来解决问题。对企业自身出现的问题，企业应当自我承担责任。因此从这样一个逻辑出发，中国政府对外债都能够实施减免的政策措施，对一些可以救助的地产企业，对他们存在的银行不良贷款的问题，或者还不起贷款问题，应当动员有条件的银行、资产管理公司去托管这一部分债务，用托管的办法来解决他们的困难。这是当下值得去做的，通过政府的推动，来把那些已经建成，但是还不能卖出去的房子作为社保或者租赁的房子，走政府收购，用来解决那些买不起房子的人的需要，这是一个最主要的办法。

陈淮：对已购房人群出台保护或鼓励政策

社科院大学城乡建设经济系教授陈淮表示，化解债务应该是该谁的责任，谁得把自己的责任担起来。他提到了河南建业，前一阵子在暴雷边缘，较新消息显示河南建业的5亿美元债按期偿还，这部分资金有政府纾困基金，有被国企收购的一部分股权充实资本金，还有一部分是大股东出售股份，然后再借给企业还债。

陈淮表示，除了这几条之外，他认为还有两个部分的责任，包括政策和社会主体的责任，不光是纾企业之困，而且要纾购房人之困。疫情以来，一家老小要吃饭，还被房贷、车贷压得喘不过气来，需求方信用基础也崩塌了。现在凡是因为房子卖不掉而出现资金链断裂的，一个是政府的限购政策限住了，第二是预期恶化了，因此应该出台保护已购房人群，在一定收入人群或者什么样家庭收入阶层，出台相应的保护或鼓励政策。

陈淮还提到了银行，称银行在过去埋下了很多暗雷，转嫁了风险，他认为银行该承担的风险也要担起来。

贾康：危机解决之道需要多方合力

对当下房地产的突出的问题，如烂尾、断供、市场不安等，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，如果要救急、缓解矛盾，多方努力形成合力是必要的。

贾康表示，企业自己做尽可能的努力，也少不了政府方面要守土有责，要保供楼，要把事态控制住。各个地方的情况不一样，因此要有定制化方案，不要把经济问题矛盾累计到社会化、这是从救急的角度。

贾康分析形成现在这个债务危机的局面主要是三方面。排名前列，去年年初的三条红线出来以后，有关管理部门、管理环节都要火线立功，一起形成合力，从严从紧防范风险，看起来方向都对，在努力实施调控，但是却出现了合成谬误，出现了宏观上的负面效应，现在实际上是在纠偏，但是纠偏的政策暖风频吹，有一个效应逐渐显露的过程，还有矛盾突发的问题，要掌握相关的政策组合。

第二是要反思一些出问题的企业自身的问题。暴雷企业没有考虑到各种风险突然形成合力，把自己置于万劫不复之地；第三是预售制度的问题，现在很多人抨击，预售制度似乎并不能完全否定，制度本身在借鉴香港，经验拿来的时候，出现了什么样的变形，要具体分析。一环一环都有规范化的管理，对症下药。

贾康还提到，房地产业界要有长效机制，这些年基础性制度建设实际上乏善可陈，大家都在做表面的文章，在做治标的事情，现在要反思，到底怎么样标本兼治，追求治本为上。

林中：希望政府给民营房企注入一点流动性

作为房企代表，旭辉控股董事局主席林中表示这个问题比较难回答，他讲了三个方面。

一个是民营房企这一轮出现债务危机的根本原因，林中认为根本原因是过去民营房企在中国房地产大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式，这个发展模式持续了很多年，继而使很多企业对此产生了路径依赖。中国房地产企业其实没有经历过香港在1998年到2003年的调整，所以对这种高杠杆的危险是比较漠视的，认为中国的房地产一直可以按这种路径依赖走下去。叠加了这一轮市场下行和流动性的紧张，造成了目前看到的市场情况。

第二是企业碰到这些情况如何应对，如何有一个良好的心态。他认为首先不管怎么样企业还是要积极自救，不要选择轻易地打破自己的信用，可能有企业觉得倒下去很容易，但未来站起来更难。企业要有信心，要有决心，要有毅力，坚持经济自救。经济自救会有很多挑战，要沟通外部的利益相关者，包括各家银行、各个债权人、政府，所以民企内部要开源节流，做主动的变革。同时他认为企业再难也要保交房。因为保交房、保稳定、保民生不仅是一个企业的社会责任，更是一个企业对客户的承诺，不管企业再难，碰到多大的困难，都要全力以赴保交楼。

第三，在应对这些危机，企业积极自救的同时，林中表示，也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。

林中认为，总的来看，现在房地产行业是比较平稳的，但是分结构来看，民营房企的信贷总量是在收缩的，民营房企主动被动都在降杠杆。他希望在这个过程中能保持平稳下降杠杆，实现软着陆。在信贷总量的控制下，社会流动性非常好，房地产信贷的总量稳定，但是民企的信贷是有点不足，希望在总额上能给民企一些支持。

林中提议，希望政府跟金融机构能给这个行业注入一些流动性，比如他提到，能不能给民企发一些有抵押的债券。因为现在信用债发行不容易，民企的信用其实是受损的，能不能发这种有抵押的债券，由各家金融机构都来买一点，逐步恢复民企的信用。

最后林中表示，对不同的企业要分类对待，对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离，让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入。对现在还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，只要给他们注入一些流动性，他们就能挺过这一关。企业主体如果不倒，就不会出现更多的烂尾的项目。从大局来看，支持现在还没有债务违约的企业，就会消除未来有更多企业出现债务违约以后造成的烂尾楼。所以他认为对两类企业应该有不同的政策或者不同的方法。