财报深响 |龙湖不存在减值准备 增肌不增重 毛利率将回归25%以上

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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

3月17日，龙湖集团举行2022年度线上业绩会。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼高级副总裁张旭忠现场出席。针对毛利率、再融资、推货节奏、龙湖智创生活上市、集团战略等热点话题，管理层回应媒体提问。

针对龙湖结算毛利是否有改变，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶指出：“目前龙湖不存在减值准备，空间处理比较大。此外，房地产行业也在回归平稳状态，龙湖整体毛利率会在20%左右。经过一段时间的修复，毛利率能回归25%以上。龙湖在可持续稳定的阶段，会占到合理的利润。”

年报显示，2022年龙湖集团合同销售额为2015.9亿元，营业额（收入）同比增长12.2%至2505.7亿元；股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长0.5%至225.4亿元；毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

值得一提的是，在财务稳健层面，龙湖平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求。

对于目前行业关心的债务及再融资计划，赵轶表示，未来龙湖集团将加大国内融资，适度减少境外融资，保持龙湖现金流盘面稳定。

年报显示，期内龙湖集团在手现金726亿保持高位，有息负债总额2,080亿，同比增长8%，其中无抵押的信用债务占比约70%，三道红线继续保持绿档。

从债务结构上，龙湖集团一年以内到期的短期债务占比10%，债务压力安全可控，始终保持战略主动权。外币债务占比只有23%，其中，98%已做了汇率掉期对冲，几乎没有敞口风险。

除了财务保持良好基本面，龙湖交班引发行业关注。2022年10月，创始人吴亚军彻底放手，80后“仕官生”陈序平接过权杖。

对于“吴亚军目前在公司角色如何”的问题，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“吴总两次是以股代息，给予实质性的支持，吴总是我们最大的股东和集团战略顾问，给我们提出宝贵的意见，未来她会坚定支持管理层。”

针对公司战略的变与不变，陈序平则指出，不变的是公司的底色。“善待你的一生”“空间及服务”等文化理念及财务运营逻辑，底色坚韧是龙湖集团穿越周期的主因。

他认为，变的是，在外部环境的改变之下龙湖的改变，因为目前各家公司的负债率、分子及分母都在改变。

“未来龙湖将重视公司的资产质量，保持公司运转，龙湖重构了‘1+2+2’的格局，提高好的空间，保持利润稳定有增。目前企业是‘增肌’，但不能增加‘体重’，这要求公司更加自律。”

针对公司未来策略，管理层则指出，龙湖会根据市场的变化，调整销售策略，采取一城一策的策略，做好供货管理。按照20个主力城市，14个机会城市，保持周转率及销售回款，保证盘面的安全性。

此外，对于物管业务龙湖智创生活的上市安排，赵轶则透露，目前市场情绪有一些复苏，但是龙湖不着急，顺势而为，不会为了谋求上市资格而上市。“智创生活目前在提升自我，静待花开。”