资本猎手接连撤股腾挪? 中信与万科的隐秘“淘金路”

焦点财经Focus 2022-05-13 12:48:43
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明股实债到期计划回购,or谋求公募REITs发行?

作者丨王迪

出品丨焦点财经

在业绩发布会上,被问到如何衡量经营服务是否成功时,“能不能独立上市是判断标准”,这是万科集团董事会主席郁亮的回答。“孩子长大,胃口变大了,家里不够吃了,所以需要独立去发展。”

地产业务利润逐渐被摊薄,经营性业务被列为万科“第二增长曲线”。能否独立实现上市还未有定论,但是万科商业管理平台印力商业想要“长大”的步伐似乎更快了。

5月12日,焦点财经独家获悉,印力正与中信资本控股有限公司(以下简称“中信资本”) 洽谈北京ID MALL项目。

“目前正在谈,因为中信资本北京的ID Mall区位不太好,目前在‘拉’价格,我们还没有想好。”某位知情人士告诉焦点财经。

就在5月11日,双方达成协议,印力收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额,为该项目提供运营管理服务,提升目标资产的全方位经营能力。

事实上,2012年开业的长沙IDMALL曾开启了中信资本商业地产的元年,是中信资本重要的商业一环。2017年,中信资本发行国内首单美元基金结构类REITs, 并获得投资者积极认购。收购完成后,印力将该项目更名为印象城后进行运营。

据了解,北京芳圆里ID MALL的前身,是北京“最难改建的项目”之一美罗城。2015年,中信资本迎难而上收购美罗城,将其命名为“方圆里ID MALL",这是中信资本的第四个项目。而在此之前,中信资本还先后开发了长沙悦方ID MALL、合肥悦方 ID MALL、上海189弄购物中心。另据焦点财经梳理发现,合肥悦方 ID MALL背后也有万科的身影。

到期计划回购,or谋求公募REITs发行?

对于两者密切的合作,有业内人士对焦点财经表示,表面看来是中信资本这一投资股东投资期限到期,基金投资人需要套现,因此中信需要处理退出。另有业内人士认为,这或许是万科在为公募REITs铺路。

“中信是万科服务的投行,其引入的投资计划要退出肯定是要万科回购的。”汇生国际资本总裁黄立冲则认为,万科扮演的是一个地产基金管理公司的职能,为印力募集基金参与印力的项目,项目到期后或者投资人要求赎回时候由印力赎回,与REITs上市没有关系,至少在香港以外可能性不大。”

事实上,早在2005年万科就曾与中信资本共同筹组成立了“中信资本·万科中国房地产开发基金”,投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目,两者的合作由来已久。而中信资本将业务触角延伸至房地产投资开发领域,同样是在2005年开始,此前公司主攻另类投资的管理及顾问。

“合作就是指中信资本帮地产商融资,吸引一些人投入对方的信托计划,或者是我们叫理财计划。例如,每一个房地产基金都是会由中信资本发起,然后吸引一些投资人组成投资计划。至于参与了多少个房地产基金,并不清楚,但是他们之间是一个长期合作的关系,这种关系有点像当时铁狮门和和摩根的关系。”

一方有资金运作技巧,另一方有项目建设经验,可谓强强联合。

万科可以说是学习国外优秀地产商的典型。不论是去年对标学习日本大和房建,还是早期学习美国普特 Pulte 模式,即“重资产、轻运营”,万科后来也试图在某些领域学习铁狮门“轻资产、重运营 + 金融”的模式。这或许是万科与中信频繁合作的原因。

有资深投行人士告诉焦点财经,目前中国的房地产不存在一个有效的资产证券化市场,因此基本上国内做房地产基金大部分还是明股实债,最后还是要由开发商赎回。此外,目前海外投资者投资中国的房地产的意向减弱,需要国内接盘侠。这也是为什么这么多房地产公司爆雷,一方面手上的商业物业、酒店、写字楼套现能力弱,另外一方面手上有大量的债,接连暴雷的原因。

此外,不止在北京、长沙两者存有交集,2015年开业的合肥悦方IDMALL背后也隐藏着万科的身影。

事实上,作为一家主攻中国市场的投资管理及顾问公司,成立于2002年的中信资本在商业地产领雄心可见,曾多管齐下介入房地产,模式包括基金惯用的股权投资、资产收购和招拍挂等。其核心业务包括私募股权投资 、房地产基金、结构融资、资产管理及特项投资等,管理资金超过200亿美元。

与此同时,对于万科而言,在正式成立商管公司之前,万科商业地产的开发策略多以引入合作方的形式进行。

2012年,万科与中信资本下属企业联合拿下了合肥BH2012-10地块,该地块性质为商业、居住综合体,建筑总体量达到80万平方米。中信资本负责BH2012-10地块的商业运作,而合肥万科则负责地块商业部分的建造以及住宅部分的建造和营销。

就目前涉及洽谈的北京项目来看,芳圆里ID MALL项目坐落于大郊亭城市生活圈,地处东四环与广渠路交汇处;商业面积约15万平方米,整体共7层,地上五层,地下两层,周边三公里覆盖高质量人群80多万人,消费涵盖客群超过180万,中信资本负责项目的开发、建设以及商业运营。

虽然项目具有现代感的设计符合时代潮流,但是,因为疫情、欠缺吸引力营销、交通硬伤等诸多因素叠加,导致客流稀少,商户入住率不高。此外,芳圆里IDMALL入市的时间较为尴尬,因为开业问题曾在2021年与商户涉及欺骗纠纷,导致品牌商户互相观望开业,形成恶性循环。此外,项目附近由合生汇项目,两者也形成了一定的竞争。

“北京芳圆里ID MALL开业到现在快两年,一点人气都没有,是否能够领跑京城四环生活休闲新风尚,真的很难说。”一位网友曾在2021年10月留言。

“因为疫情招商不充分,但是胜在人少,有好几家适合带孩子吃饭的餐厅,可以和孩子慢慢享受亲子时光,装修很漂亮。”另一位网友在2020年12月留言。

一方面项目运营水平急需提升,另一方面,在万科成为印力股东的六年时间里,对于经营性业务的重视愈发明显。

仅就印力与中信资本长沙项目合作来看,不难推演出两者洽谈合作的心思。

中信资本表示,中信资本与印力集团将积极探索多种合作模式,进一步提升资产价值。与此同时,中信资本深耕的是,存量商业地产管理、城市更新改造领域,已经形成了“投资-资产管理-资本市场”成熟的管理模式。

“未来,公司将继续积极深耕国内的商业地产机会,持续探索实践不动产基金的管理升级与战略创新。”中信资本称。

事实上,就在2017年,凭借长沙悦方ID Mall 稳健的经营和品牌价值,中信资本发行了国内首单美元基金结构类REITs, 并获得投资者积极认购。中信资本在REITs发行方面显然有其优势。

印力集团则表示,充分看好商业地产存量市场的价值空间,此次收购成熟资产项目权益,有助于提升印力在区域市场的浓度。未来,悦方项目将打造为长沙首座印象城,通过与长沙印象汇的整合与联动,为年轻客群打造一个全新的潮流地标。

再造“商业标杆”?

作为万科旗下的专业物业开发与运营能力平台,印力有力地补充了万科在商业板块的短板。郁亮也曾提到,未来,经营服务类业务发展空间巨大,将为万科创造不菲的贡献。

积极拓围商业版图或许也是为“第二增长曲线”做考量,另一方面,万科印力确实在商业不动产投资及运营服务方面形成了绝对的实力。

就在今年3月,印力集团完成新一轮组织架构调整。印力总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上,新增设招商中心等职能部门,以此来整合、重构和发展招商能力,该中心总经理为姚海波,他同时也担任印力上海城市商业公司总经理。

此外,印力这次在总部还新成立“印象汇”事业部,主要负责“印象汇”产品线的管理。

据印力集团官网显示,印力共有五个产品线,印象城、印象汇、印象里、印象城MEGA、万科广场。印象汇定位为片区型型购物中心,印象城定位为区域型购物中心,目前印象城有34个 ,管理面积近500万m²。

此次交易涉及长沙悦方ID MALL建筑面积约为12万平方米,是长沙首座大型综合购物中心,而目前“绯闻”收购对象复方芳圆里ID MALL总建筑面积为15万平方米,两者规模相当。如若洽谈成功,印力也将再添一座印象城。

更值得一提的是,“轻资产、重运营”是万科商业地产运作的一个基本思路。印力与基金公司的合作由来已久过去2015年之前的两年间,万科与凯雷、领汇、东方藏山等有基金背景的商业房企宣布达成合作。而上海七宝万科广场成为与基金合作的典型案例,成为行业中上海考察的必经站。

2021年2月,作为“商业地产REITs一哥”的领展房地产投资信托基金发布公告称,拟斥资27.72亿元收购原新加坡GIC持有的上海七宝万科广场50%股权。收购完成后,印力仍继续盛有另外50%股权并负责经营管理。

年报显示,2021年上海七宝万科广场营业收入已经达到4.42亿元,位居集团运营管理十大商业项目首位。

与地产开发的快周转不同,商业地产投入大、回报周期长,需要更精细化的运营才能盈利,前期需要花费大量时间预知市场脉搏,中期考验团队应变能力以及品牌储备,后期则需根据受众形成产品迭代,可谓是时间、金钱、管理能力缺一不可。

尤其是,在目前疫情背景下,商业地产面临经营艰难的问题,对于运营提出了更高的要求。

从印力的发展史不难看出,它一直与各种金主有密切的联系。

印力的前身是深国投原为配合沃尔玛超市进行选址、开发、超市外围区招商运营所成立的代建公司。后引入金主,与凯德置地成立合资公司开创“金融+开发+商业”的运作模式。一年后,再次引入外部金主,与美国西蒙和摩根士丹利成立合资公司并开发“印象城”,印力正式走出代建,拥有自己的产品并开始重视资产管理。

2006年,因自身发展资金需要,引入华润集团和美国普洛斯作为重要股东。后又因黑石的加入,正式由深国投商置更名为“印力集团”。

在万科成为印力股东的六年时间里,从粗放发展转向精细化运营,印力为万科重返商业贡献了一份力。去年6月,王海武从万科集团调任印力集团总裁之际,亦能看出万科对经营性业务的重视程度。在王海武调任前,印力总裁一直由董事长丁立业兼任。

事实上,万科商业板块保持了良好的势头。以商业开发和运营为例,2021年年报显示,报告期内万科商业业务营收达到76.22亿元,同比增长20.57%;其中,印力管理的商业项目营业收入52.3亿元,同比增长23.9%;同店同比收入增长12.1%,整体出租率95.3%。

据财报披露,万科集团旗下年度营收排名TOP10的商业项目,总营收达到24.6亿元,占集团商业业绩贡献比达到32%。济南印象城、宁波鄞州印象城、南宁印象城三大项目的出租率更是达到100%。

公开数据显示,截止到2021年底,万科累计开业211个商业项目,涵盖113个社区商业项目,总建筑面积1139.16万㎡。其中印力累计开业105个商业项目,涵盖25个社区商业与32个轻资产输出管理,总建筑面积875万平方米。

另据管理层称,未来万科在商业方面将坚持轻重并举,每年高质量拓展 80-100 万㎡管理面积。这意味着,如果按照单体量10方/项目来算,万科集团(含印力)每年将拓展不少于8个轻资产商业项目。

此次与中信资本的合作会不会形成在更多项目上的连锁反应?与此同时,在物业板块万物云提交上市招股书之后,商业板块是否亦有“独立”趋向?焦点财经将进一步关注。

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