奥园迎"极限生存"挑战:40亿美元境外重组有新进展,顺利复牌还需4个月闯多"关"

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

出险民营房企的命途走向了分叉路：有人无奈退市，有人仍坚持自救。如今，千亿房企中国奥园境外债务重组取得新进展。

6月12日晚，中国奥园（03883.HK）公告称，未偿还债务的债权人已签订或加入暂缓偿还债务协议。已委任罗兵咸永道为公司监察会计师，负责监察公司遵守中期债务暂缓协议项下履行情况。

根据公告显示，奥园已经与绝大多数境外主要债权人签订中期债务暂缓协议，包括28.62亿美元境外优先票据、3.748亿美元境外私募票据，以及7.554亿美元就八项融资安排的境外债务工具，共涉及资金39.922亿美元。

奥园称，中期债务暂缓协议将为公司与主要境外债权人就全面重组条款的磋商提供稳定平台。当前公司及顾问正积极与债权人磋商，旨在最终落实全面财务重组，为奥园提供可持续的资本架构，为所有投资人创造长期价值。

按照此前计划，奥园要在6月30日前与债权人达成一致，完成整体债务重组协议。

“现在属于中期债务暂缓，离整体债务重组成功还有一步之遥。整体债务会比这个多一点点，还没有官方公布过，具体以公告为准。”某位奥园业内人士告诉搜狐财经，目前重组基本顺利进行中，希望6月底能完成整体债务重组协议。

两年自救路，奥园迎来“极限生存”的4个月

40亿美元境外重组迎来新进展，为奥园赢得了喘息的机会。这对于身处融资及资金紧张的房企们而言，难能可贵。

接下来，摆在奥园面前的是，如何避免旗下主要上市平台在四个月后退市的问题。

因年报“难产”从去年4月停牌至今，中国奥园在联交所停牌已有一年多。如果今年9月未能复牌，奥园也将面临退市预警。

这意味着，债务重组之外，中国奥园必须按照港交所复牌指引，在9月30日前发出2021年和2022年财报，让奥园解除除牌风险，甚至是恢复正常经营。所以说，接下来的4个月，是奥园起死回生的重要关键点。

“现在更焦虑的是经营业绩。毕竟债务展期，也是债权人给予房企时间，最终还是要看业绩。若是业绩垮了，或者看不到希望了，就解决不了实质性的问题。“某位奥园内部人士如此对搜狐财经表示。

就中国奥园的股价来看，暂停交易时的股票交易价格为1.18港元/股，总市值为34.99亿元，市盈率（TTM）为0.52。

“目前，开启的是极限生存模式，争取能够活得更久一些。”一位奥园内部人士称。

就债务方面来看，除了境外债务有序进行之外，奥园已经与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币307亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

“21奥园债”、“20奥园01”均顺利通过本息展期方案，也表明投资人对中国奥园转型重组成功，尽快走出行业低迷周期、恢复正常经营充满信心。

奥园公告称，将适时另行公告，通报有关境外债务重组进展相关事宜。

四获国资驰援，化债自救进行中

出险房企重组正在加速。除华夏幸福外，富力地产、融创中国成功实现境内外债务的全部重组，龙光集团境内债整体重组也取得成功。绿地控股、恒大等头部出险房企也相继对境内或境外债务实现整体重组。

回顾此批出险房企，他们身上有相似性：以高周转、高杠杆在地产黄金时代成为业绩黑马。同样地，因疯狂扩张，遇到融资渠道逐渐被收紧，最终“折戟沉沙”。

搭乘“奥运会”全民运动的热潮，奥园打响了品牌知名度，并在2016年到2019年实现销售额从百亿级到千亿级的跨越，以旧改之名征战大湾区。

从数据上看，中国奥园的资产负债率从2016年的77.97%增长到了2020年的83.34%，负债总额则从2016年的517.87亿增加到2020年的2714.26亿，负债总额翻了5倍。

肆意扩张的背后总要付出代价。因为旧改长周期、“回血”慢的特点，也曾造成奥园在资金链层面的拖累。自从2021年10月标普将其信用评级下调之后，中国奥园迎来“股债双杀”，随后又被传出将甩卖旗下奥园健康的股份，用以偿还债务。

如今，在引战、复牌、债务重组的过程中，旧改成了奥园自救的“底牌”。

今年6月，奥园与中金国测的合作，中金国测此次看中的，正是奥园位于大本营广州逾千亿货值的旧改项目，全部集中在广州黄埔、荔湾主城区的重点区域。协议中涉及股权合作的旧改项目，每个货值均在百亿级以上，且均有望在明年实现供地。

据悉，奥园城市更新项目已经进入加速转化和利润释放期，正在推进中的项目有32个，总建筑面积2500万㎡，绝大多数位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市。

与中金国测的合作，让中国奥园重组纾困路上国资央企朋友圈再扩容，使得又一个国资背景合作伙伴驰援奥园。

据搜狐财经了解，今年以来，奥园已经四度获得国资驰援。此前1月，奥园官宣与实力国企山东健康达成协议，共同开发珠海翠微旧改项目；2月引进广州国资南粤基金为其旗下物业运营板块奥园健康（3662.HK）的大股东；4月与国资背景的西安航投科创战略合作，深耕区域。

自去年以来，奥园一直在为缓解流动性危机而奔走。有业内人士指出，境外整体重组有利于出险房企集中精力恢复正常有序经营，超百亿元的债务能否妥善解决，仍是奥园自救的关键。虽然境外债务重组获实质性进展十分重要，但是企业最终能否“复活”，还需要找准主业，促进销售，实现自我“造血”。

就保交付来看，数据显示，今年1-5月奥园交付约1.2万套房源，交付面积约155万平方米。截至5月底，奥园广东区域、华中区域、华东区域、中西部区域等绝大多数已售项目实现100%复工。