“取消公摊”再上热搜,这笔“糊涂账”能算清吗?

焦点财经Focus 2022-08-16 20:50:20
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公摊面积是一项 “最不透明的指标”。

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

掏了110平的钱,到手的房子才61平;买房时销售口中的31%公摊,到收房却成了46%。这的确是给人添堵。

而这样的事,就落在了山东省青岛市市民李黎(化名)身上。

2018年,李黎全款购入青岛某小区的一套房子,但没成想,到收房时,李黎却发现,自己房子“缩水”了近一半,同小区的另一住户也是近乎相同的遭遇:购入的160平复式,到手的套内面积也才只有约90平。

在后续维权中,李黎才知道,原来自己房子外墙的一半厚度被计入套内建筑面积。但在购房时,开发商并未说明,还混淆了“公摊”“公摊系数”“公摊率”等概念,“各种专业术语堆砌起来,直接就被绕晕了。”

今天,“取消公摊面积”这个已经存续多年的老话题再度冲上热搜。

糊涂账怎么造成的?

预售与公摊,如同两把抵着购房者的刀。而公摊面积同预售制一样,也是学的香港。

当年,实行公摊的香港“缩水楼”越来越多,得房率越来越低,豪华会所、空中花园成了公摊的一部分,公摊多少取决于开发商的“良心”,甚至还出现了40%得房率的状况。

2013年1月1日,香港开始实行住宅物业销售新规,二手住宅时要先行提供实用面积信息,之后的《一手住宅物业销售条例》将新规拓展至新房。

但目前在内地,商品房销售中附加公摊已经是普遍现象。近几年,有关取消公摊的讨论曾引发多次热议,每隔一段时间总会拿出来说说,但始终不曾得到定论。

根据建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确了公摊面积的组成、计算原则和分摊系数等,但对于公摊面积背后的标准却依然模糊,始终缺少限制性标准。哪些区域划分至公摊,每个区域该划分多少,决定权仍在开发商手中。

目前行业内公认的住宅公摊标准是7层以下7%-12%,7-11层为10%-16%,12-33层的公摊率是14%-24%,别墅类公摊率在1%-8%,超高层住宅的公摊率甚至会达到30%。

缺少法律与制度的约束,公摊就成了开发商的主场,很容易成为暗箱操作的“灰色地带”。这也造成了开头的一幕:购房者不明所以,开发商见缝插针,一公摊,摊没了一半的房子。

公摊为何人人喊打?

公摊面积的存在是无法避免的,毕竟,电梯井、管道井、楼梯间、门厅、设备间、警卫室等公用设施都会占用到公摊面积。

不可否认的是,公摊大小对居住环境是有影响的。当然,公摊面积小,意味着购房人能够得到更多的实际使用面积,但在另一方面,也会导致公共区域的缩减。通常来看,配套越好、楼层越高的房子公摊越多。

但在部分业内人士看来,公摊面积是一项 “最不透明的指标”,由此导致的纠纷与矛盾也不少。

今年3月,全国政协委员洪洋建议取消公摊面积,同时以套内建筑面积计价销售商品房。洪洋认为,在公摊面积的问题上,没有统一实行的标准,只能是开发商说了算,而购房者却无申辩的权力。

除了消费者会因为公摊面积不透明而付出巨额房款外,购房者要为公摊买单是持续的:装修费、物业费、取暖费等等都会与公摊绑定。

洪洋认为,物业公司只为公共面积服务,而并不入户服务,而物业收费包含室内面积;公摊面积并不供暖,但多数采暖费也包含公摊面积,这样的收费极不合理。

另一方面,为一些商业用途公摊买单的购房者并不曾享受到相应的收益,例如电梯广告位、地下车库等等,购房者成了“冤大头”。

而即便是有购房者不想稀里糊涂地买单,也并非易事。不同楼盘的公摊系数不同,而计算又极为专业与复杂,普通购房者想要搞清楚其中的弯弯绕并不容易,这就给了开发商和测量机构注水的空间。

取消公摊面积能解决问题么?

取消公摊面积的声音不绝于耳。今年2月,《半月谈》发文,文章指出,应探索用套内面积替代建筑面积计价,将公摊面积“水分”挤出去。

其实早在2002年,重庆就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中要求商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例也宣告重庆成为全国首个强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策的城市。

时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长的曾强表示,重庆率先行动的最大目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。

“买不买房的核心不是面积,而是价钱。”

那么,取消公摊会让房价上涨吗?中原地产首席分析师张大伟认为,套内计价政策对于实际购房成本基本没有影响,并且物业费等因为建筑面积而产生的费用也有可能降低。

实际上,公摊的概念消失后,公用空间的建造和维护成本仍然是由购房者承担的,名义上房价也难免会走高,毕竟,羊毛出在羊身上。但在另一个方面,新的矛盾点也会产生:取消公摊后对于公共区域的维护与费用。

另外,张大伟还指出减少公摊面积可能造成的问题:公摊面积并非越小越好,如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调。

倘若开发商真的为了降低成本而减配,对于一些刚需购房者而言,无疑是个坏消息。

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