华润置地:逆势扩张的底层逻辑 | 地产三好生②

编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

过去的2022年，华润置地有两件事轰动地产圈：

一是敲响了“华润有巢REIT”上市锣声，成为首只市场化机构发起保租房REIT，从开发体系中剥离出长租房，对房地产企业转型提供好示范；

二是创下去年房地产最大并购案记录，以124亿元拿下华夏幸福南方总部旗下四家下属公司股权和债权。

如果将物业并购囊括在内，它又多了一个标签“并购王”，再将拿地的故事也糅合在其中，就会明显感知到华润置地的扩张。

尽管年报还未披露，但从简略的营运中数据中，已经可以读取出一些信号，华润置地2022年好于绝大多数房企，实现合同销售金额3013.3亿元，同比下滑仅4.6%；租金收入约183.9亿元，同比增长0.3%，如果剔除减免的24.9亿租金影响，增长可达13.9%。

这一份数据的行业背景是，行业规模回落至13万亿，缩量近3成；百强房企累计销售7.29万亿，下滑42.26%，基本回到了2015年的水平；千亿房企减少23家，仅剩20家。

行业排名不再是拼增长，而是谁降幅小，华润置地个位数的降幅，在50强房企中凤毛麟角，如同一种前进，行业排名由2021年的第八提升至2022年的第四，晋级TOP5。2023年1月，以160亿销售规模继续保持行业第四，前三名依次是保利发展、万科和碧桂园。

逆势扩张

左手拿地，右手并购，是业内人士对华润置地过去一年的印象。

2022既是地产纾困之年，也是并购之年，监管层多次鼓励优质企业加大房地产项目兼并收购，华润置地便是其中一员，是去年首批拿到并购贷的房企之一，与旗下华润万象生活获得招商银行合计230亿并购贷额度。

从2022年1月至9月，华润万象生活接连并购禹洲物业、中南服务、四川九州千城物业和祥生物业，4笔收购耗资超46亿元，成为2022年上市物企当之无愧的“并购王”。

相比之下，母公司华润置地在地产领域的并购，更多是在项目层面，这也符合其去年的并购逻辑，其管理层曾指出，2022年的并购要聚焦在核心城市、核心区域，以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，还应该满足合理的回报要求。

在这些原则之下，华润置地去年落地的交易并不多，但每一笔都很典型，其以33亿元从世茂手中拿下北京分钟寺地块权益，成为央国企并购出险房企知名项目的一个典型案例，被焦点财经列为“2022年房地产十大典型并购”之一。

尤其是以124亿收购华夏幸福南方总部，成为房地产行业2022年最大宗的收并购案，涉及华夏幸福南方总部旗下的三处资产，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。

但华润置地的扩，更多是体现在拿地层面，如去年北京第一、二批次集中供地，分别以118.86亿元、79.94亿元拍地成为大赢家之一；深圳第二轮土拍中118.77亿竞得四宗地块，成为拿地最多、金额最大的房企，给外界留下深刻的印象。

此外，通过城市更新也获取了不少项目，如广州黄埔新溪村旧改项目，南宁江南区五一中路5415亩项目，以及深圳南山南油B区棚改等项目。

中指院数据显示，华润置地2022全年拿地金额达873亿元，拿地面积556万平，成为行业权益拿地金额最高、拿地面积最多的房企，去年新增货值2219 亿元，仅次于保利发展。2023年1月，又以29.8亿斩获备受关注的广州白鹅潭地块，欲建设广州首个万象城。

据了解，华润置地有着严格的纪律，用首席战略官谢骥的话来讲，拿地既不冒进，也不恐慌，只是顺应市场分化趋势，重点向一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源。

从去年的拿地逻辑来看，华润置地确实在向核心城市聚焦，新增土地多分布于北京、深圳、广州等城市。去年半年度业绩会上，谢骥曾对此评价道：“上半年，我们还是比较好的把握住了投资机会，未来销售业绩和利润贡献的确定性都是非常强。”

并购与拿地，在行业下行与收缩的衬托下，华润置地多了点逆势扩张的意味，但从其坚守的并购原则、遵循的拿地逻辑来判断，那些项目和土地对华润置地而言是机会，正如其董事会主席李欣所说：“该出手时就出手”。

领跑背后

去年上半年，华润置地成功获取约80亿港元ESG贷款，ESG工作得到金融机构充分认可，尤其是在8月，ESG指数评级被MSCI上调至A级，这是内房股在MSCI-ESG指数获得的最高评级。

进入下半年，华润置地在境外首次以绿色俱乐部贷款形式筹组，成功筹组了一笔总额75亿港元的绿色俱乐部贷款，成为华润集团旗下首个搭建可持续金融架构的业务单元；10月又以石家庄万象城为底层资产成功发行市场第一单10年期CMBS。

临近年底，“华润有巢REIT”更是在上海证券交易所完成挂牌上市，打通“投、融、建、管、退”闭环发展模式，成为首单市场化机构运营的保租房公募REIT。

这种种表现，均成为了华润入列“地产三好生”的加分项。其背后深层次的逻辑在于，华润置地核心业务的稳健。

华润置业旗下业务主要有开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务，在其内部被称为“3+1”一体化业务组合模式。

对于三大主营业务，李欣曾有一个形象的描述，开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳增长的“稳定器”，轻资产管理业务华润万象生活则是业绩贡献的强劲“增长极”。

如今，“发动机”和“增长极”的扩张已显而易见，随着1月份全年营运数据的披露，“稳定器”的增长也浮出水面，租金收入约183.9亿元，同比增长0.3%，如果剔除租金减免影响，增长可达13.9%。

据焦点财经了解，华润置地2022全年共开业13座购物中心，分别为南宁中山路万象汇、北京姚家园万象汇、武汉万象城、沈阳皇姑万象汇、福州万象城、海口万象城、青岛崂山万象汇、东莞松山湖万象汇、南京万象天地、深圳万象食家、南昌万象汇、上海苏河湾万象天地和大连华南万象汇。

以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，也是其稳定现金流的主要贡献者，首席财务官郭世清去年9月曾透露，未来两三年将是新建购物中心投入运营的高峰期，这也意味着华润置地的现金流将会更稳固。

综合三大主营业务的表现来看，华润置地在过去一年极具成长性，而且在融资层面不断突破，ESG表现也屡获认可，构成了入列“地产三好生”的三大关键因素。