“好学生”万科答好了“难题目”

图：万科集团管理层在2022年中期业绩会现场

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

房地产市场迎来了久违的好消息。

8月30日晚间，龙头房企万科的2022半年报出炉。弱环境下，该公司的营收、净利皆实现了两位数的同比增长，表现超出市场预期。

具体来看，报告期内，万科的营业收入达到了2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润亦达122.2亿元，同比增长10.6%。

这是一份难得的成绩单。中指院统计显示，目前已披露中期业绩公告或预告的房企约有90家，其中近50家录得亏损，此外还有一部分爆雷房企因尚未披露2021年年报而处于停牌状态。

这份成绩单也兑现了万科管理层在今年年初时许下的业绩承诺。据了解，2021年全年业绩会中，万科董事会主席郁亮曾表态，“万科2022年的发展只有8个字：止跌企稳，稳中回升，我们有信心完成”。目前来看，这一目标已圆满达成。

十年转型开花结果

有分析认为，在疫情反复、“断供潮”一波未平一波又起的大环境下，万科所交出的中期成绩单，已一定程度上彰显出了这家龙头企业的经营韧性。

业绩会中，万科集团董事总裁祝九胜坦诚，疫情和整体经济增速放缓给万科带来了很多挑战，万科也愿意接受这种检验。

他指，“好学生喜欢难题目，万科立足当好学生，就应该去克服宏观经济以及不可抗力等因素带来的影响。而作为一个好学生，必须喜欢难题目，必须去做难而正确的事情。”

他提到，当前，万科从房地产的开发，转向不动产的开发、经营、服务并重的战略效果，已经初见成效。

这一点，在万科的半年报中亦有体现。期内，万科经营服务类业务实现了快速发展，营收增速达到了30.6%，营业收入则进一步增至了241.1亿元。

万物云是该类业务中发展比较成熟的业务，也是收入贡献较大的业务。2022上半年，万物云的营收为143.5亿元，同比增长38.2%。其中社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

万物云之外，万科物流业务“万纬物流”也实现了快速增长。上述同期，万纬物流的收入为18.6亿元，同比增长39.1%，冷链仓储业务的收入增速高达94.7%。

截止2022年6月底，万纬物流已在全国47个城市开展业务，旗下运营管理的自有项目数量达157个，可租赁建筑面积达1164万平方米，服务客户超1200家。

业绩会上，万科执行副总裁刘肖提到，“目前万科冷链居于全国先进地位，约拥有42个冷库，162万可租赁面积。”

万科集团董事会秘书朱旭也提到，不论是高标仓、冷库、库内运营，还是其他服务，都是万科长期战略上十分看重的赛道。此外，未来在REITs等方面，万科也会积极尝试。

租赁住宅业务方面，上半年，万科实现收入14.8亿元，同比增长12.3%。泊寓作为全国较大的集中式公寓提供商，新增深圳、广州、厦门、佛山等7个城市的10个项目，房间数9674间。

目前，泊寓共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个，泊寓的开业数量都居于先进地位。

商业开发与运营业务方面，万科上半年的营收为40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营收为27.5亿元，同比增长12.2%，在沪杭新开业的商场首年NOI率即达到了6%。

值得一提的是，上半年，印力持续推动轻资产战略落地，目前已累计输出了35个管理项目，管理面积达231.3万平方米。

焦点财经获悉，上述被提及的业务之外，万科还作为城乡建设与生活服务商，在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设、运营及服务、城市更新、EPC代建、物业管理、物流仓储等领域，展开了广泛合作。

就此，不少分析人士人为，这意味着，万科的业务已实现了由房地产开发向“开发、经营、服务”并重发展的成功转型。自2012年至今，万科的十年转型之路正逐步开花结果。

业绩会中，万科董事会主席郁亮提到，“万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。”

“交付力”强劲

“保交付”，是万科2022上半年的头等大事之一。

“请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。”业绩会中，郁亮强调。

财报显示，上半年，万科共实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。

同时，由于产品质量和服务皆有保证，万科的整体交付质量满意度进一步攀升至98.5%，居于行业先进地位。

万科的管理层纷纷走到一线，亲自督导“交付”。郁亮介绍，他自己近两个月已先后走访了35个城市，看了100多个项目，主要任务就是“督战”，看看交付情况如何。在走访和调研中，万科发现，只要企业有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。

他举了两类市场的例子。一是，在中心城市中相对不那么引人瞩目的城市。在这些区域，虽然销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。比如，在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍；商铺销售历来是难点，但在乌鲁木齐，万科打造的“3088商业街区”人气火爆，热度带动商铺销售，老带新和老业主复购率超50％。

另外一个，是以浙江为代表的竞争激烈市场。即便受到疫情冲击，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城，首年净营运收入（NOI）率仍然达到了6％。

为既保交付，又保质量，万科推出了多项举措。郁亮介绍，万科早在2005年时就启动了万科家书服务，定期向客户发放“家书”，报告项目进度。2021年开始，万科把工地开放工作升级为“与业主共建家园”，请客户参与到项目建设中，看进展、改问题。只要满足进场条件，所有客户都可以报名预约。在万科，70%准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。

2022年，万科开始推进交房即交证工作，目前“交房即交证”的项目比例为35%，该比例今后还会继续提高，郁亮称。

据了解，上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。同时，为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度，万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次。

下半年业绩比上半年更好

弱市场环境下，万科接下来的投资策略依然求“稳”。业绩会中，万科执行副总裁刘肖介绍，“公司的投资策略长期坚持‘量入为出、合理仓位’的理念，确保经营的安全性，比追求规模更重要。”

今年上半年，万科获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。按投资金额看，约有95.6%都位于一二线城市，市场潜力巨大，销售去化无压。

刘肖指出，当前万科未结算的资源合共有1.37亿平方米，去年结算量约为3570万平方米，能够满足未来3年以上的发展需求。可以预见，随着房屋销售、交付后可结转收入的增加，万科的现金流也将更为充裕，财务安全垫有望进一步增厚。

半年报显示，万科已经筑牢了现金“护城河”。期内，其经营性现金净流入为82.9亿元，同比增长22.2%；净负债率仅35.5%，连续21年低于40%。截至期末，万科共计持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数达2.3倍。

业绩会中，万科财务负责人韩慧华强调，万科对境外债务一直都有持续滚动的还款安排，通常至少提前1年至18个月，就会有相应的现金铺排和规划。去年底至今，万科一直在做债务提前偿付和再融资的置换工作，下半年已无境外债务需要偿付。

由于财务良性、健康，万科的融资渠道一直十分畅通。1-8月，万科境内累计完成约194亿元的信用债发行，3年期平均票面利率为3.02%，较低票面利率仅2.90%，维持行业特别低位。

资本市场信用评级方面，万科也在行业维持先进。当前，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。良好的信用评级亦有益于万科全品种融资渠道的畅通。

业绩会中，郁亮表示，“万科在规模跟债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对市场波动的工作，启动的较早，也较为扎实。此外，公司销售回款效率一直维持在行业较高水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。”

他重申，虽然当前环境下，万科也有压力，有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

从今年第二季度的业绩表现，已可窥见万科企稳回升的信号。据了解，第二季度单季度，万科的毛利率为21.16%，较排名前列季度提升了2.29个百分点；归母净利润为107.94亿元，同比增长10.65%，扭转了去年第二季度至第四季度的下滑趋势。

此外，另一个积极的信号是，今年以来，万科竣工规模保持增长，期内共实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

种种迹象表明，已经答好2022上半年业绩答卷的万科，仍有望持续答好下半年的难题目。业绩会中，祝九胜亦提到，受市场逐渐企稳回升以及自身经营安排影响，下半年，万科的销售情况会比上半年更好。