时代人物 | 张鹏:绿色发展战略是当代置业的“长期主义”

作者 | 刘莹

4月22日，以“数智进化 聚势焦点”为主题的2021搜狐焦点品牌战略发布会在北京举行，《绿色小镇人居环境评估标准》创建暨可持续人居中国行正式启动。活动现场，当代置业执行董事兼总裁张鹏对特色小镇、绿色可持续发展等内容进行了深入探讨。

当代置业执行董事兼总裁 张鹏  

特色小镇的底色是“绿色”

张鹏表示，“绿色”是特色小镇的底色。绿色的内涵是可持续发展，这也将是未来的主流发展理念。从横向维度来看，小镇的商业模式、能源能耗、生活方式等都要秉持绿色生态、低碳环保、可持续的发展理念；从纵向维度来看，小镇建筑、管理、运营及服务等都需坚持绿色节能、智慧化运营。

他认为，一个合格的绿色小镇首先要“自然环境优越”。惊艳的颜值是打动居者的基础，绿色小镇要有人与空间、空间与建筑、建筑与自然和谐交融，更要有诗意栖居与城市理想之间的优质平衡。

此外，一个合格的绿色小镇还要拥有深厚的人文环境。小镇的打造，要注意延续传统风貌，注重历史文化遗产保护，统筹小镇建筑布局、协调景观风貌，体现地域特色、民族特色和时代风尚。“千镇一面的小镇繁华过后将难以为继，只有文化特色鲜明的绿色小镇，才能持续推陈出新，不断吸引一批又一批的人群”，张鹏称。

“产业环境优良”，也是一个合格绿色小镇所需具备的特点。建设特色小镇要解决好产业问题，不论是共创空间、互联网孵化器，还是油画村、艺术区等，都是在解决产业问题，需要足够的政策支持，遵循市场化的运作思路，充分发挥企业的主体作用。由此，才能达成“以产兴镇，以镇促产，产镇互动”的效果。

一个合格的绿色小镇需要具备完善的设施环境，张鹏称。绿色小镇建设的终极目标仍要落到“人的体验”上，健康、舒适、节能必不可少。若要达成这一目标，运营商需要积极运用绿色科技系统，不断完善小镇的服务设施，进行舒适、便利、人性化的居住环境营造。

一个生态宜居的绿色小镇，不仅可以推动人居环境进步，对于整个文旅产业的发展同样意义重大。“一方面，绿色小镇的精准定位，可以推动文旅产业从‘资源+土地’向‘投资+产业’转变。另一方面，生态宜居的绿色小镇，可以为文旅产业的发展提供可供效仿的样板。”张鹏称。

“绿色小镇的发展不能走房地产开发的老路，要充分调研，从规划设计上满足产业发展的需求。绿色小镇不仅要满足居者对于健康舒适美好生活的追求，还要满足政府的低碳环保要求。既要绿水青山，又要金山银山，这正是文旅产业的发展愿景之一”。

不止于此，建设绿色小镇的优秀人才，同样是文旅产业发展所需的人才。张鹏指出，文旅产业的发展模式多样、实操性很强，但缺乏经验丰富的专业人才。绿色小镇的建设需要源源不断思维活跃、创新性强的人才，这些人才同样适配于文旅产业的招商、运营及可持续发展。

除了生态宜居，绿色小镇更加注重可持续发展，这就离不开产业模式的迭代升级，以及产镇人的融合发展，张鹏称。受此影响，新型文旅业态和文旅消费模式也将不断涌现，进而实现迭代升级。

当代置业执行董事兼总裁 张鹏

特色小镇是乡村振兴的支点

站在“扶贫攻坚”的丰硕成果之上，全面推进乡村振兴被列为了“十四五”时期和本年度的重点工作之一。在张鹏看来，特色小镇是乡村振兴战略的着力点和支撑点，在夯实产业支撑、传承优秀文化、弥补公共服务短板等方面意义重大，可以敲开乡村振兴之门。

作为重要的社会力量，房企也要充分发挥自身禀赋，融合区域优势，打造真正有“特色“的小镇。于此，张鹏建议房企从以下几方面着手：

首先，融合技术与特色，升级基础设施。“房企拥有丰富的房地产开发经验，能够低成本高效率地开发物业项目，但在特色小镇的打造中，仍需结合当地历史人文、景观规划、气候条件、建筑风格等因素，打造真正适合当地的建筑，实现乡村振兴中基础设施的完善”。

其次，以全生命周期理念带动产业发展。“小镇的打造不能仅仅为了居住，还要不断引入居民、游客、产业者、管理者、服务者等人群，以及商业文娱、适老养老、体育健康、文化服务等产业，建设产、镇、人相融合的家园，这样才能实现乡村振兴中产业的兴旺”。

再次，提升客户体验，促进经济提升。“特色小镇的打造，要充分利用新科技满足客户情感的需求，增强游客自由的感受、艺术的想象和互动的体验，用技术赋予小镇温度和情感，这样才能吸引持续的关注，拉动内需，实现乡村振兴中经济的提升”。

最后，以特色小镇为载体促进生态宜居。“特色小镇的旅游功能对小镇环境的开发和保护提出了很高的要求。因此，要增强生态环境治理意识，强化废弃物资源化，实现生产清洁化，落实乡镇环境保护责任，实现乡村振兴中环境的提升”。

小镇是城市的缩影，也是社区的放大。在小镇，没有产业和生活的功能分区，没有产业和城市的隔离，产业就是城市，城市亦是产业，是大部分都市人于繁华中寻找宁静的地方。而当代置业早已在特色小镇领域，打造了不少标杆作品，走在了行业前沿。

此前，当代置业曾在安徽九华山投资约11.2亿元，打造了莲花小镇。该小镇中心坐落于九华山山顶台地，内部规划有酒店、客栈、商业街、民俗体验、度假院子等业态，外部则结合地形，打造了观景平台。

作为一个集饮食、住宿、文创、休闲、市集等为一体的产业小镇，莲花小镇实现了吃喝玩乐购娱赏学等文旅配套的全覆盖，吸引了不少向往田园的都市人群游玩参观，不仅刺激消费拉动了内需，还为当地居民增加了收入，解决了就业难题，在“扶贫攻坚”中发挥了重要作用。

“莲花小镇属佛教圣地，当代置业希望结合区域地理环境的优势，在山水间渗出相应的情怀，让区域更具禅意，营造出优质的境界，从而使来到这个空间的旅人及过客，可以将空间体验升华至精神层面”，张鹏称。

展望未来，当代置业对于“特色小镇”的投资热情依然不减。据张鹏介绍，未来，当代置业计划在国内五大城市群各布局一到两个小镇项目，借助公司在技术和市场方面的优势，链接产业上下游资源，引入适合当地特色、契合当地资源禀赋的产业，树立标杆特色小镇项目。

当代置业执行董事兼总裁 张鹏

特色小镇的核心是“特”

特色小镇的打造，需要特色产业，也离不开产镇融合。具备怎样气质的“特色小镇”，才是合格的小镇？就此，张鹏也表达了他的看法。

首先，在定位方面，合格的特色小镇需“特色”明显。他提及，由于示范效应，此前，各地特色小镇一度频繁涌现，但不少项目在定位之初就出现了偏差，没有特色强加特色，没有文化强加文化，导致建出来的小镇不伦不类，甚至沦为了千篇一律的商业街，这并非特色小镇建设的初衷。

在产业方面，合格的特色小镇要能够推动产镇融合。“特色小镇发展的核心动力来源于特色产业，合格的特色小镇要充分发挥特色产业、特色文化、美丽环境发展旅游业和其他相关产业，构建特色产业体系，实现乡村产镇融合”。

在运营方面，合格的特色小镇要能够吸引人、打动人、留住人。特色小镇不是一个空间，而是一群人。要真正从人居生活的需求出发，提供满足衣食住行、工作、娱乐等全方位的服务，从颜值吸引人，到细节打动人，最后情感能留住人。

在文化方面，合格的特色小镇要能够充分传承历史脉络。乡村振兴也要实现文化振兴，要坚持物质文明与精神文明同步发展，提高精神面貌，发扬优秀传统文化，彰显文化内涵与魅力，避免同质化竞争，形成独特文化标签。

特色小镇的发展涉及到方方面面，需要政府、企业、消费者等相互之间形成合力，共同创造，张鹏称。

首先，特色小镇的建设，离不开政府的规划与引导。他建议，“建立一套完善的政策体系，吸引项目、资金、技术和人才等要素向特色小镇聚集，通过政府有形之手和市场无形之手的同向发力，推动特色小镇建设有序运行，实现特色小镇与市场的对接”。

但是，他也同时提及，特色小镇的发展最终不是政府行为，而是政府搭平台，市场才是主体。“特色小镇的打造由多个分散的主体来运营显然不行，需要由一个运营商来统筹”。

其次，特色小镇的建设，造势比顺势更重要。小镇是一个“创新性产物”，有违正常人口流动方向，虽然特色小镇在国外的发展势头旺盛，一些高端产业也在向小镇聚集，但在国内，小镇的发展仍需一定的宣传与造势，张鹏称。

“生产决定消费，市场是创造出来的。现在很多特色小镇还是一个策划做到底，非常静态，没有生命力，没有魂。未来的小镇发展需要不断地融入新鲜血液，激发新的活力”。

“创新”，创新定位、创新策划、创新营销等，同样是一个合格的特色小镇必须具备的因素。“特色是小镇在一定时间地点下最集中最典型的表现，能引起情感共鸣。而创新是找到‘特色’的过程，可以根据当地发展禀赋、地域文化基础上创新性的加以运用，借助外来IP资源等创新性升级产品及服务，从而带给人新的感官体验”，张鹏称。

作为在小镇建设上颇有建树的房企之一，当代置业的小镇产品有何“特色”？张鹏认为，“绿色科技基因”当属当代置业小镇产品较大的特色之一。正是有了硬科技、黑科技和数智科技等的保证，当代置业才能更加从容的建设一个个有精度、有态度、有温度的绿色健康小镇作品，回归居住本质。

全生命周期产业家园的理念，是当代置业小镇产品的特色之二。据悉，该理念首先包含了“建筑的全生命周期”，每一个小镇都应该是历史的记忆点，是百年小镇，需要产品过硬，运营过强。其次，该理念还包含“客户的全生命周期”，当代置业希望各个年龄阶段的人群，都能在小镇中找到相适配的生活方式。

标准化的流程与运营体系，是当代置业小镇产品的特色之三。通过一二三级流程与运营、八类标准化文件以及MBS系统等，当代置业已经做到了项目管控流程体系化、执行标准化、管理信息化，实现了企业经营高效运行和项目全生命周期的精准管理。

多元化的产业IP，是当代置业小镇产品的特色之四。“当代置业将IP与小镇的生活紧密链接，为所有客户提供了全周期、全领域、全覆盖的配套，这是小镇的活力和烟火气，也是居民需要的人居”，张鹏称。

“长期主义”者不在乎一城一池的得失

在充满不确定性的2020年，房地产行业多了一个新的热门词汇“三道红线”，监管层就此对房企的有息负债设置了增长阈值。弱环境之下是强者的比拼，面对“三道红线”这道必答题目，“长期主义”对于房企而言愈发重要，并由此引发热议。

流水永不争先，意在长久流淌。在张鹏眼中，秉承“长期主义”的房企，不在乎一城一池的得失，更着眼于未来5年、10年、20年的发展前景和市场空间。笃守既定方向，大战略坚决不变，小策略与时俱进，才是在不确定市场中的较大确定性，也是坚持“长期主义”房企的显著特质。

践行“长期主义”，树立长期主义的价值观十分重要。在他看来，坚持“长期主义”的房企，要敢于在正确的时间线路上，坚持改进一件件小事。一开始，也许很长时间不会看到变化，但当这些小事积累到一定的数量，就会引起质变，迎来转折点，收获惊喜。

外部形势的波动已经成为新常态，行业的全新语境周期也已逐渐到来，这要求相当一部分企业做出战略转移，而对某些企业而言，则更多是战略坚守。对于当代置业而言，对于绿色科技地产之路的坚持，就是“长期主义”的体现之一。

“虽然增加了成本、牺牲了部分利润和去化，但在20多年的坚守中，当代置业的这一口碑已经逐步得到了客户认可”，张鹏称。当代的绿色发展战略不是顺“市”而为，而是顺“势”而为。从原绿、自绿，到深绿、全绿持续进阶、升级，当代置业始终精于此道，以此为生，这一点从未变过，以后也不会改变。

践行“长期主义”，也要适当进行策略的升级，而非“一成不变”。在张鹏看来，政策在变化，市场在变化，客户在变化，长期主义策略也需要不断变化。尤其在“三道红线”、“土地两集中”等政策出台后，房地产逐渐回归客户主义和产品主义。管理红利的兴起，更要求房企必须以新的投融资策略、营销策略去应对市场。

如今，在绿色科技地产这一“长期主义”之路上，坚守了二十余年的当代置业，已经收获颇丰。据悉，目前，当代置业已经获得了200余项行业专利，200个绿建荣誉，28个绿色住区、美国LEED-ND认证、WELL BUILDING认证等荣誉，在业内备受肯定。

以科技手段赋能美好生活

数字化转型成为了整个社会经济发展的重要趋势，坚守“绿色科技地产”的当代置业，也将继续通过科技手段，赋能人们的美好生活。

首先，通过绿色健康科技提升人们的生活品质。在张鹏看来，生活，是日常的美好，关心建筑，更要关心建筑里的人，部分开发商未来要转变为科技企业。

事实上，房地产价值链上的每个环节几乎都可以借助科技手段实现效率提高，成本降低和体验升级。当代置业也将围绕硬科技、黑科技和数智科技，持续致力于产品力的精进和生活品质的提升，张鹏称。

其次，通过建筑和人的彼此链接焕发社区活力。“活力，是社区的美好。建筑、居民是社区的基本元素，要获得幸福感和满足感，就应该从建筑与人彼此的链接入手”。

一方面，通过数字化、AI、VR技术，建立建筑与建筑的链接，让建筑与建筑这个场域具有听觉、视觉以及学习理解能力。

另一方面，通过系统的集成、传感器的链接，实现建筑内部运营场景、能源等的可视化，从关注建筑本身到关注建筑里的人再到关注建筑与人的统一，建立人与建筑的链接。

此外，还要建立人与人的链接。这是一种动态的、多对多的链接，最终目的是让人们的生活、办公、休闲更便利，以社区为平台，通过IP与IP的连接，用户与用户的连接，焕发社区活力，创造社区的和谐统一。

再次，以可持续发展实践推动城市建设。可持续，是城市的生长和生生不息，是留给子孙后代的更大美好。建筑的低碳节能，环境的生态宜人，社会的可持续运行，共同成为未来城市持续生长和繁荣向上的基本要义。

作为城市的建设运营者，当代置业也将继续自我约束、自我循环和自我进化，较大限度地做到零排放、低碳化、零污染，降低热岛效应，实现能源、舒适、环境的协调，为城市美好做贡献。

“当代置业始终依托绿色健康科技让建筑更贴近人居，依托全生命周期的产业让社区更富有生机，依托可持续发展实践让城市生生不息，而这一切的底层逻辑，皆源于科技引擎的带动，也是科技迭代的价值，”张鹏表示。

以科技手段赋能城市更新

经历过黄金发展阶段后，传统地产行业利润日渐摊薄、成本高企、竞争加剧，城市更新成为了房企积极掘金的发展新赛道。

张鹏介绍，在当代置业内部，城市更新被分为了棚改拆改、既有建筑改造和综合提升三类。其中，棚改拆改是对区域部分或整体拆除，既有建筑改造是对城市做改造更新，保护、微创为主；综合提升主要为增加城市配套，提升生活环境。

“在城市更新领域，当代置业将持续深耕既有建筑改造，沿用硅巷模式去改造更多的既有建筑和低效空间，为城市核心区商业活力和办公楼宇焕新更多活力，导入更多产业，引入更多人流，创造更大价值”。

此外，当代置业还将把一部分精力集中于老旧小区的微更新，对老旧小区、养老物业、租赁住房等进行基础设施改造，秉承“绿色健康复合社区”和“全生命周期产业家园”的理念，让既有建筑达到如新建社区一般的健康环境和产业配套。

随着操盘城市更新项目的经验日渐丰富，当代置业还将适度参与城市棚改旧改等重资产模式的城市更新，初步采取和政府平台公司或地方企业合作的模式参与从小到大，由浅入深，由合作到独立，由探索到成熟。

但是，不论何种城市更新形式，当代置业都将始终坚持利用科技手段，用硬科技提升建筑空间改造的绿色健康度，用黑科技焕发改造空间的新活力，用数智科技赋能城市更新项目的智慧运营。

城市更新之于城市再发展的意义重大，以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区，正以高标准规划推动新一轮城市建设，城市更新市场进入到了一个少有的爆发期。

对于大湾区的城市更新业务，当代置业也制定了相应规划。张鹏表示，在城市开发运营、城市智慧治理、城市存量资产及项目资源协作方面，当代置业均会深度参与。

目前，当代在广州、佛山等地已有不少城市更新项目落地，且公司在新科技、教育、体育、酒店、民宿等行业，拥有较深的资源积累。未来，当代置业将在与深圳在内的全国产业链上下游、各行业企业之间，通力合作，共享资源，彼此赋能，张鹏称。