滨江集团重仓杭州的得与失

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

生长于杭州，重仓于杭州，滨江集团(002244.SZ)收获了“杭州地产一哥”的称号。

即便被诟病诸多，滨江加码布局杭州的脚步依然未停。今年4月的杭州首批集中供地中，滨江一举拿下11宗地块。其中，与浙江金帝、杭州萧山城区建设联合拿下3宗，单独拿下8宗，拿地金额达184.35亿元，是杭州土拍中的“较大赢家”。

另据6月20日滨江披露的投资者关系活动记录表显示，公司2022年重点布局浙江省、江苏省、广东省、上海市等“三省一市”。投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。杭州依旧是滨江投资力度较大的城市。

杭州是滨江集团的“大本营”，也是滨江具有销售优势的城市。联合资信研报显示，2021年滨江在杭州的权益销售额位居区域首位，且已连续多年居于区域首位。这一年，滨江在杭州录得了225.52亿元的营收，同比增加106.28%，占集团总营收的比重为59.38%，营收贡献居集团各城市之首。

依托杭州的贡献，2021年的滨江实现了379.76亿元的营业收入，以及30.27亿元的归母净利润，同比涨幅分别为32.8%和30.06%。这在弱环境中颇为不易。

杭州是推动滨江营收稳增的重要城市，却也是导致公司利润出现波动的城市。

2021年，受杭州等城市土地成本上涨影响，滨江集团房地产开发业务的毛利率由上年同期的26.36%降至24.02%，同比下降2.34个百分点。受房地产开发业务毛利率下降影响，滨江同期的综合毛利率也由27.04%降至24.83%，同比下降2.21个百分点。今年一季度，滨江的综合毛利率进一步降至了16.25%。

联合资信认为，“2021年，滨江房地产业务的收入中有59.38%来自杭州区域。当地房地产市场调控边际放松，但竞争非常激烈，盈利空间狭小导致滨江2021年及2022年一季度的毛利率持续下滑”。其同时提醒，因滨江的房地产业务过于集中在杭州，“该区域的调控政策和市场波动可能会对公司经营造成一定影响”。

作为“三道红线”全“绿档”房企，滨江集团截至2021年底的有息负债中，短期债务仅有139.96亿元，占比30.58%，低于当期在手货币资金211.41亿元，暂无短债压力。这也是滨江今年以来可以大手笔拿地的“底气”所在。

据亿翰智库统计，今年前5个月，滨江的拿地金额已达233.82亿元，排名行业第六位，是为数不多跻身拿地金额榜TOP10的民营房企之一，且拿地排名显著高于其第16位的销售排名。以拿地金额计，招商蛇口、龙湖、万科等皆被滨江甩在身后。

联合资信认为，截至2022年3月底，滨江尚未开发的土地规划计容建筑面积合计为174.35万平米，剩余可售面积为441.85万平米，以2021年全口径销售面积计算，预计可满足2年左右销售需求，存在补库存需求。

不过，联合资信同时指出，考虑到近年公司拿地规模较大，随着后续开发项目的建设投入以及未来拿地投入走高，公司的资金压力也将相应增加。截至今年3月底，滨江全口径在建项目预计总投资3646.64亿元，尚需投资649.76亿元，尚需权益投资361.68亿元。

除资金压力外，滨江不断走高的少数股东权益也值得关注。众所周知，在“三道红线”的政策高压以及日益艰难的融资环境下，通过引入少数股东合作开发可以分担资金风险。然而，日益抬高的少数股东权益背后也往往隐藏着较大的财务风险。

由于合作开发力度加大，滨江集团的少数股东权益近年增长迅速。2018年，滨江集团的少数股东权益为40.53亿元，同比增加19.72亿元，接近翻番。2019年，其该项指标继续攀升至58.45亿元。2020年及2021年，又分别达到了96.75亿元和168.07亿元，在整体权益中的占比也达到了34.49%和44.95%，增长明显。

与此同时，滨江集团的预收款也在快速增长。2021年，其尚未结算的预收房款为935.4亿元，较年初增长28.5%。业内人士提醒，少数股东权益占比的增加可以减少净负债率，在推动企业规模增长的同时，美化报表负债。而预收款的快速增长虽可以改善资金状况，但会对后续的经营产生压力。