“取消公摊”再上热搜,这笔“糊涂账”能算清吗?

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

掏了110平的钱，到手的房子才61平；买房时销售口中的31%公摊，到收房却成了46%。这的确是给人添堵。

而这样的事，就落在了山东省青岛市市民李黎（化名）身上。

2018年，李黎全款购入青岛某小区的一套房子，但没成想，到收房时，李黎却发现，自己房子“缩水”了近一半，同小区的另一住户也是近乎相同的遭遇：购入的160平复式，到手的套内面积也才只有约90平。

在后续维权中，李黎才知道，原来自己房子外墙的一半厚度被计入套内建筑面积。但在购房时，开发商并未说明，还混淆了“公摊”“公摊系数”“公摊率”等概念，“各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了。”

今天，“取消公摊面积”这个已经存续多年的老话题再度冲上热搜。

糊涂账怎么造成的？

预售与公摊，如同两把抵着购房者的刀。而公摊面积同预售制一样，也是学的香港。

当年，实行公摊的香港“缩水楼”越来越多，得房率越来越低，豪华会所、空中花园成了公摊的一部分，公摊多少取决于开发商的“良心”，甚至还出现了40%得房率的状况。

2013年1月1日，香港开始实行住宅物业销售新规，二手住宅时要先行提供实用面积信息，之后的《一手住宅物业销售条例》将新规拓展至新房。

但目前在内地，商品房销售中附加公摊已经是普遍现象。近几年，有关取消公摊的讨论曾引发多次热议，每隔一段时间总会拿出来说说，但始终不曾得到定论。

根据建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确了公摊面积的组成、计算原则和分摊系数等，但对于公摊面积背后的标准却依然模糊，始终缺少限制性标准。哪些区域划分至公摊，每个区域该划分多少，决定权仍在开发商手中。

目前行业内公认的住宅公摊标准是7层以下7%-12%，7-11层为10%-16%，12-33层的公摊率是14%-24%，别墅类公摊率在1%-8%，超高层住宅的公摊率甚至会达到30%。

缺少法律与制度的约束，公摊就成了开发商的主场，很容易成为暗箱操作的“灰色地带”。这也造成了开头的一幕：购房者不明所以，开发商见缝插针，一公摊，摊没了一半的房子。

公摊为何人人喊打？

公摊面积的存在是无法避免的，毕竟，电梯井、管道井、楼梯间、门厅、设备间、警卫室等公用设施都会占用到公摊面积。

不可否认的是，公摊大小对居住环境是有影响的。当然，公摊面积小，意味着购房人能够得到更多的实际使用面积，但在另一方面，也会导致公共区域的缩减。通常来看，配套越好、楼层越高的房子公摊越多。

但在部分业内人士看来，公摊面积是一项 “最不透明的指标”，由此导致的纠纷与矛盾也不少。

今年3月，全国政协委员洪洋建议取消公摊面积，同时以套内建筑面积计价销售商品房。洪洋认为，在公摊面积的问题上，没有统一实行的标准，只能是开发商说了算，而购房者却无申辩的权力。

除了消费者会因为公摊面积不透明而付出巨额房款外，购房者要为公摊买单是持续的：装修费、物业费、取暖费等等都会与公摊绑定。

洪洋认为，物业公司只为公共面积服务，而并不入户服务，而物业收费包含室内面积；公摊面积并不供暖，但多数采暖费也包含公摊面积，这样的收费极不合理。

另一方面，为一些商业用途公摊买单的购房者并不曾享受到相应的收益，例如电梯广告位、地下车库等等，购房者成了“冤大头”。

而即便是有购房者不想稀里糊涂地买单，也并非易事。不同楼盘的公摊系数不同，而计算又极为专业与复杂，普通购房者想要搞清楚其中的弯弯绕并不容易，这就给了开发商和测量机构注水的空间。

取消公摊面积能解决问题么？

取消公摊面积的声音不绝于耳。今年2月，《半月谈》发文，文章指出，应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。

其实早在2002年，重庆就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例也宣告重庆成为全国排名前列强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策的城市。

时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长的曾强表示，重庆率先行动的较大目的在于让消费者明明白白购房，较大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。

“买不买房的核心不是面积，而是价钱。”

那么，取消公摊会让房价上涨吗？中原地产首席分析师张大伟认为，套内计价政策对于实际购房成本基本没有影响，并且物业费等因为建筑面积而产生的费用也有可能降低。

实际上，公摊的概念消失后，公用空间的建造和维护成本仍然是由购房者承担的，名义上房价也难免会走高，毕竟，羊毛出在羊身上。但在另一个方面，新的矛盾点也会产生：取消公摊后对于公共区域的维护与费用。

另外，张大伟还指出减少公摊面积可能造成的问题：公摊面积并非越小越好，如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调。

倘若开发商真的为了降低成本而减配，对于一些刚需购房者而言，无疑是个坏消息。