穿越周期迎回暖 华侨城的长期价值主义

近期，信贷投放、债券融资、股权融资、内保外贷……支持房地产融资的“四箭已出”，供给端支持政策框架基本形成，“保企业”与“保项目”并行，极大利好房地产行业。同时，在融资端的利好之下，房企如何把握行业机会，将外部的势能转化为自身的发展动能，成为了诸多房企下一步需要重点考虑的问题。

着眼业绩增长，华侨城以“一体两翼三功能”的房地产业务战略发展新模式为指引，朝着市场“顺风向”再次定舵，为其实现长期价值主义、构建房地产业务的可持续高质量发展种下了一粒“春粟”。从“第一支箭”落地时拿到银行大额授信，到投资者关系活动记录显示“公司毛利率水平仍优于行业平均水平”，再到每月披露的主要业务经营情况公告中“合同销售面积、合同销售金额同比降幅逐渐收窄”，特别是刚刚在全国范围内启动的“华侨城团圆季”，活动期间将实力交付一批优质红盘，集中推出一系列购房优惠政策，以多元业态综合优势满足市场多元化、个性化需求，释放惠民诚意。

稳健经营 长期价值主义获肯定

作为融资“松绑”首批尝鲜的企业，早在“第一支箭”发出后，华侨城就拿到了工商银行和中信银行的大额授信。根据中指研究院的整理，截至12月1日，从整体的授信情况来看，全国获得2家银行及以上授信的房企仅19家，获得六大商业银行授信的房企仅16家。易居企业集团CEO丁祖昱表示，“无论是从六大行对房企授信，还是从‘第二支箭’出台后落地情况来看，受益房企数量仍较为有限。到证监会发布‘第三支箭’，支持房企股权融资，最终受益方依然还是优质房企。”可见，尽管政策环境趋于宽松，企业本身的经营安全性依然是衡量房企“质地”的重要指标。

从三季报的数据看，净资产负债率为71%、剔除预售款后的资产负债率为67.5%、现金短债比为2.21倍，让华侨城的“三条红线”指标依然保持“绿档”优势。这背后，是华侨城对现金流的严格控制，而从今年的一系列动作不难看出，不论是在投资还是融资上，华侨城都牢牢把握现金流这条生命线。

投资方面，华侨城将“以收定投”的经营原则落到实处，2022年前三季度，公司共获取4个项目，土地总价款为24亿。对于投资策略，相关工作人员介绍到，“一来，公司通过风险共担、利润共享的合作方式，加强与市场上优质企业项目合作力度；二来，在确保负债率达标、资金流动性合理充裕的基础上，实施稳健投资，优中选优项目，匹配好运营性现金流入与新项目拓展的依存关系，实现公司持续良性的未来现金流。”

融资方面，华侨城借力宽松的货币环境，持续压降有息负债，较年初压降金额近百亿，根据三季度报告的数据，公司有息负债余额为1313亿，一年内到期负债余额为212亿，短期债务风险可控。而在有息负债上，又持续降低融资成本，上半年综合融资成本较年初下降了10个基点，降至4.36%，在下半年的融资中，将利息区间控制在了1.77%-4.2%的范围，资金成本显著低于上半年。

一面开源，一面节流，让华侨城在充满不确定性的大环境下，牢牢掌握了主动权，“家中有粮”是其当下状况的最真实写照。截至三季度末，华侨城的账面上，累计土地储备总占地面积2115.41万平方米，剩余可开发计容建筑面积1729万平方米。

行业的深度调整、行业集中度的提升对华侨城来说，更像是发展机遇。清华大学经济管理学院·中国企业研究中心与每日经济新闻、每经智库共同发布的《2022中国地产上市公司品牌价值榜分析报告》中指出，在2022中国地产公司品牌价值榜TOP100中，有13家公司滑落出TOP100，有46家企业品牌价值下降，而排名前20的地产企业，占TOP100的比重为71.5%，对比去年上升了3.9个百分点。这份榜单中，华侨城排名第6位，较上一年度提升了4个位次，也由此可见在行业整体承压的状况下，结合市场变化，以管理和业务的精益化，练好发展内功、提升竞争能力，确实是华侨城稳中求进、实现长期价值的策略之一。

把握时机 创新发展模式强“造血”

“数箭齐发”，是行业等了六年的机会，然而不论保项目也好，保企业也罢，依然离不开“房住不炒”的主基调。在证监会“5项措施”中明确指出，“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”“引导募集资金用于政策支持的房地产业务”。很显然，政策力度虽大，但其本质目的在于保交楼、保民生，“房地产市场预期的改善，房地产销售的回稳，还需要房企能够自我‘造血’才能维持可持续的发展。”中指研究院分析指出。

深耕房地产行业三十余载，华侨城在新时期提出“一体两翼三功能”的新发展模式，正是反映了房地产行业迈向高质量发展的历史进程。业内人士分析，“以政策为导向，以市场为准绳，华侨城管理层对行业的细微变化都有比较前瞻的认知，新模式的提出，可以说是战略先行，后续可以进一步关注其战术跟进。仅从新模式本身来看，基于优势存量拓展增量的思路，很有可行性。”

作为中国最早的一批房地产开发企业之一，华侨城紧跟行业发展步伐，秉持以人为本的开发理念，以多项创想之举屡创行业之先，在行业内率先引入绿色建筑、海绵城市等标准体系，让一座座绿色、生态之城拔地而起……截至目前，华侨城已累计投资建设200多个精品项目，匠心打造了“纯水岸”“天鹅堡”等明星住宅品牌，为“一体”的发展奠定了坚实的基础。

在“两翼”上，一方面，华侨城发挥成片综合开发与运营优势，打造了波托菲诺、锦江左岸、东湖天樾、东湖天屿等文旅地产项目，满足人民群众对“美好住房”的需求；另一方面，华侨城围绕房地产开发业务形成商业、酒店、物管、会展等相关业务，打造了欢乐海岸商业综合体、欢乐港湾商业综合体、深圳国际会展中心、深圳华侨城大厦、武汉华侨城东湖大型综合项目、成都锦绣天府等泛地产项目，塑造了一个又一个的城市新地标。

图：华侨城波托菲诺，华侨城首个开拓性高端地产项目

图：锦江左岸，交付准备就绪，等待业主回家

图：深圳国际会展中心，新时代的“世界窗口”

而“三功能”作为“一体两翼”的价值呈现结果，是在“一体”与“两翼”形成的自平衡、高协同、强赋能关系下，构建房地产业务可持续高质量发展的价值目标。目前，华侨城正深入总结存量项目可供复制的投资、运营、服务模式，积极推进典型项目在经济较为发达的一二线城市和粤港澳大湾区、长三角、环渤海等核心经济圈的复制，践行“优质生活创想家”的品牌理念，为人民的美好生活需要助力，为自身的可持续高质量发展“造血”。

房地产行业经过20多年的快速发展，国人对于“房子”的需求已经从“有房住”变成了“住得好”，华侨城也以央企担当回应着人民关于“美好家”的承诺。党的二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”作为秉持长期价值主义的一员，华侨城独具特色的发展模式，确实可以多一点耐心，拭目以待。