年中盘点丨腾笼换鸟的八里庄会不会是主城区的“黑马”?

过去的6月，华润悦玺和仁恒滨河湾两大神盘相继入市，把成都楼市推向了高潮，这两个楼盘的复核购房者数量都超过了一万组，以爆款结束了2019年成都楼市的上半场。

回顾上半年成都房地产市场，看点颇多......

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50%购房者盯着3%的“优质房源”

市场回归理性注重“性价比”

来自乐居买房的监测数据显示，2019年上半年大成都一共进行了约350个批次的公证摇号选房，共计入市商品住宅约1048万㎡，共计86881套，供应量较2018年上半年有所下降，较2018年下半年下降得更为明显。

△成都2019年上半年入市新房套数（来源于乐居买房）

虽然供应量充足，但是市场分化还是很明显的。上半年大概有12万组购房者报名了摇号，复核人数前十位的楼盘就约占总复核人数的近50%。与此同时，复核人数前十位的楼盘只推出了3293套新房，也就是说近50%的购房者盯着这3%的“优质房源”，另外97%的房源被打入了“冷宫”。

此外，据成都房协公式的选房数据，上半年只有20余个楼盘在公证摇号选房阶段实现了售罄，剩余95%的楼盘都进入了顺销期。

市场调控下购房者回归理性，在以地价核算房价的市场背景下，主城区诸如华润置地悦玺、仁恒滨河湾等“高性价比”的楼盘一经推出，便备受追捧。

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主城区土地市场“狼多肉少”热度不减

2019年上半年成都土地市场整体供求持续下滑，但分化也明显，一方面近郊区供应大幅缩水，另一方面主城区供应提速，优质地块备受追捧，各房企与主城区土地关系堪称“狼多肉少”。

△成都2019年上半年三环内土拍概况（来源于中地数据）

根据中地数据检测显示，上半年中心城区涉宅地成交37宗，总面积254万方，从土地出让总金额来看，则符合了对成都主城区土地的追捧，金牛区和成华区排行靠前，分别为51.4亿元、47.4亿元。

相较于金牛区商住混合用地较多，楼面均价仅5292元/㎡；成华区9943元/㎡楼面价多以住宅用地入市则更有看点。

近年来，成华区一直是主城区的供地主力之一。根据锐理数据统计，2016年至今，成华区成交住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住）共29宗，合计用地面积约1715亩。截止7月15日，2019年成华区已成交4宗住宅类用地（如下图所示），是主城区中成交宗数最多的区域。

△成华区2019年上半年土拍情况（来源于锐理数据）

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成华区下半年首拍引关注

时隔15个月八里庄再供地

过去两年里（2017年至今），成华区土拍位于中环的八里庄板块相对出彩，共出让的8宗住宅类用地中有3宗楼面价破万，较高13800元/㎡，包括三宗中房拿下的人才公寓用地，目前已呈现为梧桐栖项目；另外三宗地也被打造为中南融创玖华台、铁投紫瑞府、中车共享城，剩下两宗地项目暂未正式对外亮相。

前天（7月16日），成都市公共资源交易服务中心，以拍卖的方式出让位于成华区和青羊区的两宗含住宅类用地。

一号宗地位于成华区府青路街道，约50亩的纯住宅用地，起拍楼面价8999元/㎡，经过多轮竞拍，最终由68号首钢竞得，成交楼面价10110元/㎡，成交总价约10.18亿元。二号宗地位于青羊区文家街道办事处快活社区2组，约36亩的商住用地，起拍楼面价9294元/㎡，因故终止。

△一号出让宗地详情

位于成华区八里庄板块的一号宗地有较为严苛的竞价条件，根据出让方案，该地块的可开发体量在10.07万㎡，但其中，需配建400平米社区用房，以及后期需无偿移交20140平米（合约233套）返迁安置房，也就是折合下来，实际成交楼面价为12637元/㎡。

△一号出让宗地周围

此次拍卖的宗地位于成华区，紧临中环路八里庄路，该地块与青秀未遮山楼盘一街之隔、区域内有青秀未遮山、铁投紫瑞府、中车共享城等项目，地铁7号线八里庄站距离宗地仅约150米左右。这宗地的成交从房地产角度上来说，是对区域价值的笃定，也是区域2019年下半年开始“发力”的标志。

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土拍看楼市

八里庄板块或趁势成楼市“焦点”

除了7月16日的土拍，今年拍地宗数排名前列的成华区7月底还将迎来土拍，特别是八里庄板块的42亩纯住宅用地，届时起拍价高达11595元/㎡。加上月底即将开拍的住宅用地，八里庄板块共10宗住宅用地的热度环看成都也难逢对手。随着不少项目的亮相，八里庄板块或趁势就成2019年下半年楼市“焦点”。

△八里庄板块项目分布图

在近一年里，该版块内推售的新房项目并不多，且主要为商办类产品，如碧桂园中环荟。通过对板块内目前宅地项目进行梳理，未来房价的走势可能会继续颠覆大众对八里庄板块的认知！

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 腾笼换鸟的新八里庄板块，渐成焦点

“新八里庄板块”，八里庄片区位于成都市中心2.5环之上，地处成华区，八里庄片区从上世纪50年代开始，布局了大量的物流、仓储企业，铁路线密布，是曾经的东郊老工业基地。

2015年底，随着成都“北改”工程的推进，八里庄货运站关停，中国铁路物资与成华区签署战略合作协议，成都机车车辆厂整体北迁新都，区域内铁路线开始拆除，目前，已腾挪出约3000亩用地用于新规划建设。

如果按照地价核定房价，八里庄板块的性价比也就更多地凸显在早期入市的项目。据内部销售渠道得知，八里庄板块的青秀未遮山有望于8月再次拿证，时隔8个月后再次拿证，推出102套高层，80多套叠拼别墅,该项目并未在公开市场释放有关新批次加推的消息。

项目地处于前二环高架、城北高架、铁路形成的三角区域内，但是，项目东边的大片土地也正在拆迁或平整中，预计项目东边后期还会有更多的土地出让，期待实现新八里庄板块腾笼换鸟，焕然一新。

△成华区八里庄板块效果图

根据前几批次的价格和楼面价核算，其高层超过18000元/㎡的可能性相对较小，而叠墅产品预计不超过22000元/㎡的价格依然有一定优势，是具有叠墅情怀和叠墅追求者的一大机会。在八里庄板块自住角度，用高层价去搏叠墅，值得入手。

就八里庄板块而言，目前楼面价多数破万，以其主城区的核心地段，往后新项目的房价较之前项目只能有增无减。青秀未遮山先于板块内其他项目入市，在后来项目入市相同的配套下，其“关注度”自然更高。加上即将要开的北湖国际城新批次，黑马成华区正在速成楼市下半年的供销“焦点”。

八里庄主城价值抬升在即，多个改善项目蓄势待发，加上北湖宜居板块的补货，厚积薄发的成华区正加速一跃欲成楼市下半年的供销“黑马”，一切拭目以待！

“主城区，上涨，三环内，3000亩”，这就是新八里庄板块的关键词。