合景泰富“出清包袱”:半年报计提减值亏损27.6亿,一二线城市贡献九成销售

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出品｜搜狐地产&焦点财经

作者｜陈盼盼

编辑| 吴亚

房地产行业环境动荡之下，房企普遍面临经营压力，已经出险的房企更甚。

8月30日晚，合景泰富发布2023年中期业绩报告，收入74.54亿元，同比减少12%；毛利为4.42亿元，同比减少69.9%；毛利率为5.9%，2022年同期为17.3%；期内亏损约99.29亿元，而2022年同期为利润5.04亿元，由盈转亏。

随后于中报发布次日，合景泰富披露，于2023年9月到期的7.875厘优先票据目前未偿还本金达6353.1万美元。这笔债券于5月14日发生违约事件。合景泰富的债务风险由此浮出水面。

截至6月末，合景泰富负债比率已提升到243.5%，在手现金降至51.69亿元，无法覆盖短期有息负债。为了应付到期债务，合景泰富正在持续兜售资产。

不过，从土储结构来看，合景泰富的资源聚焦于高能级城市。截至6月末，合景泰富共有165个项目，分别位于广州、深圳、重庆等44个城市，拥有土地储备共计1381万平方米。

受益于此，今年上半年，合景录得预售金额190.72亿元，预售均价增至18660万元/平方米。按城市等级划分，92%预售额来自一二线城市。

近日，监管层持续释放支持购房需求的宽松政策。多名业内人士预计，随着政策落地，将利好重点布局于高能级城市的房企。

上半年预售额190.72亿

销售均价增至1.86万

半年报显示，报告期内，合景泰富录得收入74.54亿元，同比减少12.0%。其中，物业开发收入约66.04亿元，较2022年同期约77.25亿元减少14.5%。

对此，合景泰富解释称，交付总建筑面积由2022年上半年的51.4万平方米减少至2023年同期的37.2万平方米。尽管交付面积减少，但合景泰富的城市间交付组合和产品组合效果有所优化，销售均价由2022年上半年的15020元/平方米增加至17761元/平方米。

据了解，合景泰富土地储备聚焦于高能级城市。截至2023年6月末，合景泰富共有165个项目，分别位于广州、深圳、重庆等44个城市，拥有土地储备共计1381万平方米（权益面积）。同时，有着“豪宅专家”之称的合景泰富，善于打造高端住宅产品，拥有较好的抗跌属性。

虽然今年上半年楼市下行压力加大，但是受益于布局核心城市，合景泰富的销售业绩下滑幅度优于其他出险房企。

中报显示，上半年，合景泰富录得预售金额190.72 亿元，同比减少27.3%，预售均价增至18660万元/平方米。

按预售金额划分，合景泰富在售94个项目中，50%来自粤港澳大湾区，25%来自长三角角区域。按城市等级划分，92%来自一二线城市。其中，合景泰富的高端项目“臻溋名铸”以23.66亿元成交金额，位列上半年广州商品房销售金额排行榜第8名。

投资物业贡献稳定收入

毛利率由17.3%降至5.9%

住宅开发之外，合景泰富的主营业务还包括投资物业和酒店。截至目前，合景泰富已开发47个投资性物业，其中商场11个，写字楼10个，酒店26个。

商业地产被称为“现金奶牛”。上半年，投资物业录得收入4.71亿元，仅同比下降3.4%，为合景泰富贡献了较为稳定的收入。另外，受益于酒店入住率上升，合景泰富的酒店业务出现恢复性增长，期内录得酒店营运收入3.95亿元，同比提升44.3%。

但是，受此前高溢价拿地以及今年市场下行的影响，合景泰富在今年上半年进行了大规模计提减值。

报告期内，合景泰富录得分占合营企业亏损为46.58亿元，而去年同期为亏损约1.53亿元，亏损扩大了近30倍。

对此，合景泰富解释称，“这主要是由于在建物业及持作销售用途的竣工物业的减值亏损约元27.58亿元、投资物业公允价值亏损约0.59亿元，以及递延税项资产撇销约3.47亿元。

于报告期内，合景泰富的投资物业公允值亏损净额扩大了3.8倍至12.54亿元。

另外，合景泰富的融资成本由去年同期的1.08亿元上升至13.35亿元，增幅超10倍，其称，“这是有关若干一般公司贷款及部分优先票据的借贷成本”。

最终，上半年合景泰富毛利润同比下降69.9%至4.42亿元；毛利率5.9%，较2022年同期的17.3%下降11.4个百分点；期内亏损约99.29亿元，而2022年同期利润5.04亿元，由盈利转为亏损。

负债比率243.5%

持续兜售资产

不过，对于眼下陷入债务危机的合景泰富来说，现金流明显比利润更重要。

自今年5月14日，合景泰富宣布违约后，其债务情况与资金安全性便备受外界关注。

在中期报告中，合景泰富披露，截至6月30日，其银行及其它贷款、优先票据和境内公司债分别约445亿元、281亿元和31亿元。

从还款时间来看，合景泰富需在一年内偿还273.5亿元境内外债务。其中，银行和其它贷款约132亿元，优先票据约125亿元，境内公司债券约16.5亿元。

但截至今年6月末，合景泰富负债比率已提升到243.5%，在手现金较去年同期缩水一半至51.69亿元，无法覆盖短期有息负债。

为了应付到期债务压力，合景泰富正在持续兜售资产。

合景泰富曾在2022年年报透露，其组建了大客户销售团队以促进整售式大单项目，计划销售集团位于广州、北京、上海等一线城市的商业项目。

2022年，合景泰富先后以13亿元的价格出售上海的一栋写字楼，以13亿港元的代价将香港启德项目50%股权出售给合作方，还以3.7亿元价格将成都一综合体项目50%股权出售给合作方香港置地。

就在合景泰富宣布债务违约的前两日，还将上海的6个项目100%股权出售给中国平安，总代价约为7.5亿元，以此改善流动资金。

今年8月，合景泰富更是在一天内卖掉了苏州、杭州的三个项目。

对于下半年，合景泰富表示，将积极做好债务和现金流管理，正进行境外债全面重组工作。目前，集团已委任融资顾问评估资本架构和流动资金以及探索所有可行解决方案，尽快缓解目前的流动资金问题。同时，集团将继续抓销售、促回款，加快项目去化；通过大单销售，促进现金流。

“下半年将把更多精力和资金放在“保交付”方面，将聚焦重点项目工程竣工，推出现楼、准现楼，稳定市场信心”，合景泰富在中期报告中提及。

数据显示，今年上半年，合景泰富共交付房屋接近1万套，交付面积达85.24万方。