柏文喜:深入推进市场化改革才是房地产持续健康发展的关键

文/柏文喜

《证券时报》昨日呼吁松绑限购需稳妥拿捏，“房住不炒”仍是坚实底线。这话听起来貌似既符合行业大方向又并无具体所指，但很明显，前几天南京楼市放开限购的“半日游”事故还是被吃瓜群众拿来对号入座了。

不过，南京楼市限购松绑“半日游”前天刚刚扑街，后边哈尔滨又接着宣布全面取消楼市限购政策了。南京与哈尔滨如此前赴后继，再加上之前沈阳、郑州的各种试探性动作，以及长沙的“租不算售”的花式救市，更不要提一些三四线城市的各种或明或暗的放松楼市的举动，这一切貌似并未稳妥拿捏的楼市放松限购举动，在可能有违“房住不炒”底线的背后，实际上是各地政府捉襟见肘的财政压力与嗷嗷待哺的土地财政预算，以及正在生死存亡边缘挣扎的房地产市场与行业。

经历过中国改革开放以来房地产行业发展史的人都知道，正是借助于市场化才让中国的住房短缺问题在短短的三十年左右的时间得以基本解决，赶上并超越了世界平均水平。而房地产行业市场化所孕育出来的土地财政与信用创造功能，又成为推动中国城市化和工业化之下经济繁荣与持续发展的发动机，并被坊间戏称为在必要时就会被拿出来兜底国民经济平稳运行的法器—“夜壶”。

市场化所推动的房地产行业的发展，在以市场化方式快速解决国民住房保障长期短缺问题的同时，政府国民住房保障职能的缺位以及通过土地财政对于行业的过度汲取，也在快速推高住房领域的社会矛盾、基于房产而产生的贫富差距与涉房风险。尤其是地根和银根逐步集中于有形之手，更是让房地产行业逐步演变为披着市场外衣的“第二财政”，成为税收之外最重要的政府财源，并导致了政府自身利益在特有的发展模式之下和房地产行业的高度捆绑与难舍难分。

房地产行业的可持续发展，当然需要回归房子是用来住的这一主要功能定位，这也符合涉房各方的共同诉求。但是房子作为商品和资产的天然属性，如果不排除市场功能的话，交易顺畅与交易活跃才是行业可持续发展的前提与基础，因为交易与价格才是引导生产与资源配置的原始动力。如果非要限制房子的商品与资产属性，而只强调房子的居住属性，同时还要让市场继续发挥引导建设与生产的功能，显然是不符合基本的市场逻辑常识的，也就等于完全回到计划经济模式，必然又会回到住房短缺时代。

因此，如果拒绝回到计划经济模式，就要尊重房子的商品与资产属性，就必须保证市场交易功能的正常发挥，这样才能实现行业的可持续发展。而交易功能的顺畅运行，需要适度的“泡沫”作为流动性基础，完全杜绝“泡沫”的市场会因为流动性的丧失而失去交易功能，这就好比轴承的运转需要润滑剂，而所谓的“泡沫‘正是市场有效运转的润滑剂。因此，维持适当的泡沫是维持市场交易功能，从而保证房子商品属性和资产属性，实现市场化的房地产行业可持续发展的必要前提。

“房住不炒”作为行业定位的大方向当然是必须保证的，但不应因为要坚持”房住不炒‘的大方向而以各种违背市场逻辑的政策与行业性规定去限制市场交易功能。这样的话，只能导致市场机制的局部失效，从而让旨在推动楼市回暖的系列政策陷入政策空转，自然而然也就走向了政策意图的反面。其后果，将是房地产市场的式微、计划经济的回归以及地方政府土地财政收入走向断档和行业重新走向短缺时代。当前土拍市场民营房企的集体缺席和国央平（国企、央企、地方平台公司）成为主角已经昭示了房地产行业市场化程度的大幅逆转。

《证券时报》作为行业媒体，应该深知楼市是与股市、债市、汇市、期市以及大宗商品市场同等重要的市场体系的组成部分，是一个经济体正常运行的不可或缺的有机构成之一。既然股市的顺畅运行是维持资本市场价格发现和资源配置功能的必要前提，而维护股市交易功能的有效发挥又是股市功能实现的必然前提，任何限制股市交易功能有效发挥的政策措施都是与有效发挥资本市场功能的大方向背道而驰的，那么，过度干预楼市和限制楼市市场功能有效发挥的作法，显然也同样是与市场化的房地产行业发展的大方向背道而驰的。

中国股市发展的历史经验与教训一再证明，以过度汲取市场资源为目标定位而限制股市交易功能有效发挥的一切制度设计，都是不利于资本市场的健康运行与可持续发展的。同样，以房地产为表，以土地财政为里，以旨在汲取社会资源为目标而造就的对于房地产行业从地根到银根、从市场端到资金端的各种调控性制度设计，都是不利于房地产行业和房地产市场的可持续健康发展的。也只有继续深入推动房地产行业的市场化，让市场的归市场，让政府承担起自身应该承担的政府性国民住房保障责任，才是实现房地产行业可持续发展的正确方向。

《证券时报》应该不会主张投资股票的人都不要炒股，要求所有的投资者都必须以上市公司的分红派现为诉求而不能作短期交易，要求所有的投资者必须持有股票满足一定年限并经过审核批准后才能买卖吧？难道只有如此，才能算是股票投资的“股投不炒”？既然《证券时报》反对对股市的交易功能进行各种不利于市场机制发挥的限制和障碍设置，又怎能转过脸就马上要求楼市“房住不炒”，并要求各地政府松绑限购要稳妥拿捏呢？是己所不欲，却要强施于人吗？是不是因为别人站着，你就可以用“何不食肉糜”来指导食不果腹的饥民呢？

建议《证券时报》除了多关注自己的领域和服务于证券市场的发展之外，如果要好为人师的话，还须注意换位思考。再不济，也要学会说人话吧？