北京海淀学院路地块寻得新东家,腾讯豪掷64亿成交;前买家为3000亿芯片破产巨头

出品｜搜狐地产&焦点财经

作者｜王迪

编辑 | 吴亚

再度走上拍卖台的北京海淀学院路北端地块，终于找到新东家。

1月23日下午，搜狐财经从北京市规划和自然资源委员会网站获悉，腾讯科技（北京）有限公司以64.2亿元底价拿下北京市海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、 B23研发设计用地。

事实上，该地块并非首次出让，紫光集团联合体曾在2019年摘得该地块，由于逾期缴纳土地开发建设补偿费超过90日以上，该地块重新出让。

来源：北京市规划和自然资源委员会网站

“这是以前紫光退的地，已经退出有一段时间了。位置挺好，腾讯接手可能是出于产业需要。”某位常年关注北京土拍的业内资深人士对搜狐财经指出。

腾讯方面则对搜狐财经表示，本次交易将主要用于满足公司对办公用地的需求，为公司员工提供稳定集中的办公场所。

紫光全球智能科创总部“泡影”

根据最新出让文件显示，该地块编号京土储挂（海）[2023]073号，四至范围为：东至学院路，南至月泉路，西至双清路，北至双清路。土地面积：7.06万平方米，规划建筑面积：建筑控制规模 ≤285523平方米。

该宗地块起始价为64.2亿元，保证金12.9亿元，最小递增幅度为3300万元，容积率5/3.5，限高80米，临时三通一平。成交价相比于此前紫光集团2019年12月的66.09亿元的交易价格有所降低。

来源：北京市规划和自然资源委员会网站

项目地处中关村科学城核心区，紫光股份曾针对该宗地块描绘一张蓝图，拟在中标地块上开发建设的“紫光全球智能科创总部”，是紫光的全球总部及人工智能、集成电路、云计算和大数据等的研发中心。

只不过，一切的幻想随着紫光集团过快扩张陷入债务危机，未能按期缴纳土地开发建设补偿费，而化为“泡影”。

紫光集团是1988年由清华大学创建的校办企业，为中国最大的综合性集成电路企业，是拥有20%全球SIM卡芯片市场份额的全球第三大手机芯片企业，在企业级IT服务细分领域排名中国第一、世界第二。

紫光集团旗下拥有紫光国微（002049.SZ）、紫光股份（000938.SZ）、学大教育（000526.SZ）三家A股上市公司，巅峰时市值超过3000亿元。在存储芯片领域，紫光集团曾凭借长江存储一举打破美日韩的市场垄断地位。旗下有长江存储芯片、讯手机芯片两大国内著名产品线。

对于该地块的打造，根据紫光国微此前公告，公司计划投资总额不超过人民币4亿元，资金来源为公司自有资金。

若联合体中标，联合体各方将共同出资设立项目公司，由项目公司负责目标地块的开发、建设及运营，各方将就目标地块的开发、建设及运营细则签署相关合作协议，紫光集团、紫光股份、公司和科服集团在项目公司中的出资比例拟分别为71%、19%、5%和5%。

只是，因过快扩张，拿地之后的4个月后，紫光集团联合体无缘该宗地块。

2020年4月，北京市规划和自然资源委员会发布《关于紫光集团逾期缴纳土地开发补偿费的公告》。公告指出，紫光集团有限公司、紫光股份有限公司、紫光国芯微电子股份有限公司和北京紫光科技服务集团有限公司联合体2019年参与北京市土地市场竞买活动中，逾期缴纳土地开发建设补偿费超过90日以上。

来源：北京市规划和自然资源委员会网站

紫光集团的流动性危机不止体现在逾期缴纳土地开发补偿费上。从2020年下半年，紫光集团开始陷入了债务危机，负债高达近两千亿元、现金流告急、多只债券违约。

数据显示，截至2020年6月，集团总负债规模达到2029亿元，连续数个到期债务实质违约，短债长投的恶果显现。

此后，2021年7月，紫光集团被裁定破产重整。2022年，根据紫光集团破产重整事项法律程序的要求，紫光集团重整战略投资方智路建广联合体，投入重整用于清偿紫光集团原巨额债务的投资款600亿元已到位。

随之而来的是，原董事长赵伟国涉嫌职务犯罪问题被国家监委立案调查。2023年3月，中央纪委国家监委网站发布了该消息。

业内对紫光集团的印象是激进狂奔，其收购了惠普旗下的新华三，在云计算、大数据方向多方布局。但是，在赵伟国看来紫光走向破产的原因，并不存在“节奏踏错”，而是商业收购许多机会稍纵即逝，压垮紫光的最后一根稻草是北大方正债务危机，导致同为校企的紫光集团融资受阻。

互联网巨头“下场”拿地

相比于前买家所遭遇的破产重整危机，新东家的财力可见一斑。

腾讯科技（北京）有限公司此次购得的地块将用于研发设计用地和商业用地。其中，研发设计用地的地上、地下全部建筑规模需自持，自持年限为最高土地出让年限。商业用地部分需无偿代建7000平方米的公交场站。

“看用地性质主要是研发用地、金融及办公商务等，应该也是为了配合总部的相关职能。”镜鉴咨询创始人张宏伟如此对搜狐财经表示。

此外，此次拿地并非腾讯在北京首次拿地。此前腾讯曾摘得北京海淀区西北旺东路10号地块，并建设腾讯北京总部大楼，该项目占地面积7.75万平方米，总建筑面积334043平方米，该大楼已于2019年投入使用。

无独有偶，2019年，腾讯曾以底价85亿将深圳大铲湾地块收入囊中，号称要投资超过300亿在此建设全球总部“企鹅岛”深圳前海的“企鹅岛”腾讯大厦正在分5个地块分期建设，建成后将面向公众开放。一期工程计划于2024年年底竣工，预计2026年全部完工。

土地供应是政府招商引资的重要手段之一，头部互联网公司资金实力雄厚会带来诸多税收。很多地方政府还会从投资、税收、就业等方面进行综合性优惠与支持，以此激发城市活力。

2023年，华为、腾讯等互联网公司经营范围新增房地产开发、租赁，让外界引发互联网巨头还要做“房东”的猜测。同年，京东还豪掷31亿元在北京拿地，让互联网大厂成为商办市场的新贵。

互联网科技公司买地盖楼早在几年前已经显现，这些科技公司往往以低价拿下总部地块。

2020年，字节（现改名为“抖音集团”）花费50亿收购北京方恒时尚中心，为字节第一个自有办公楼。同年6月，字节以底价10.8亿拿下总部用地，杀入深圳网红粤海街道，与阿里、百度等知名互联网科技企业做起了邻居。此外，2021年10月，小米曾在15.5亿元底价在上海徐汇拿地，用来建设其上海总部。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水曾指出，互联网巨头拿地主要是用于建办公楼、缓解员工住房困难。

此外，地产下行，百强房企拿地金额也在趋向平稳，外部巨头拿地也为土地市场带来活力。

从2023年全年来看，据中指研究院统计，2023年，TOP100企业拿地总金额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%。以北京2023年土地市场来看，共计举行27场土拍，成功出让61宗涉宅用地，总规划建面582.2万平方米，收获土地出让金1741.3亿元。在京拿地企业情况来看，央国企拿地占比约84%，民企占比约13%。