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长沙龙湖观萃

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项目基本信息

区位信息

项目位于捞刀河以南，浏阳河以北，紧邻开发大道，地块北侧开发为住宅+底商，南侧则是龙湖天街商业盒子综合体。

教育：小学为配套入读的清水塘前进小学，中学则是微机派位。

地铁：最近的地铁是1号线马厂，约1.8公里，基本不做步行考虑，未来规划有8号线地铁，但8号线属于长沙市第四轮地铁规划，暂未获取国家审批。

商业：家门口约10万㎡的龙湖天街，马厂地铁口附近有润和国际广场及珠江星环。

公园：地块西侧规划有市政公园（具体建成日期未知）、北侧步行500m有捞刀河滨河市民公园。

总图规划

户型配比：

106㎡： 23户——占比5.2%

127㎡： 46户——占比10.4%

143㎡： 239户——占比54.4%

175㎡； 132户——占比30%

合计共440户，项目体量较小，定位偏改善，80%的户型都是143㎡以上大户型

重点说几句：

1. 地块南侧的综合体运营之后会对住宅有所干扰（人流嘈杂、垃圾后勤流线、餐饮KTV等业态的干扰等）

2. 考虑综合体北侧的底商商业价值，布置了3384㎡的底商，较常规住宅来说多了很多底商，除了175㎡的户型，其余所有楼栋都有骑在商业上，对楼上住户生活有所干扰；

3. 只有3#、4#及7#的消防扑救面放在了小区内部，给内部景观预留了充足空间；

4. 人行主入口与车行口相距不远，但人流动线与车行动线没有交叉，这点不错；

5. 北侧为盛世路，东侧为开福大道都属于主干道，有噪音干扰；

户型

户型这块总体来说只能是良好，没有达到市面上优秀新规户型的水准（主要是得房率这块没有做足，且小户型106㎡、127㎡采用了传统塔楼2梯3户的形式没有私梯入户），当然对于我们龙湖春江天玺的老规户型来说也是碾压了，像168㎡户型的套内与观萃143㎡的套内相比可以说是一个级别，而且观萃的面宽更宽（观萃客厅5750mm，天玺客厅才4500mm）...毅声叹息

106㎡

Tips：

1. 上个时代的塔楼中间户，北侧没有窗户，虽然给了14.4m的面宽，但是各方面尺度跟现在新规户型有差距；

2. 厨房及北向次卧的采光会比较弱；

3. 厨房的进深只能放一侧的橱柜，户型图装修布置有示意，这点给开发商点赞；

127㎡

Tips：

1. 所有户型中得房率最高的，赶上了现有新规产品的水准，总面宽16.15m，这个面积的算优秀了，但由于是塔楼只有南向3面宽；

2. 整体格局不错，客厅面宽5.5m，卧室面宽4.2m，传统南北通透，但由于是塔楼，中间户会有自遮挡，客厅视野有所遮挡；

3.没有私梯入户，但入户是东西向，不用像现在新规的户型穿过餐厅，入户体验会好一些；

4.北侧生活阳台的进深太小了，只有1m，只能放洗衣机，无法放下操作台面；

5.主卧布置了转角窗，143㎡户型都没有；

143㎡

Tips：

1.没有做到私梯入户，老人房没有布置卫生间，南向4面宽（总面宽15.65m）。

2.整体格局比较周正，但没有北阳台，厨房与家政间统一拓展会更好用；

3.客厅与次卧之间有剪力墙，如果想改3房麻烦一点；

4.得房率相对其他优秀新规项目还是有所劣势；

175㎡

Tips：

1. 整体格局是143㎡的plus版，但得益于7.4m面宽的客厅，给到了北向阳台（但进深很小）；

2. 整体南向18.6m的4面宽，客厅7.4m，主卧4.3m各房间尺寸都很舒适；

3. 有私梯入户，但是没有开窗，老人房给到了卫生间但是是暗卫，厨房空间在这个面积段显小；

4. 主卧衣帽间的空间较小；

长沙龙湖观萃

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