对话陈江根:数字化转型的排名前列步是“提升用户体验” | 领航100㉗

【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

图：本期嘉宾，全联房地产商会副秘书长 陈江根

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

近年来，互联网、大数据、云计算、人工智能、区块链等技术加速创新，日益融入经济社会发展各领域全过程，各国竞相制定数字经济发展战略、出台鼓励政策，数字经济发展速度之快、辐射范围之广、影响程度之深少有，正在成为重组全球要素资源、重塑全球经济结构、改变全球竞争格局的关键力量。

“十四五规划”推出以来，数字经济的热度居高不下，各行各业均能看到数字化转型的身影。今年年初，多个省、市政府在工作报告中总结并肯定了过往的数字化成果，同时规划了未来发展的新“蓝图”，共性在于以数字驱动，改善居民生活品质，智慧医疗、智慧养老、智慧文旅等皆有涉及。

作为国民经济的支柱性行业，房地产亦刮起了强劲的数字化转型之风。据克而瑞统计，当前TOP100房企中，90%已布局了数字科技板块，人工智能、物联网、机器人、无人经济以及智慧建筑等，都是房企颇感兴趣的领域。软硬科技结合下，部分房企甚至开始了BIM智慧建造无人案场的尝试，数字化应用潜力未来可期。

全联房地产商会副秘书长陈江根告诉焦点财经，数字经济具有高创新性、强渗透性、广覆盖性，不仅是新的经济增长点，而且是改造提升传统产业的支点。房地产行业转型“数字+人居”的想象空间巨大。未来，城乡人居环境的改善，“双碳”目标之下绿色建筑的研发、应用，以及以“宜居、韧性、智慧”为目标的城市更新蓝海市场的潜力挖掘，都是数字科技可以大展身手的领域。

这一判断基于详实的数据支撑。焦点财经查询获悉，我国智慧城市的市场规模在2022年底有望达到25万亿元，较2016年翻20倍。智慧乡村的市场规模亦有望超过10万亿元，市场潜力被多家机构看好。

绿色建筑方面，据国盛证券预测，2025年，我国新建绿色建筑的市场规模将达到9.2万亿元，5年复合增速为5.4%，存量建筑绿色改造市场的规模亦将达到13.7万亿元，同样是片蓝海。城市更新方面，据克而瑞数据，随着城市的不断升级与城市化率的提升，城市更新细分市场的年均规模有望维持在5万亿元左右。

党的二十大报告，再次强调“加快发展数字经济、促进数字经济和实体经济深度融合”，陈江根认为，作为国民经济重要的支柱产业，房地产行业数字化转型也是实体经济与数字经济融合的重要内容，更是房地产摆脱过去发展模式，坚持以人为本，创新发展的方向。

政策鼓励下的万亿赛道，将为“数字+人居”新场景的涌现，提供广阔空间。

“提升用户体验”是重中之重

过往时间里，“提质增效”一直被视为房企数字化转型的“排名前列诉求”，也是数字科技为房企发展带来的较大利好。

不过，在陈江根看来，用数字科技赋能捕获和响应不断变化的需求，给用户更好的体验，才是数字化转型的重中之重。实际上，这已经过了市场的反复验证。

他提到，“用户”不止限于购房者、租房人、业主等付费客户，还包括上、下游产业链、各环节上事关人居环境生态圈的所有参与者，企业员工、供应商、施工团队、乃至建筑工地的工人都在“用户”的范畴之内。

“一个在数字化转型方面取得成功的房企，要能够通过数字化平台，将上、下游产业链上的各参与者连接起来，并使他们从中受益。简单来说，这些参与者既能够通过使用数字化平台，达成高效工作的目的，更重要的是，还要能在这个过程中，获得简单、便捷、安全、愉悦的体验和感受。”陈江根说。

经历过这几年深刻调整后的房地产行业，底层生长逻辑正在改变，基于产品的市场驱动效应越来越明显。基于此，陈江根提到了数字科技对房企的第二个赋能作用，即“模式创新”。

他指出，“房企以开发销售为主，唯规模论英雄的时代已是过去式，在‘房住不炒’的政策定位下，叠加疫情防控房企当前较大的任务——去化销售就由线下实现了到线上的模式创新。当下，除注重利用数字技术提升用户体验之外，还要借力它对交易、运作、组织等模式的创新，活下去先。”

重新定义“提质增效”

对于数字化转型而言，“提质增效”的重要性应该放在提升用户体验和模式创新之后，且内涵需要有所更新，陈江根称。

在他看来，企业效率的提升可被细分为“相对效率的提升”和“特别效率的提升”两个层面。在前者所处的阶段，数字科技扮演的多是‘工具’的角色，帮助企业在行业里相对先进。而在后者所处的阶段，数字科技则可为企业带来特别的竞争优势。

比如，在不动产评估方面，云估价通过应用数字化产品，把现场测量评估转变为在线实时评估；在商业与空间运营方面，通过数字化应用，让用户体验得到极大的改善、用户粘性得到大幅增强等。这都属于“特别效率提升”的范畴。“‘相对效率的提升’通常可通过具体数字来体现，较为直观，但‘特别效率的提升’更符合当下市场判断一家企业强弱的标准，”陈江根称。

他认为，“房地产行业的底层运营逻辑已变。比如商业项目，未来比拼的不是店铺面积、客流量等数据，而是消费者停留时长、消费频次等，体现用户对产品、服务认可的方面。只有获得特别效率提升的企业，才能筑牢竞争壁垒。”

如何获得“特别效率的提升”？陈江根坦言，有三个角度。

排名前列，利用数字科技实现成本的极大节约。比如，通过应用BIM技术，减少人力、物力的浪费，节约成本及缩短工期，营销端VR看房、线上售房等数字产品的应用等，都在这个范畴。

第二，利用数字科技支撑企业精准决策。比如，大数据赋能企业拍地的精准决策，带来的不只是决策效率，更是决策质量。

第三，利用数字科把数据作为新型生产要素。让企业的核心竞争能力都长在数字平台上，将来不管多少新的业务，进入多少新城市，获取多少新项目，都是在同一个平台上成长出来的，底层的职能平台都是打通的。

“地产行业的数字化转型存在较大差异。一些起步较早的房企，正走在由‘在线化’向‘智能化’过渡的路上。而另一些转型较晚的房企，则正处在‘信息化’向‘在线化’迈进的阶段，需要加快脚步，”陈江根称。

“数字化”转型三步走

与获得“特别效率提升”类似，房企的数字化转型之路，也可遵循“三步走”策略。

排名前列步，实现生产的数字化。在这个阶段，房企可逐步搭建起数字中台，实现投资决策、拿地、设计、施工、建造、销售、交付、物业管理、社区服务、资产运营等全流程的数字化，以及全产业链上各参与者的数字化。

第二步，实现产品的数字化。数字家庭和智慧社区都是产品数字化不错的发力方向。一些企业已经实现了归家、离家、宅家的全流程智能化管控，另一些企业仍需持续发力。

第三步，实现服务的数字化。数字化的服务可以提升用户体验，为企业带来效益上的提升。既包括人居空间的运营与维护，也包括对安全、养老、育幼、健康、购物、教育、创业等社区服务，还有楼宇或产业服务等，都是房企数字化转型取得一定成效后，可以重点发力的领域。

转型趋势已然明朗，但转型策略仍需探讨。焦点财经注意到，为驱动自身数字化转型，一些房企选择了单独成立科技公司、自行研发，另一些，则选择了与第三方科技公司就企业经营的平台化、项目管理的精益化和客户运营的精准化等展开深入合作。

“这两种转型方式各有优缺点，”陈江根告诉焦点财经。“数字化产品具有更新迭代速度快、研发成本高等特点。这就意味着，若开发商选择成立科技公司自研，既需要保证自己的研发团队，能够随时敏锐的察觉到市场变化，还要能够承担一定的资金压力。历史经验表明，开发商自研产品仍多应用于自家项目，市场竞争力较弱，后续通过售卖，为自己带来利润较为困难”。

不过，若将数字化建设完全外包给第三方科技公司，房企也会面临一些待解难题。首当其中，即是旗下项目与数字化产品的“适配性”问题。因此，在陈江根看来，“成立一个独立的、中心化的团队，进行数字化资产配置和经验沉淀，避免转型过程中的重复投入，其他交由第三方科技公司来做的转型方式，适合大多数房企。”

究其原因，他指出，“数字化建设的过程，也是一个对企业自身业务流程进行梳理、重塑的过程。发展势头再好的公司，都需要时不时对管理体制、生产流程等进行梳理和改进，通过应用第三方科技公司的数字化系统和产品，可以一定程度上促进自身流程的改善，而自研很难达到这种效果。”

数字化转型需强化标准引领

全联房地产商会作为中国房地产界较具影响力的行业组织之一，可以为地产行业的数字化转型做些什么？

“主要有三，制定标准规范发展、搭建平台促进交流，组织表彰激励创新。”陈江根称。

数字化转型为何要强化标准引领？他指出，“标准”意味着方向，是引领房企数字化转型的重要抓手。在我国，“国标”是最基础的标准，只有满足“国标”要求的产品，才可被称为“合格产品”。而只有产品合格，才可切实保障各行业用户的使用安全和人身安全。创新性领域同样需遵循一定的标准来运转，以使新赛道内的各参与者有序生长。自2017年开始，国家将创新领域标准的制定事宜交给了社会力量来推进，全联房地产商会就是被选中的社会力量之一。

在这样的背景下，商会正式成立了标准化委员会，同时依据开放、公平、透明和协商一致的原则，制定了商会团体标准化工作管理办法和标准制修订程序。

陈江根介绍，自2018年启动团体标准至今，全联房地产商会已陆续编制、发布了团体标准18项，涉及建筑环境、城市更新、品质人居等诸多领域。

“围绕数字家庭、智慧社区等新事物，商会亦已制定了相应科学标准。未来，在如何评判房企的数字化转型成效这一议题上，商会也会有相应标准出台，”陈江根称。

数字化转型为何需要行业交流平台？就此，陈江根指出，房地产具有“开发-设计-测算-建造-交付-运营”的长链条属性，涵盖主体众多，且每个环节都聚集了不同的头部玩家。商会熟悉这些玩家，并可以帮助不同的房企找到适合自己的数字化解决方案。

中央全面深化改革委员会第二十五次会议强调：“科技激励是促进科技创新的重要保障，对释放科技创新潜力、激发创新活力具有重要作用。”据陈江根介绍，商会发起设立的精瑞人居发展基金会自2003年起就组织承办精瑞人居奖。这个经国家科技部、国家科学技术奖励工作办公室批准设立的重要奖项，在激励人居领域科技创新的同时，已为行业提供了诸多可以效仿的样板。

基于行业的长链条属性，不少观点认为，房地产的数字化转型之路相比互联网、金融等行业，要更为难走一些。对于这种说法，陈江根表示赞同。

他强调，“房企的数字化转型，需要老板亲自抓，人和组织与必须跟着变。数据作为新型生产要素，是数字化、网络化、智能化的基础，已快速融入生产、分配、流通、消费和社会服务管理等各个环节，深刻改变着生产方式、生活方式和社会治理方式。企业数字化转型中，没有全员及用户的积极参与，没有数据的沉淀和全量、全要素的链接，无法实现真正的数字化。切实做好提升用户体验、提升特别效率和模式创新方面的数字化建设，对房企未来发展而言益处多多。”

2021年堪称“元宇宙”的概念元年，其“沉浸感”、“重社交”等具有前瞻性的要素为持续低迷的房地产行业带来了新的启发，催生了元宇宙房产，发展前景备受关注。

陈江根指出，“元宇宙”的产业链分工更为细致，在这个产业链上，有的公司擅长打造会议场景，有的则擅长展览场景，但每家公司所擅长的可能只是其中一个环节。商业地产已涌现了不少“元宇宙”场景的落地案例，但旅游空间、居住空间、教育空间等方面的“元宇宙”实践，仍有待进一步发展。