滨江集团重仓杭州的得与失

焦点财经Focus 2022-06-21 15:23:09
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推动了公司营收上涨,却拖累了毛利率。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

生长于杭州,重仓于杭州,滨江集团(002244.SZ)收获了“杭州地产一哥”的称号。

即便被诟病诸多,滨江加码布局杭州的脚步依然未停。今年4月的杭州首批集中供地中,滨江一举拿下11宗地块。其中,与浙江金帝、杭州萧山城区建设联合拿下3宗,单独拿下8宗,拿地金额达184.35亿元,是杭州土拍中的“最大赢家”。

另据6月20日滨江披露的投资者关系活动记录表显示,公司2022年重点布局浙江省、江苏省、广东省、上海市等“三省一市”。投资比例上,杭州50%,浙江省内杭州外40%,浙江省外10%。杭州依旧是滨江投资力度最大的城市。

杭州是滨江集团的“大本营”,也是滨江具有销售优势的城市。联合资信研报显示,2021年滨江在杭州的权益销售额位居区域首位,且已连续多年居于区域首位。这一年,滨江在杭州录得了225.52亿元的营收,同比增加106.28%,占集团总营收的比重为59.38%,营收贡献居集团各城市之首。

依托杭州的贡献,2021年的滨江实现了379.76亿元的营业收入,以及30.27亿元的归母净利润,同比涨幅分别为32.8%和30.06%。这在弱环境中颇为不易。

杭州是推动滨江营收稳增的重要城市,却也是导致公司利润出现波动的城市。

2021年,受杭州等城市土地成本上涨影响,滨江集团房地产开发业务的毛利率由上年同期的26.36%降至24.02%,同比下降2.34个百分点。受房地产开发业务毛利率下降影响,滨江同期的综合毛利率也由27.04%降至24.83%,同比下降2.21个百分点。今年一季度,滨江的综合毛利率进一步降至了16.25%。

联合资信认为,“2021年,滨江房地产业务的收入中有59.38%来自杭州区域。当地房地产市场调控边际放松,但竞争非常激烈,盈利空间狭小导致滨江2021年及2022年一季度的毛利率持续下滑”。其同时提醒,因滨江的房地产业务过于集中在杭州,“该区域的调控政策和市场波动可能会对公司经营造成一定影响”。

作为“三道红线”全“绿档”房企,滨江集团截至2021年底的有息负债中,短期债务仅有139.96亿元,占比30.58%,低于当期在手货币资金211.41亿元,暂无短债压力。这也是滨江今年以来可以大手笔拿地的“底气”所在。

据亿翰智库统计,今年前5个月,滨江的拿地金额已达233.82亿元,排名行业第六位,是为数不多跻身拿地金额榜TOP10的民营房企之一,且拿地排名显著高于其第16位的销售排名。以拿地金额计,招商蛇口、龙湖、万科等皆被滨江甩在身后。

联合资信认为,截至2022年3月底,滨江尚未开发的土地规划计容建筑面积合计为174.35万平米,剩余可售面积为441.85万平米,以2021年全口径销售面积计算,预计可满足2年左右销售需求,存在补库存需求。

不过,联合资信同时指出,考虑到近年公司拿地规模较大,随着后续开发项目的建设投入以及未来拿地投入走高,公司的资金压力也将相应增加。截至今年3月底,滨江全口径在建项目预计总投资3646.64亿元,尚需投资649.76亿元,尚需权益投资361.68亿元。

除资金压力外,滨江不断走高的少数股东权益也值得关注。众所周知,在“三道红线”的政策高压以及日益艰难的融资环境下,通过引入少数股东合作开发可以分担资金风险。然而,日益抬高的少数股东权益背后也往往隐藏着较大的财务风险。

由于合作开发力度加大,滨江集团的少数股东权益近年增长迅速。2018年,滨江集团的少数股东权益为40.53亿元,同比增加19.72亿元,接近翻番。2019年,其该项指标继续攀升至58.45亿元。2020年及2021年,又分别达到了96.75亿元和168.07亿元,在整体权益中的占比也达到了34.49%和44.95%,增长明显。

与此同时,滨江集团的预收款也在快速增长。2021年,其尚未结算的预收房款为935.4亿元,较年初增长28.5%。业内人士提醒,少数股东权益占比的增加可以减少净负债率,在推动企业规模增长的同时,美化报表负债。而预收款的快速增长虽可以改善资金状况,但会对后续的经营产生压力。

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