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五一的楼市似乎注定很热闹，过去的4月悄然做好了铺垫。

4月25日，华润超总润府Ⅱ期正式开盘，总计233套房源，认筹约550组，货值约10亿元。

还有一组数据：

中海峯境叁號院，高层3.2万-3.4万，洋房4.2万左右；

金投天宝府，洋房3万+，高层2万+

招商嵩云序，2万-2.2万；

惠济区天花板正弘序，2万+；

铁建投城发花栖樾，1.95万+；

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眼尖的朋友发现了，北三环都卖到40000？

你没看错，中海峯境叁號院的洋房标价4.2万/㎡，高层3.2万起步，楼面价1.3万/㎡的地王溢价87%，售楼处门口停满奔驰宝马。销售叼着烟说：“金水区的有钱人，都嫌房子不够贵。”

但郑州楼市，从来不是同一个郑州。

当北龙湖的金茂璞逸云湖用3.84万/㎡的毛坯限价圈层富人，当华润润府二期开盘10亿卖光233套房，东区的建业天筑业主却在砸盘——154㎡户型挂牌470万，最后435万含泪成交。海马公园A区113㎡的房子，降了5.2%才找到接盘侠。主城区的正商书香华府更惨，138㎡户型从210万砍到190万，买家还要补一句：“再送个车位？”

郑州楼市像被劈成两半，冰火两重天。

一半是烈火烹油的高端局：华润润府二期敢卖2.49万/㎡，因为高铁西广场的“老钱”们捧着钱没处花；金水区的中原颂打着四代住宅旗号，1.9万/㎡的起价都算“刚需价”；惠济区的招商嵩云序硬刚2.2万天花板，销售说：“买这儿的谁看价格？露台能种菜就行。”

另一半是冰封的刚需，没钱的人还是没有钱。

克而瑞的数据写得隐晦，但35-54岁的老城区客户占了60%-70%——年轻人早被2万+/㎡的“主城门槛”逼去四环外。二手房市场更荒诞，东区、主城的次新房降价5%-10%才能出手，中介自嘲：“现在卖房得像卖白菜，捆两根葱才有人问。”

开发商比谁都清醒。

华润润府二期把“四代住宅”玩出花：露台白送、得房率112%、会所里塞进泳池和健身房。销售叼着牙签说：“买我们这儿的，都是冲着铝板外立面来的。”但没人提春华学校的入学资格——有钱人不在乎学区，他们在乎的是“270°环幕采光”和“静音住宅设计”。

也不是谁都配吃改善这碗饭，郑州楼市从来不信眼泪。

鑫苑鑫城的大堂连顶盖都不敢装，生怕算进容积率；信达棠樾七里的小户型还停留在三代住宅，3.5的容积率让买房人直皱眉。有业主抱怨：“花200万买了个鸽子笼！”

当华润们用10亿开盘业绩刷屏，当北三环把房价捅到4万+，总有人喊“春天来了”。

但你去南龙湖转转，去四环边看看，那些贴着“特价房”横幅的售楼处，销售蹲在门口刷抖音——他们的春天，早在多年前就过完了。

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当郑州主城改善陷入「高密内卷」，世界500强招商局集团携首个顶奢作品招商嵩雲序强势破局 ——东风路南阳路双地铁口（3/8 号线仅 100 米）、2.99 低密容积率、122% 逆天得房率，三大硬核指标直接拉满改善天花板。作为今年三环内首个纯改善社区，它用「北高南低」立体规划+「洋房 + 高层」稀缺组合，在 40 亩土地上实现35% 绿地率+25%建筑密度，近四分之三土地留给绿化与公共空间，让「低密宜居」不再是新区专利。

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双地铁口100米，2.99容积率，122%的逆天得房率，招商首进主城的顶奢作品招商嵩雲序，带着低密洋房+四代住宅的王炸组合，强势落子东风路南阳路的黄金十字轴，在郑州卖房17年的晓强，今天将带你解密这个未开先火的神盘：央企打造的顶奢四代宅长啥样？166㎡洋房得房率真能突破122%吗？三环内+双地铁口，但划属惠济区的地段价值又到底怎么算？更关键的是：它值不值得冲？多少钱入手不踩坑？又适合哪些改善客上车？

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先看招商嵩雲序的低密基因如何碾压主城？作为今年三环内首个纯改社区，招商嵩雲序以央企背书+2.99容积率的硬核配置，成为主城改善标杆。40亩地块搭配35%绿地率+25%建筑密度，这意味着近四分之三的土地都留给了绿化和公共空间，真正践行了四代住宅的低密宜居本质。

社区采用3排2列对称布局，北侧两栋31层瞰景高层，中间1栋高层（西单元30层/东单元26层）与1栋洋房、南侧2栋8层稀缺洋房，形成北高南低，西高东低的布局，最大化的保障了采光与通风效果，也增加了所有户型的居住舒适度。

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而楼间距也同样抗打，北侧高层间距41米，高层与洋房38米，二排高层到南侧洋房27米，洋房间24米，这都是远超正常标准的，在三环内土地资源近乎枯竭的当下，招商嵩雲序的低密规划与科学布局，堪称主城改善市场的降维打击。只不过需要注意的是南侧两栋洋房中，靠东洋房离幼儿园18米、靠西洋房距离院墙14米，虽然小区外面是五六层的老房子，但视觉观感和采光，仍建议实地考察再做决定。

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招商嵩雲序预计六月份开盘，精装修交房，仅两种面积段四款户型，全部做到对开门一梯两户私家电梯厅，136㎡的高层边户，是环幕端厅+立体阳台的四房双卫设计，客厅开间7米3，得房率109%；

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高层中间户是三开间朝南+四叶草的户型，客厅开间5米3，得房率107%，奇偶错层小露台，同时兼顾实用与隐私

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166㎡洋房边户是270°环幕端厅＋四代住宅立体大露台，得房率122%，洋房夹边户是方正四叶草户型，空间零浪费，得房率117%，同样有四代住宅大露台

3.1米层高+社区全四房的纯粹布局，几乎可以把招商嵩雲序放进必看清单，加上招商嵩雲序的地价不高，和学区漏洞以及惠济区减分以后，招商嵩雲序的洋房预计也就2万5左右，非常适合附近的地缘改善客户，而高层136平的单价大概率也不会破2，精装260左右的总价，除了地缘改善，对东边八号线和南边3号线附近上班的新郑州人，也同样具备足够大的诱惑力，通勤效率与居住品质双在线，也就更无需担心他未来的流通性。

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