对话孟晓苏:商办用房空置量大,“商改保”可改成几百万套保障房

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“保障房需求按城镇常住人口计算，缺口大约为1亿套。如果分十年来完成，每年需要提供1000万套。”

“其中少部分是通过拆迁改造来归集，大部分还是要靠建设；其次，在增加增量的同时，要用力化解存量。”原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏指出。

存量问题如何解决，就是“盘活存量用地和商办用房”。谈及不久前中央经济工作会议对房地产的表述，他认为与以往不同之处，就在于“商办用房”这几个字；“止跌回稳”的说法也有加码，要求“持续用力推进房地产市场止跌回稳”。

“为什么要提出‘持续用力’呢？肯定是看到此前用力不够。”孟晓苏分析道，如何“持续用力”，首先就需要启动规模化的保障房建设。

“商办用房的空置总量要大于商品住宅，开发商手里的待售面积，叠加各持有机构的空置面积，加起来就有5亿平方米，相当于500万套住房。”

新的一年里能不能止跌？孟晓苏认为，中央已提出了要求，需要有“持续用力”的措施保证。如果能“实施更加积极有为的宏观政策”，新的一年就可能做到止跌回稳；比如明年上半年能够“止跌”，下半年就有可能“回稳”。当然如果不采取有力措施，那就可能会继续跌。

在11月28日的“2024搜狐财经年度论坛”上，他曾提出保障房缺口在1亿套左右，应该启动“商改保”，利用闲置商业办公用房改造为保障房。半个月后的中央经济工作会议中，提出“盘活存量用地和商办用房”，与孟晓苏的建议完全契合。

他一再强调，商办用房适合改为保障房，“商办改保障”应成为下一步的主要方向。此次中央经济工作会议后，能为楼市带来哪些变化？ 存量房“收储”进度为何缓慢？“商改保”如何落地？带着这些问题，搜狐财经再一次与孟晓苏进行深度对话。

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长 孟晓苏

以下是搜狐财经与孟晓苏对话精编：

搜狐财经：此次会议谈及房地产，与以往的不同之处在哪里？

孟晓苏：这次和以往中央会议要求不同的，就是加上“商办用房”这几个字。“止跌回稳”的说法这次又加码，要求“持续用力推进房地产市场止跌回稳”。为什么要提出“持续用力”呢？肯定是看到此前用力不够。

如何“持续用力”？首先就需要启动规模化的保障房建设。保障房需求按城镇常住人口计算，缺口大约为一亿套，如果分十年来完成，每年就需要提供1000万套。其中少部分是通过拆迁改造来归集，大部分还是要靠建设。

其次，在增加增量的同时，要用力化解存量。

存量问题如何解决？方向已经由中央指明，那就是“盘活存量用地和商办用房”。因为商办用房的空置总量要大于商品住宅。现在待售商品住宅总量是3.8亿平方米，按照100平米一套房估算，就是380万套房；而商业和办公楼在开发商手里待售的是2亿平方米，在各持有机构手里空置的是3亿平方米，加起来就有5亿平方米，相当于500万套住房。

搜狐财经：收购存量商品房用作保障房，为什么进度缓慢？

孟晓苏：在中央部署“收购存量商品房改为保障房“后，有些人只把“商品房”片面地理解为“商品住房”。但商品住房当中包含着高地价，拿它改为保障房难度太大，这是进展缓慢的主要原因。

在大城市商品住房的成本与价格中，往往三分之二是地价。比如北京房屋均价6万元一平米，其中楼面地价达到4万元；上海的住宅楼面地价是4.5万。包含如此高地价的商品住房，无论如何压价收购，地价是退不回来的。所以要落实中央要求，就必须面对现实、实事求是。

国家对保障房的房价要求，就是国务院去年“14号文件”中规定的“土地划拨”和“不摊入城市基础设施建设费用”。其成本只是土地成本和建安成本，这样的房子才能成为面对工薪收入群体的保障房，才能让这些家庭可能买得起。

我和几位专家两年前就提出“商办改保障”，指向用商办用房改为保障性住房。因为大城市商办用房的地价都比较低，比如北京、上海的商办用房平均房价仅为2万元左右，包括土地成本但不含土地出让金。它们比同等地段商品住房的均价六七万元要低很多。

如果能达到这样的较低房价，工薪家庭就能享受到价格优惠。再加上首付比例降低、银行对保障房的贷款利息进一步降低，就能让工薪家庭买得起。当然买保障房也需要拿出全部积蓄、掏空“六个钱包”，还要当若干年的“房奴”，但这个房奴当的要比买商品住房的人轻松多了。

搜狐财经：商办用房改为保障房，具备相关条件吗？

孟晓苏：许多国家都不断进行“商改住”，根据市场需求及时调整规划与建筑结构。过去在“商改住”方面的经验太丰富了，比如著名的纽约“特朗普大厦”就是“商改住”。

把我国大城市部分商办用房用于“商改住”，技术上不难办。首先这些商办用房都是现房，卖房叫“现房销售”；其次是地理位置都不错，公共交通甚至地铁可以通达；第三是停车位充裕，供电也不错。只是需要通燃气，只要政府允许，这也是不难办到的事。

空置商办用房优于商品住宅的特点还有：商办用房的层高都比较高，有的能达到4.8米，减去铺地与吊顶，住房层高也仍很可观；电梯设备比较好甚至相当于豪宅；而且很多商办楼宇的外墙是采用石材或幕墙，比普通商品住房外形好看。即使这样的建安标准，不含地价的成本也就是围绕2万元左右。如果能基本按照成本价出售，符合条件的居民就可以得到实惠。

“商改住”本来有两种政策选项，一种选项是财政增收选项，就是补足土地出让金把它们变成商品住房，这样做能够增加地方财政收入；第二个选项是保障房选项，就是通过“商改保”把它们变成保障房。

搜狐财经：商办用房为什么价格那么低？

孟晓苏：因为大城市商办土地的出让金低，比商品住宅用地的价格低很多。

我两年前就提出“存量商办用房变成保障房”，是因为现实问题就摆在面前，商业和办公楼积压空置严重。它源自不少城市供应商办用地与住宅用地的比例失调。本来商办用地与住宅用地的比例关系，应该是二八关系，即20%比80%的比例，但有一段时间，地方政府认为增加商办用地可以招来投资人，从而带来税收；另一方面由于前些年房地产的限购政策主要是针对住宅，而商办房不限购，导致一些地方出让商办用地过多。

如今各城市逐步取消房地产限购后，留下很多“后遗症”需要修复。其中之一就是过去大量批售商办地，造成商办用房产出过多。如果不适时进行处置，很可能成为城市的疮疤。

搜狐财经：“商改保”之后的保障房，好消化吗？

孟晓苏：“商办改保障”中，尤其要重视大单位居民用房。商办项目动辄面积达到20万-30万平方米，可以改造出几千套房子。这种改造最适用于一些大型单位，包括事业与企业单位。我最看重的是用作安置退役军人的“军安工程”。

过去我在中房集团公司当董事长时，是全国军安工程的主要负责人。当时我们以“军安工程”名义在大城市建了一些供退役师级团级干部用的安置房。后来由于很多工作没跟上，军安工程停办至今，造成不少退役军队干部没有安置房。他们不得不占住营房，又造成许多现役军官缺乏符合标准的住房。

如果通过“商改保”的方式，把商办房成批量地改为“军安工程”，问题就都能迎刃而解了。而且不需要军队或地方政府任何方面出钱，房子早已建好，空置在开发企业或持有单位手中。只要地方政府允许进行“商改保”便可进行现房销售。如果地方政府再能把土地变性为住宅用地，让房屋从商办房的40年产权变更为住宅的70年产权，那就能给退役军队干部以更多的实惠。

限制保障房进入商品房市场的时间一般是5-10年，但是对含有土地出让金的“军安工程”房屋，可以允许其入市流通时间缩短，让这种商品房能有更多增值空间，让退役军人更有获得感。

这件事现在还找不到主管部门。只要地方政府允许做，并与各大战区相互配合，便可以进行操作。商办用房改为“军安工程”是一件多赢的事，可以在去化存量商办用房的同时，妥善做好安置退役军人的工作。这类“商改保”房子当然也可以作为企事业单位的保障房、普通公务员的保障房，当然也可以散售给符合保障条件的普通居民家庭。

搜狐财经：您说的保障房缺口为1亿套，根据是什么？

孟晓苏： 目前我国的城镇化率，按照城镇常住人口计算是66%，但如果按照城镇户籍人口计算，则仅为48%，中间相差着18个百分点。这就是2.52亿新市民，他们虽然进入城市好多年，但还没有变为户籍人口，没有享受到城镇居民的多项保障。

按照第七次人口普查数据，中国家庭平均人口为2.62人，那么这2.52亿人就是将近1亿个家庭。实际上的人口数量比这还要多，因为在2.52亿新市民身后还有农村留守儿童4177万人。这里还没有包括农村留守老人1600万人。仅计算上农村留守儿童就成了2.94亿人，这就是1.1亿多个家庭。

这些新市民并不都是有钱人，绝大部分应该享受保障房。中央三中全会决定已经明确，要按照城镇常住人口提供社会保障、住房保障和义务教育保障。所以，我国保障房的缺口总量应在1亿套左右。需要多少年建成呢？按照十四五规划五年提供保障房870万套来推算，提供1亿套保障房需要58年，这肯定不符合人民群众的需要。

如果将其浓缩至十年，每年就需要提供保障房1000万套。其中少量来自旧城改造及存量商办用房改造，每年能归集约两三百万套，那每年还需要新建保障房七八百万套。

搜狐财经：如果每年建设1000万套保障房，能带来哪些具体变化？

孟晓苏：保障房的规模化提供，将能同时满足刚需和改善性需求。刚需应当是以保障房的购买者为主；改善性需求一般是指中等以上的豪宅，但是对于挤住出租房的新市民来说，保障房对他们的居住条件将是很大的改善。

如果一年能增加8-10亿平方米的保障房供应，就是1000万套，包括“商改保”和新建保障房在内，那么投资到4-5万亿元就可以解决。而且其中绝大部分是银行贷款，少部分是政府和社会机构提供的资本金。

我认为中央财政可以带头出钱，每年提供5000亿元就够，地方政府再配套投资5000亿元。近年要增发超长期特别国债和地方政府专项债券，中央特别要求“扩大投向领域和用作项目资本金范围”。投向保障房就是投向“民生基础设施”。其中地方政府的5000亿元可以不是资金，而是土地整理成本。那么资本金就能达到1万亿元，再调动银行贷款4万亿元，就能达到5万亿元左右的投资规模。

这5万亿元投在保障房上，由于它不用交纳土地让金，全用在建设上，对建筑业的拉动力要大于商品住房的5万亿元，可能要大一倍。

近几年房地产投资每年丢掉5万亿元，房屋新开工每年丢掉10多亿平方米，对相关产业影响很大。如果能通过保障房建设，每年增加投资规模5万亿元左右，每年增加新开工面积10亿平方米，恰好能堵上商品房开发萎缩造成的缺口。保障房建设在施工与建材等各方面的需求一点也不亚于商品房。如果能这样用力地做，我相信未来十年将是房地产业与相关产业蓬勃发展的十年，让现在低迷的房地产业、建筑安装业、建材业、家居家电业等180多个相关产业都重现生机。

我所说的上述工作，其实都是我国过去做过的事情。八十年代到九十年代的中房集团公司，每年向230多个城市投资建房，占到全国建房总量的20%，主要是保障房。那时我们只考核新开工面积和竣工面积，从不考核销售面积，因为所有房子都能销售掉；更不考核利润指标，因为保障房不应该有利润。

在从2008年起的那10年，我国也进行过较大规模的“保障性安居工程”建设，缓解了保障房的供需矛盾，惠及民生。事实证明，我国每年建设七八百万套保障房的能力是具备的，市场需求是足够的。

我希望能在近几年，着力解决好国务院文件指出的“保障性住房供给不足的突出问题”，加快建立“市场+保障”房地产新发展模式。在精准造福工薪家庭与低收入家庭的同时，促进我国经济社会的全面发展。