民营房企融资逐渐回暖,仍面临7月和11月两大偿债高峰期

焦点财经讯 6月9日，焦点研究院发布，2022年5月，房企境内与境外债券发行规模共计504.5亿元，环比下降6%。整体来看央企、国企和地方城投平台仍为发债主力，规模占比达到85.7%。整体来看央企、国企和地方城投平台仍为发债主力，规模占比达到85.7%，其中保利发展和中海地产两家央企发债额均在60亿，中梁控股和广州城建分别位居第三、四位，发债金额均在40亿以上。

值得一提是，5月房企债券发行情况透露出一个关键信号：底部逐渐显现，民营房企融资正在回暖。从境内债角度来看，月内监管机构选定碧桂园、龙湖、新城控股、旭辉和美的置业5家作为示范发债房企，且5月27日上交所以线上形式组织召开公司债券投融资对接会，增进房企投融两端的互信互利。5家民营房企中碧桂园、龙湖、新城控股和美的置业月内均在境内债市场成功融资。从境外债角度来看，5月30日新城发展与初始买方签订购买协议，成功发行一笔1年期1亿美元的7.95%优先绿色票据，与年内其他房企发行的美元债不同，这笔债券无需增信措施，这说明国内部分房企的基本面正在重新得到海外投资者的认可。

房企仍面临较大境外偿债压力，7月与11月为两大高峰期。2022年7-12月，房企境内债与境外债待偿规模仍高达3609.3亿元，其中境内债占比为51.3%，境外债占比为48.7%。深入月度来看，7月与10月为房企年内面临的两大高峰期，待偿规模分别为931.1亿元、765.7亿元。具体来看，境内债偿债高峰在7月、8月和10月，境外债偿债高峰在7月和10月。

具体到企业来看，2022年7-12月，共有32家房企境内债与境外债合计到期规模在40亿以上，恒大、保利、世茂、佳兆业四家企业位居前四位，规模均在100亿及以上。从境外债角度来看，恒大、佳兆业、绿地、世茂、万达、合景泰富和阳光城5家企业待偿压力较大，规模均在50亿以上。

焦点研究院提及，CMBS/CMBN成为房企资产证券化产品发行新热点。2022年1-5月房企资产证券化产品发行规模共计1303.8亿元，同比下降43.0%，仅为2021年全年发行额的1/3。

从各渠道来看，CMBS/CMBN类产品逐渐成为房企发行资产证券化的主力，1-5月发行总额为596.2亿元，占2021年CMBS/CMBN类产品发行总额的比重达到55.3%，占2022年1-5月资产证券化产品发行总额的比重达45.7%，较2021年提升18.4个百分点。

而2021年热度较高的供应链类资产证券化产品发行额显著下降，1-5月发行总额为592.7亿元，占2021年供应链类产品发行总额的比重仅有30.3%，占2022年1-5月资产证券化产品发行总额的比重为45.4%，较2021年下降4.2个百分点。CMBS/CMBN类产品中以混合类底层资产为主，即资产包中包含多种商业业态，例如零售物业、办公物业、酒店等。这类产品拥有持续稳健的现金流，抗风险性更高，因此更受投资者青睐。