起底福星股份:从“旧改之王”到定增第一单

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

率先举起房企再融资大旗的，是一家并不怎么显眼的企业—福星股份。

11月29日晚间，福星股份发布公告称，计划定增募资。

这是证监会发布“恢复涉房上市公司配套融资”政策后，A股上市房企再融资的第一单。

这是怎样的一家房企？

白手起家，百元创业

福星股份创始人谭功炎出生在湖北汉川的一个小村子——福星村。

关于谭功炎，圈内流传着一个从100元到380亿的传奇故事。

当年，谭功炎靠着妻子卖小菜攒下的100多块钱，和几个同乡在老家办起了第一家乡镇企业—湖北汉川铁木加工厂，走上了创业之路。

靠着铁锤和炉子，谭功炎从手工打造镰刀、铁锹这些农具开始，到后来造预制板、加工钢丝绳，五年间赚了40多万。

“见好就收，分钱分家”，在那个年代，看着这么多钱，不少人打起了退堂鼓。

但谭功炎夫妇坚决不肯：“路还长得很，分不得！”谭功炎说，创业的初衷是让大家共同致富，“一人致富不算福，几个人致富也不算福，百姓都富才是福”。被谭功炎打动的大家最终还是选择留了下来。

钢丝绳做得好，但谭功炎发现，靠手工生产是远远不够的，引进机器设备才能做大做强，汉川铁木加工厂这个小作坊也变成了实现机械化生产的汉川市钢丝绳厂。

1993年，汉川市钢丝绳厂进行股份制改革，湖北省汉川钢丝绳股份有限公司正式成立。

公司越做越大，谭功炎又盯上了资本市场。1999年5月26日，谭功炎的钢丝绳公司在深交所上市，10月，更名为湖北福星科技股份有限公司。

进军地产，二代接班

进入21世纪，福星决定开启多元化产业，房地产就是其中之一。福星在武汉注册了福星惠誉房地产有限公司，开启了自己的地产业务，由谭功炎的儿子谭少群接手。

适逢武汉开始“三旧”改造，刚刚成立的福星惠誉另辟蹊径，定下了“立足武汉，坚持走城中村改造和旧城改造”的路线，福星也顺势成了最早参与武汉“三旧”改造的公司之一，甚至有了“武汉旧改之王”的称号。

虽说福星是靠着金属制品发家，但如今的福星，房地产才是主业。2022年半年报显示，福星股份营收的超9成都来自于房地产板块。

旧改带来了大量土储。在武汉土地市场占有一席之地后，福星走上外拓之路。

2013年，福星惠誉向北京旧改市场发起冲击，拿下了福星惠誉·福星苑项目；此后，福星惠誉的地产业务又扩展至深圳、广州、成都、赤峰、西安、郑州、宜昌、宁波等地。

福星惠誉还将目光瞄向了国外。

2013年，福星惠誉拿下澳洲公司Promenade（普罗米娜）项目，次年首次开盘便全部售罄。从拿地到首期售罄，福星惠誉仅仅用了8个月。

2016年，福星惠誉与纽约的Sackman Enterprises房地产开发公司在奥斯丁共同打造了70雷尼项目，这是一座34层高端可售型公寓，其中包括173个公寓单位，空中花园、健身房和游泳池设计，362个车位，以及717平米的底商。

官网资料称，福星惠誉已累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平米，

业绩承压，开工遇阻

可惜的是，“旧改之王”在国内项目的效率并不理想。福星旗下的多个"旧改"项目开工多年，却并未完工。

以北京的福星惠誉·福星苑项目为例，福星股份2022年半年度报告显示，2014年7月1日开工的项目到目前的进度仍为0。

这并不是个例。

比如说，武汉钰龙金融广场是开工于2018年12月1日。

不仅如此，像福星惠誉• 水岸国际、福星惠誉• 咸宁福星城、银湖孝感 • 银湖科技产业园等项目的施工工期已经超过了10年，却依然仍在建造当中。

半年报中披露的19个项目的开发情况里，只有4个在报告期内有施工进展。

施工拖沓，福星股份的说法是，房地产项目整个开发过程中，需要接受多个政府职能部门的审批、监管和指导，加大了项目投资、进度、质量、营销、交付等流程的控制难度，一旦个别环节出现问题，可能会导致项目开发周期延长、成本上升，出现未达项目经营预期情形。

截至今年上半年，福星惠誉披露项目的累计投资总金额595.29亿元，预计总投资金额686.89亿元。

多个项目难以完工变现，长期大量投入资金的影响直接反映在福星的财务数据上。

2017年至2021年五年间，福星股份的营收分别为116.59亿元、107.35亿元、95.66亿元、75.01亿元、125.44亿元；净利润则分别为8.45亿元、11.35亿元、5.98亿元、3.06亿元、1.71亿元，有明显的下滑趋势。

而2021年营收的大幅上涨，一部分原因正是由于项目交付。

今年的三季度报显示，截至2022年9月30日，福星股份的资产负债率为71.68%，短期借款为 4.35 亿元，应付票据为 12.16 亿元，应付账款 17.29亿元，一年内到期的非流动负债32.64 亿元，而货币资金仅为33.12亿元。

到2022年三季度末，福星股份经营活动产生的现金流量净额同比下滑55.93%至17.7亿元，筹资活动产生的现金流量净额为-35.22亿元，现金及现金等价物从年初的38.98 亿元下降至27.85亿元。

短债压顶、融资受限，是福星股份如此急迫开展定增募资的背景。

搭上这趟再融资班车，或将成为这家老牌房企又一次命运的转折点。