刚需闭眼买,环京置业新辰之光正当时!

文章来源于微信公众号【通货朋仗】

距2017年的317马上3年了，北京楼市这一次的调整时间尤其长。过去20年多，北京从来没有过这么长的调整期。这三年时间里，北京的限竞房，以及共有产权房，都是在给刚需提供机会，而且规模上，应该也是空前的。

房价方面，三年大概跌了有15-20%，我翻了下有些小区，跌幅还要高，超过20%了。这个跌幅应该也是近二十年里的最狠的一次。

从去年下半年开始，明显能感觉到北京市场的悲观情绪越来越重，尤其是2019年10月份前后。这种悲观情绪，主要是从新房市场体现出来的。

有些人可能没概念，我说的具体点。从2018年到2019年，这两年的时间里，北京的购房群体对于买房的热情越来越淡，记得2018年的时候，北京为了压制购房市场的小躁动情绪，还出了一个公积金政策来打压了一下。

那个时候，想要买房的人对于楼市的关注度还比较高。但是到了2019年，尤其是下半年，这种对于楼市的热情，突然就消失了。很多开发商的感受很明显，过去搞搞活动，售楼处里还挺热闹的，但是去年却怎么都热闹不起来。

而2019年的10月份前后，应该是北京市场自调控以来的一个较低点。

大家对于市场的持续下行有点适应了。这带来的后果当然就是北京的楼市很不景气！

这种悲观情绪，会在市场没有任何利好出现的时候，很快蔓延开。今年如果再没有利好出现，恐怕整体市场就要跌破20%甚至更高了，这带来的后果远比想象中严重。又加上这次疫情的影响，二者叠加，那么今年北京的日子就太难过了。

所以大概率上，北京会从楼市下手。北京楼市跟其他城市的区别就在于，北京的市场调整已经比较充分了，现在楼市里没有什么风险存在，调整的余地很大。

在今年这种情况下，如果还死扛着不调整，为了房住不炒而房住不炒，就有点得不偿失的感觉了。

从政策方向上看，除去房住不炒之外，还有一个“因城施策”呢，每个城市根据自己的情况来做调整，也没啥问题。

我自己的判断，今年北京楼市政策调整的可能性，极大，而且时间应该就在上半年，两会之后。

客观来说，购房时机上，对于刚需已经再合适不过了。北京的房价从较高点，跌了这么多，这个跌出来的大礼包对于这两年买房的人来说都赚到了。

到了现在的阶段，如果感觉北京房价还会跌，还想着抄最后的底，那只能说，有这种想法的人，心太大了。

搏最后这一把，能省下多少银子？万一房价涨了，再想跌到这个价位，恐怕再也没机会了。别忘了，这可是大北京。

政策调整上，先来看一下环京。

实际上，环京的落户政策早就下来了，大家关注的北三县，已经放开了对一大批人的落户，只不过由于这次疫情，大家的关注点都转移了。如果没有这次疫情的话，环京的楼市（主要指北三县）这会儿已经躁动了。

从2017到2020，正好三年时间，北三县对外地人的社保限制，也是3年时间。无论如何，2020就是一个重要的节点。当然，环京的动作，你也可以理解为是一种楼市调整的信号。

我对这次北三县落户政策调整的看法是，对于楼市肯定是个利好，但是利好程度有限。

过去的环京，对于所有人来说，根本没有限制，想买就买，而且贷款政策很好；现在只是放开了落户，如果你不去那落户，还是不能在当地买房。所以那种不可控的行情，是不会出现的，总体来说，楼市还是在可控范围内，同时对当地的经济也是一次提振。

北京的情况会是类似的，这一次如果放松的话，肯定不会有那种核弹级别的政策出现，这一点不用我说，大家也能感受到。

北京的限购限贷政策这么严，好处就是放松的手段一大堆，小药箱里随便掏几粒小药丸就能让市场兴奋起来。

我之前直播的时候举过一个例子，意思就是，北京市场现在需要的热身，只要进入前戏状态，能兴奋起来就行了，但是不能放纵，搞得太热准备脱衣服，那就不好了。

把握好这个度，那么房地产就不是拉动经济的手段，发展重心还是在实体经济上。

目前5环内的非普线是468万，如果买套普通住宅，总价按468来算，首套首贷，贷款304万，月供得有20700块钱。这个还款压力，对于普通家庭来说，也不算小了。

所以单纯调整非普线，实际上是无形中增加了很多人的还款压力，因为绝大多数购房者还是倾向于满贷。从我这些年接触的这些购房者来看，不管是500万以下的购房人群，还是1000万以上购房人群，还款能力，特别是一个大问题。（土豪除外）

况且，我们国家的GDP增长又进入一个换挡期，GDP的涨幅，跟工资的涨幅有一定的关联性。所以收入与月供之间的这个矛盾，也是需要考虑的一个重要因素。

咋说呢，我的看法是，非普线的调整确实是大概率，但是调整余地不会太大，而且还会配合其他方面的调整，尤其是那个认贷政策。（很多东西都是成体系的，不是孤立的）

不管怎么调，对于一些首套首贷的刚需来说，都是增加了竞争，所以政策保护期，闭眼买就行了。

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