透视万科困局“表与里”:险资逼债与销售腰斩双夹击,等待800亿贷款破局

焦点财经Focus 2024-03-13 19:38:10
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

做了“两手”准备

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

一场“非标债务”事件,未曾想引发起万科的债务连环扣。

最新消息是,万科正在与银行沟通债务置换,几家主要债权银行正在权衡,欲将持有的万科债券"标转非标",即转换为非标准化债权。

涉及的债券本金规模达数百亿元,金融监管机构和深圳地方政府也有参与协调。

为避免公开债务违约,万科正在做“两手准备”。

另一手是银团贷款,3月12日有消息称,12家银行正在为万科筹措最高800亿贷款,监管部门要求银行金融机构支持万科融资。

万科股债当天齐涨,3月13日又有所回落,这场风波还在持续发酵。

有好消息,也有坏消息。

有地产政府和监管层背后撑腰,大多数业内人士认为万科“活下去”,不是太大问题,这对于万科是个好消息。

但金融机构的态度,令外界所有担忧。有知情人士向媒体透露,关于800亿银团贷款,银行态度相对保守;此外,万科在新贷款磋商中,因抵押物分歧也面临阻力。

据称万科正寻求发行一笔45亿港元新离岸贷款,用于偿还二季度到期的离岸票据。中国银行(香港)作为牵头行,已获得15亿港元额度的批准,但银团中的工行和建行,要求万科提供足够的抵押品,万科并不愿意。

引发此次债务风波的“非标债务”展期,也尚未有进一步动态。

与险资谈展期,抵押物成“卡点”

虽然新华资管否认郁亮带队谈展期,但万科与险资近期重新谈判不胫而走,并且升级为高层谈判,至少有三家保险公司近期派遣高管,前往万科深圳总部。

万科欲将“保债计划”再次延期,这是其与多家险资合作的债权投资计划,为非标私募产品。虽然多只产品尚未到期,但有部分触发了提前还款条约。

有业内人士指出,这种产品在合同期内,在每两年年底,债权人可选择提前行权。有险资会把评级下调增加为提前行权触发条件,去年11月穆迪将万科评级由“Baa1”下调至“Baa3”,触发了部分产品的提前行权条款,但当时几家保险公司放弃了提前偿还选择权。

3月11日,穆迪再次下调万科信用评级到Ba1(垃圾级)。

此外,本应于去年12月到期的部分“保债计划”,在监管部门的协调下已延期行权3个月,其中便包括新华资产在内的两笔非标。

如今升级为高层谈判,万科欲再次延迟行权期,包括延长一年的偿还期限、增加抵押品以及发行债券,其中一种方式是“非标转标”,即保险公司认购万科即将发行的债券,将非标私募债权计划置换为公募债。

考虑到万科正避免公开债务违约,并且债券比私人借款更具流动性,保险公司正在考虑。据悉,万科已获得部分险资的口头同意,将未来几个月内面临行权的“保险债权计划”推迟行权,条件是万科保证这些私募债务能够按时付息。

为此,郁亮屡次传出带队赴京与多家险资商谈,深圳地铁相关高层也在随行队伍中,除了新华资产外,中国太保、太平保险、大家保险均在其列。

但与外界传闻不同的是,万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”,而是希望几家险资不要提前行权,继续履行合同直至贷款到期。

据市场消息称,万科与几家险企已经谈了很多轮。有险资提出,万科需增加资产抵押,缩小风险敞口,但万科方面暂未配合。有险资人士认为,万科处置资产不积极,未向债权人透露资产处置安排,多次反馈资产卖不出去。

3月12日,接近太平保险的知情人士表示,太平保险仅有两笔与万科相关的债权投资计划,但该债权投资计划均于2025年到期,所以不存在商谈展期这件事。

商谈内容究竟为何,万科至今并未透露。但从细节中可以发现,商谈的“卡点”落在抵押物,无论是45亿港元新离岸贷款,还是险资债务展期。

万科困局“表与里”

从“招保万金”到“碧恒万融”时代,万科一直是地产标杆,即便是行业处于下行期,也被外界视为“压舱石”,如今何以至此?

从表象来看,是由于偿债高峰期逼近,万科2024上半年需兑付12.3亿美元海外债。

从全年看,其要兑付的债务达198亿元。其中境内债为93亿元,包括上半年50亿元,下半年43亿;境外债务为105亿元。

这仅是公开市场的债务统计,“非标债务”的具体金额,尚难知晓。

据媒体不完全统计,新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等7家保险机构,近四年间合计登记了23只与万科有关的“保债计划”,注册规模达402亿元。

业内人士大多认为,险资之所以逼债万科,是因为万科优先偿还外债后,将无力偿还内债。

也有机构认为,万科短期内标债信用风险较低,其持有的经营性资产融资空间较大,可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。

从近期的动作看,万科确实在加快处置经营性资产,包括出售悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%的股权等,应对2024年偿债工作。

此外,其商业、物流重资产退出路径已经打通,万纬物流已实现REIT发行,旗下印力消费REIT是首批消费基础设施REITs之一,正待发行上市;长租公寓REIT也在积极申报中,商业、物流、租赁住房三个赛道均在发力REITs。

对于其目前的遭遇,业界观点则较为一致,根本之处在于地产下行背后的销售疲软。

一位深耕于于债券交易的基金经理指出,三年前没有人认为金地、万科的债券会成为高收益债券,而当前市场仅剩4只高收益地产债,分别是万科、龙湖、金地、平安不动产。

销售持续回落,成为房企现金流紧张的主要症结所在,2023年商品房销售11.66万亿元,回到2016年同期水平,延续筑底态势。

2024年1-2月,百强房企销售腰斩,其中万科销售334亿元,下跌超4成。

如果单看2月,百强房企销售跌幅扩大至61.6%,销售超百亿的房企仅2家,比去年减少13家。万科虽然依旧守住了前三,但2月销售下滑扩大至52%。

面对庞大的债务压力,出售资产回笼的自救资金,也显得杯水车薪。

经济学家任泽平甚至喊话,万科作为曾经的行业学习标杆,如果连房企最后的堡垒都扛不住,说明唯一的办法是重启市场。

资深房地产评论人刘光宇指出,一切的问题都依赖于销售不畅,导致各方避险情绪升级,所以要从根本上入手,加快市场销售。

万科深知销售的意义,3月8日调整南方区域事业部的同时,据传还新任命了一位首席营销官,由原万科上海区域商置公司总经理王昂出任,这是一个以往未曾出现过的岗位。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。