CRS峰会 | 秦虹:深化房地产行业转型势在必行

焦点财经 吕明

2020年，"新冠"疫情突发等各种不确定因素，导致房地产行业面临空前考验和压力测试。8月18日-8月21日，“2020CRS中国房地产业战略峰会（第四届）”在上海举行，100+房企总裁齐聚一堂共话行业，探讨行业发展可持续及企业经营内生力。

图：中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹

8月19日上午，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹女士上台分享报告《深化行业转型，推进全面小康》，用实地调研并援引丰富数据，验证了房地产行业转型势在必行。

秦虹认为，今天的主题是小康，转型的意义就非常重要，浙江省推广的未来社区，现在还有很多省市正准备学习和推广，它代表了居住方式的转型，“转型”在当前从国家到企业，国家层面、城市层面、行业层面、企业层面都在探讨，是非常重要的词汇。

国家的转型，从2001年加入WTO之后外向型经济转向未来的国内国外双循环发展格局，中国经济发展的格局在发生转型。下一步，城市也要进行转型。在转型格局下来思考房地产业要不要转型和如何转型的问题。房地产要不要转型？秦虹坚定认为房地产业考虑转型势在必行。

中国的城镇化有三大特点，排名前列点速度快；第二规模大；第三，中国城镇化不仅仅是大量的农民进城，很重要的是中国城镇化人口集中和郊区化同时并进。

未来中国的下一步城市转型转向内涵式发展，对应着城市发展的模式很重要一个方面是城市更新。什么是城市更新？城市更新是针对城市内一些衰败的地区或者落后地区不适应现代化发展生产和生活需要的地区进行再开发的过程，重新给予它活力，提升它的功能，再繁荣的过程。

城市更新，未来是城市转型发展的重大战略。城市更新既不同于过去房地产开发，也不同于过去的旧城改造，城市更新有它非常丰富的经济、历史、文化、建筑的丰富内涵。

在秦虹看来，城市更新有三种具体的模式，既熟悉又陌生：排名前列种是拆除重建类；第二种类型，有机更新类；第三种类型，综合整治类。这三种模式运作方式、投入模式是截然不同的。

排名前列点，城市更新是在存量中获增量，实现城市内涵集约式发展。因为它在城市建成区内部的再开发，所以它并没有开发，没有用城市的外部增量土地，增量有两类增量，一类是容积率提高带来建筑的增量，同时因为城市更新，更新了产业，弘扬的是文化，带来的是人流，所以城市更新不是过去的旧城改造，不仅仅是改物质，更多和产业同步提升。第二个增量是经济增量的提高。

第二个不同，效率中求效益，提升城市内部建成区低效资产和低效空间，通过效率来提升获得效益，实现城市低成本高质量发展。为什么说低成本高质量？低成本不是开发项目的低成本，而是指城市发展的低成本，因为在城市内部建成区内部，交通设施、教育、文化、医疗、商业的配套都是齐全的。整个城市把城市内的优质配套，同时低效用的空间再开发，使得城市获得第成本高质量发展。

第三个，在传承中有变革，实现城市功能环境的全面提升。它是延续了城市的文脉，保留了城市的机理，留下了城市的历史和记忆，它改变了过去的大拆大建，千城一面的负面的城市发展模式。

秦虹最后表示，未来房地产发展转型要关注城市转型方向，而城市转型的综合性要求，人文、社会、经济、环境，综合性的城市更新要求对开发企业参与城市更新提出了更高要求，有事先准备和专业资质的企业才会真正抓住未来城市发展的新的领域和城市发展共成长。