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项目区位：琶洲核心，未来可期

保利天奕·曦苑坐落于海珠区琶洲南区，地处广州科创中心核心地带。琶洲作为广州大CBD的“铁三角”之一，与珠江新城、金融城隔江相望，是广州未来发展的重点区域。根据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》，广州将沿江集聚、向东拓展，琶洲将与珠江新城、金融城无缝衔接，形成一体化的大CBD片区。保利天奕·曦苑位于琶洲南TOD东侧，北临黄埔涌，对望广交会展馆，南接新滘路，西邻赤沙旧改，东靠科韵路，地理位置优越，发展潜力巨大。

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交通配套：立体网络，畅达全城

项目交通优势显著，通过“自建+联动”模式，构建“社区内部步道-市政道路-琶洲核心商圈”三级交通网络。距离广州地铁8号线和11号线琶洲站仅900米，步行即可到达，轻松连接珠江新城、金融城等核心区域。此外，项目周边道路规划完善，四横四纵立体路网覆盖，自驾出行便捷高效。无论是通勤还是休闲，保利天奕·曦苑都能为业主提供快速、便捷的交通体验。

教育配套：名校领衔，全龄教育

保利天奕·曦苑周边教育资源丰富，项目旁规划有私立国际学校，地块东南侧还将建设一所36班九年一贯制学校，由广州市第五中学领衔办学。广州五中作为海珠区属中学的佼佼者，近年高考成绩斐然，备受家长青睐。项目与五中办学的九年制学校直线距离仅500米，业主子女可享受优质教育资源。此外，项目南侧约4.5万㎡的港澳人才子弟学校即将封顶，与暨南大学深度合作，打造高标准的K12国际教育体系，为业主提供多元化的教育选择。

生活配套：繁华商业，健康护航

项目北侧一路之隔的35万㎡琶洲南商业综合体已部分交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等业态，满足业主日常购物、休闲需求。周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场，生活配套成熟。医疗方面，广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合医院环伺，为居民健康保驾护航。此外，项目周边规划有密林景观路、城市公园等绿色空间，打造内院、外园的无界绿色视觉，提升居住品质。

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产品亮点：低密板楼，豪宅尺度

保利天奕·曦苑二期推出约127-170㎡小高层产品，16-17层设计，2梯2户，全朝南布局，楼间距近50米，居住舒适度高。外立面采用玻璃幕墙+铝板设计，线条感强，彰显豪宅气质。户型设计上，全系南北对流双阳台，四面宽朝南，采光面达约13.8米，通风采光极佳。127㎡户型采用灵动设计，客厅与次卧可打通形成约7.3米超级方厅，空间尺度感媲美豪宅。170㎡户型位于二期C位，南向楼距开阔，单边位设计，三面采光，全景舱客厅设计，采光面拓宽约30%，居住体验升级。此外，项目还采用大量新材料和工艺，提升整体耐用度和居住舒适度，如不锈钢烟道、复合风管、奢石背景墙等，细节之处彰显品质。

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地段优越：位于琶洲核心区，继承琶洲中区高端客群，发展潜力巨大。

教育无忧：规划私立国际学校和广州五中九年一贯制学校，子女教育有保障。

交通便捷：双地铁环绕，立体路网覆盖，出行高效便捷。

产品稀缺：低密度小高层设计，全南向板楼，专梯专户，豪宅尺度感强。

景观丰富：北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边公园环绕，自然景观资源丰富。

品质升级：采用新材料和工艺，提升居住舒适度，细节之处彰显豪宅品质。

2025广州楼市十大巨变，震撼市场！

2025年广州楼市历经波折，走出先破后立反转行情，新房成交结构质变，套数近十年最低但金额居十年第六。政策发力下，豪宅日光、村民抢房等现象频出，马场开拆、SKP敲定等利好不断。下面一起回顾这一年广州楼市的十大震撼变局。

政策松绑：15年“三限”调控终结

6月，广州全面取消限购、限售、限价。外地客无社保门槛，二手房拿证即可售，开发商自主定价，激活市场流动性。这一政策是逐步宽松的集中确认，自2010年开始的三限调控周期就此终结。

豪宅奇迹：全国首个首开破百亿新盘诞生

11月，广州豪宅保利玥玺湾开盘当天销售业绩超100亿元，3000万起步房源被抢空，超越北、上、深超级豪宅，成为2025年全国唯一“当日破百亿”项目。其首开均价17万/㎡，最高单价30万/㎡，凭借黄金地段和顶级产品力，吸纳大湾区乃至全国顶尖买家，为广州楼市注入信心。

房票发力：村民扫货撑起半壁江山

5月，全国首部城改地方法规出台，房票安置发力广州楼市。截至12月，全市初发房票1411张、金额18.68亿元，撬动约98亿购房资金。黄埔效果显著，12月初全区通过房票认购商品房超5000套、金额约88亿元，撑起区域楼市半壁江山。广州作为首个落地房票的一线城市，为超大特大城市城中村改造打造榜样。

土拍回暖：民企拿地本土房企回归

截至目前，广州全年成交宅地47宗、收金约506亿。容积率低于3的地块占比约64%，13宗地块容积率1字头，预示明年低密改善产品集中入市。成交最贵的是保利南泰路地块，折合楼面价3.68万/平。今年土拍民企拿地回暖，敏捷、贝壳旗下贝好家、福牛地产等民企合计斩获11宗宅地，国央企+民企格局显现。

7月，天河冼村950栋村屋全部清零，标志着广州核心区最后大型城中村改造收官，为天河CBD扩容释放约120万㎡高端空间。今年广州完成城市更新投资1800亿元以上，城中村改造投资超1000亿元，开工改造164个老旧小区。康鹭片区首拆首建启幕，白云三元里3个月内清租搬空12340套房屋，刷新旧改推进纪录。

四代宅现：得房率最高达140%

今年上半年，广州首提“好房子”概念并实施新容积率计算办法，首批合规新规项目集中入市，高使用率产品成热点。天河都荟得房率120%，越秀桂悦东晓得房率130%，南沙招商林屿境得房率最高达140%，是广州首个“超新规”第四代住宅项目。下半年审批标准收紧，四代宅昙花一现。

2025年天河马场地块更新改造提速。7月31日，地块内最后一批经营业态关停，全域清场收官；12月8日，市政府批复收回国有土地使用权。下一步挂牌起拍，起拍总价或排历史第二。地块将引入“顶奢百货SKP+高端酒店+特色体验”，建设周期为2025年7月至2028年7月。

大环境不佳，法拍房难拍，银行开始下场卖房，推出银行直供房。11月，平安银行在京东拍卖平台推介超370套抵押住宅，其中288套逸涛雅苑物业拍卖价6657元/平，同期市场成交价1万多/平，相当于6折。银行此举背后是不良资产规模攀升，传统法拍渠道难消化。

豪宅拍卖：二沙岛1亿别墅7折起拍

12月，二沙岛宏城花园一套426平米别墅在司法拍卖平台起拍，起拍价7103.55万元，折合单价16万/平，业主是广东鼎龙集团创始人。该房产评估价约1.01亿元，宏城花园是二沙岛唯二纯别墅小区，正常成交价不低于20万/㎡，此次拍卖相当于7折起步。

房贷贴息比例预计对贷款利率贴息1 - 2个百分点，将当前3%左右的房贷利率拉低至1% - 2%时代。如贷款200万元、期限30年、利率3.1%，享受1%贴息，每月还款额可减少约1048元。广州有楼盘推出“房贷贴息”优惠，每月补贴1000元，连续补贴30年，最高补贴36万元/套。相关部门正与央行对接，明年或推行政策。

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