万科商业底牌:经营14年营收贡献率不足2%,产品IP弱、超200个项目资产待"挖掘"

焦点财经Focus 2023-05-12 12:30:53
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做轻资产“乙方”,借道资产证券化拓展投融渠道。

【编者按】消费复苏,科技、互联网浪潮迭起,引发商业地产模式深层次变革。与此同时,存量时代市场竞争加剧,轻资产优势凸显,新时代竞争法则亦在发生改变。

从盘活存量到提振消费,如何通过精细化运营提升资产质量?政策端对商业地产公募REITs的鼓励与开闸,又将如何重塑商业不动产领域新格局?

搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道,挖掘商业地产企业经营管理方法论,透视行业发展趋势及价值。本期解读:万科商业

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

“如果想要弯道超车,万科商业只有看资产证券化了。相比于其他成熟商业地产品牌,其经营优势并不明显。如果看万科细分业务成长性,又不如万物云。”一位投资者如此评价万科商业地产。

2022年,万科商业营业收入实现 87.2 亿元,占总营收的1.73%。其中,印力管理的商业项目营业收入 54.8亿元。这样的成绩相比于其他商业地产品牌有其优势,但在万科其他经营性业务中,商业的存在感并不强。

与之对比,万物云已港交所上市,2022年营收突破300亿元,增速27%,而商业地产收入(含非并表项目)增速为14.3%。

“商业属重资产、低营收,长周期运营,获利需要时间,地段坪效要好,才能持续。另外,负债必须低,要控制在35 %以内,否则太激进就会被拖死。”一位谙熟商业地产操作逻辑的资深业内人士告诉搜狐财经。

现金流成为扼制房企发展的命脉,“活下去”成为扩规模的前提,盘活存量的时代中,商业地产的发展潜力主要看底牌,万科商业地产底牌成色几何?

借道资产证券化,需警惕高利率吞噬利润风险

商业注重运营,住宅更偏销售;商业回报缓慢而住宅短期见效。只是,商业地产投资大、回报周期长,对于资金的依赖要比住宅更甚,减少资金沉淀,如何利用多种渠道使商业资产变轻是重点。

万科选择的方式是,定位轻资产,将商业资产装入投资基金平台,并通过印力的运营管理、资本运作实现升级和退出。这也是2016年万科收购印力的原因:除借印力提升万科商业水平,更是以CMBS、REITs等资本证券化渠道形成“投融管退”的模式。

搜狐财经根据印力官网及公开信息统计,从2017年开始,印力共推出6个资产证券化产品,总发行规模达到169.61亿元。其发行利率最低为3.8%、最高为6.5%,期限多在10年以上,最多长达18年,多为万科与中金及中信南方资本发行。

来源:印力集团官网

搜狐财经发现,虽然资产证券化提供了资金渠道,相当于将项目未来的租金权益打包卖掉,但是较高的利率也有吞噬利润的风险。

以2021年发行的“南方资本印力-印象3号资产支持专项计划”为例,其规模为15.79亿,利率为4.6%,相当于每年将产生7000多万的利息,再叠加人工、税费、空置等成本问题,对于商业发展而言压力颇大。

“资产证券化的意图主要是解决现金流不足问题,利率一般控制在3.5%左右,更有利于持续发展。对于商业地产商而言,完全只做商业自持肯定不行,与住宅高现金流结合有,将住宅利润算进去才会平衡。如果要做到6%的利息,只有在成本极低及好项目的情况下才能完成。”一位业内资深人士对搜狐财经如此表示。

事实上,资产证券化,是用未来稳定的收入作为保证获得融资。如住房抵押贷款支持证券MBS和资产支持证券ABS。而CMBS,则以商业房地产抵押贷款作为基础资产。

CMBS的好处是作为直接融资,比贷款这类间接融资成本更低,并作为表外资产,不增加负债率,同时免于追偿。但是,享有融资前置的前提是能够将这笔账算清楚,避免有高息还不上的风险。

搜狐财经发现,印力资产证券化融资规模基本小于标的物的总估值。2019年,印力集团发行第一单类REITs,其选择的就是总估值29.41亿元的深圳龙岗万科广场,发行规模21.16亿元。

与此同时,龙岗万科广场也有比较好的运营效率。2018年龙岗万科广场销售额达到16亿元,客流量1610万次,自开业以来出租率常年保持99%以上,年均租金收入复合增长率超23%。

此外,基于“轻资产、重运营”的基本思路,多年来,万科与凯雷、领汇、东方藏山等有基金背景的商业房企宣布达成合作。以万科与中信为例,两者就走出了一条隐秘的“淘金路”。

去年5月,印力收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额,为该项目提供运营管理服务。同时间段,坊间亦有传闻称,印力正与中信资本洽谈北京ID MALL项目。两者的合作从2012年开始,长沙ID MALL、合肥悦方IDMALL都有两者合作的印迹。

有资深人士曾告诉搜狐财经,目前中国的房地产不存在一个有效的资产证券化市场,因此基本上国内做房地产基金大部分还是明股实债,最后还是要由开发商赎回,这也解释了上述万科收购中信项目股权的原因。

“一方有资金运作技巧,另一方有项目建设经验,可谓强强联合。更像铁狮门和摩根的关系。”某位投行人士曾如此对搜狐财经表示。

万科入局商业地产之初,市场已经形成包括“以售养租”的万达模式、“地产开发+资本运作”的凯德模式及“母公司孵化”的华润模式等成熟的商业模式。

万科曾试图在某些领域学习铁狮门“轻资产、重运营 + 金融”的模式。这或许是万科与中信频繁合作的原因。

通过持续开展不动产资产证券化,印力集团已形成盘活存量优质商业物业的循环模式。 “中信资本加印力,就像黑石了。引进不动产私募投资,属于股权融资,能改善房企的资产负债表结构。”某位资深商业操盘手对搜狐财经表示。

从开发业务到经营服务业务,是从几十亿到几元为单位的转变,但是在国家政策频繁提及盘活存量、REITs及不动产私募基金支持,经营性业务的商业地产板块拥有了新的资金渠道。

“以前觉得开发类央企资金没问题,值得投资。但是现在万科的物流地产、长租公寓、商业地产都能借助市场融资了,以前担忧的地方现在反而成了优势。”有一位投资人如此讲述地产发展方向的转变。

近日,印力集团董事长丁力业也在公开场合表示,消费基础设施类公募REITs的开放对行业的利好。“它不仅是资产流动的最后一公里,也是对持有型不动产商业模式和价值的印证,印力坚持纯粹、坚持专注做商业,只要运营得好,这门生意可以持续发展。”

9成商业项目在一、二线城市,利润贡献度有提升空间

资产证券化解决了存量盘活的资金渠道问题,而决定打包资产证券化产品的是底层资产。同样地,与地产开发的快周转不同,投入大、回报周期长的特点,也决定了商业地产精细化的运营才能盈利。

以上海七宝万科广场为例,该项目是与基金合作的典型案例,也是行业中上海考察的必经站。其多年位居集团运营管理十大商业项目首位。年报显示,2022年该项目营收达到4.08亿元。

“商业报表差距大于能力差异。”在谈及与对手商业成绩对比,万科董事、总裁、首席执行官祝九胜曾称,在商业方面万科也在寻找自己的解题方式。

据了解,万科商业主要包含两个部分,一部分是印力管理的印力集团商业,为纯商业运营公司,主要产品为印象城、印象汇、印象里等。另一部分是万科7大区域BG自己管理的商业项目,产品线包括万科广场、万科里、万科红等。

“地产当年在发展的过程中,由于不少地块拿地时要求配商业,所以地产业务会配有商业运营,主要以社区商业为主,现在在逐步交接的过程中。”某位万科员工告诉搜狐财经。

房地产企业配套开发商业地产模式下,商业地产对房企整体利润贡献度也有限。万科商业并没有披露2022年利润情况,商业地产营收也仅占万科总营收的1.73%。要知道,2022年万科实现营业收入5038.4亿,归母净利润226.18亿元。龙头商管万达商业2022年总营收500亿元,其归母净利润为123.01亿元。

对比同类商业巨头,万科商业的发展尚有空间。华润置地、新城控股的经营性不动产业务中购物中心租金收入都超过百亿。

龙湖集团2022年商场租金收入接近百亿,至94.3亿元,其同比增长率16% ,万科商业87.2亿元的总营收在规模上低于龙湖,同比增长率14.3%也略逊一筹。

此外,天风证券曾根据2022年年报梳理包括万科、华润置地、大悦城等16 家房企的购物中心项目的布局,由此可以看出目前万科商业地产的特点及排位。

从购物中心商业收入规模在公司总收入占比来看,万科商业收入占公司总收入1.73%。华润置地、新城控股商业收入在公司总收入占比超过5%,购物中心商业收入占公司总收入比例最大的是中国国贸,达到33.67%;占比不足1%的有招商蛇口、中国海外发展、保利发展。

搜狐财经从报告梳理发现,万科的购物中心覆盖城市数量为50多个,仅次于万达的224城、新城控股140城。但万科商业购物中心已开业面积超过千万平方米,行业居首,且开业营购物中心数量也仅次于万达。这意味着万科的商业中心呈现数量多、面积大、布局城市相对集中特点。

对于商业运营的规模、效益与负债,某位资深地产人士告诉搜狐财经:“除控制好负债之外,商业项目要想运营好,位置一定要好,二三线城市50万以上人流中心,一线要20万以上人流中心,这样才能把坪效做上去。”

坪效,即每平方米的效益,租金坪效能最直接反映商场的收益水平,也是企业运营力高低的最佳见证。而城市的选择对于商业地产商坪效来说十分重要。

从目前来看,万科商业超九成项目主要布局一二线城市。其十大商业项目总营收达到24.8亿元,占万科商业总营收的近三成。

上述项目大多位于上海、深圳、杭州、温州、济南、天津等人流较多的一线及热点二线城市。即便在疫情反复、商业地产面临经营艰难的背景下,十大商业项目出租率都在92%以上。

此外,纵观印力集团目前布局的50多个城市,其主要分布在长三角、珠三角及环渤海等中部经济较为发达的城市。2022年,万科商业如期开业25个商业项目,累计开业商业项目242个;截至2022年底,印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

做轻资产“乙方” 万科商业需打造鲜明商业IP

印力集团商业布局情况 来源:印力集团官网

万科管理层曾表示,万科在商业方面将坚持轻重并举,每年高质量拓展 80-100 万㎡管理面积。这意味着,如果按照单体量10方/项目来算,万科集团(含印力)每年将拓展不少于8个轻资产商业项目。

年报显示,2022年万科累计开业242个商业项目(含138个社区商业项目),其中,印力累计开业102个商业项目,包括23个社区商业,29个轻资产输出管理项目。

不同于万达、凯德、华润,万科采用的是“以住宅为核心发展全产业链,以商业带动住宅,而住宅反过来影响商业,从而实现二者价值同步提升”的方法。

此前坚持“住宅专业化”的王石与新掌舵人郁亮曾因商业地产发生分歧。2009年,双方达成一致组建万科商业地产管理团队。

为呼应2014年万科所提出的“城市配套服务商”十年战略转型计划,2016年万科发力商业地产,收购印力集团,万科的商业地产正式开始走向市场化。

印力有轻资产运营的基因。印力的前身是深国投原为配合沃尔玛超市进行选址、开发、超市外围区招商运营所成立的代建公司。后印力引入金主,与凯德置地成立合资公司开创“金融+开发+商业”的运作模式。一年后,再次引入外部金主,与美国西蒙和摩根士丹利成立合资公司并开发“印象城”,印力正式走出代建,拥有自己的产品并开始重视资产管理。

在万科成为印力股东的7年时间里,从粗放发展转向精细化运营,印力为万科重返商业贡献了一份力。2021年6月,王海武从万科集团调任印力集团总裁,亦能看出万科对经营性业务的重视程度。在王海武调任前,印力总裁一直由董事长丁立业兼任。

只不过,同样是早年开始布局,万科商业的规模直逼行业头部,但比起华润置地和龙湖,万科的商业IP存在感并不突出,也不及大悦城、万象城等品牌IP在行业中有品牌效应。

今年4月底,在印力集团二十年盛典上,印力集团总裁王海武发布INCITY、INLANE两大产品系,将旗下商业项目以统一的品牌形象重新划分管理,并着重强调两条产品线:印象城MEGA,定位体验中心;印象城(包含万科广场与印象汇),定位消费中心。

相比起“自掏腰包”打造一个商业重资产项目,“轻资产输出”的方式更适合拓展其商业版图,通过为项目提供租赁、管理、运营、市场推广、物业维护等方面的支持,更易扩大规模。

在“变轻”的过程中,印力身上的传统房企属性渐渐减弱,所扮演的角色也开始向“乙方”发生转变。

近日,印力集团公开介绍印力三年招商战略规划,轻资产运营是其主要方向。如印力计划三年内扩充100家战略合作商户,做大盟友圈;其次,与200家品牌打造“亿元俱乐部”,同时推动“首店开发计划”,落地100家首店,实现项目精准化定位招商,与品牌租户形成合力。

融合加速,1+1>2的效能如何发挥?

虽然商业营收规模还没有达到百亿,但是不论是组织轮动上,2021年王海武空降,加快印力与万科原有商业项目的整合,还是项目打造上从商业潮牌向主营产品过度,都在说明万科商业发展的思辨与提速。

去年10月,有市场消息称,万科集团决定将其部分商业项目统一交由印力集团管理,项目总数达49个,总商业体量约200万平。项目涉及包括无锡、南宁、北京、青岛、济南等20余城的万科自主开发的商业项目,涵盖万科广场、万科里以及2049产品线。

从2016年年底开始,万科商业板块已跟印力集团进行整合。2017年,万科成立两只商业地产投资基金,打包旗下42个商业项目委托印力集团管理。

去年3月,印力集团完成新一轮组织架构调整,新增设招商中心等职能部门,以此来整合、重构和发展招商能力;新成立“印象汇”事业部,主要负责“印象汇”产品线的管理,可以看出也是在强化IP形象。

在年报中,万科也特别提到,为实现特征相近项目的资源集约利用,正推进将7个地产区域BG的部分商业项目委托印力管理,以提升整体商业资产运营质量。

“能不能独立上市是判断标准”,是郁亮衡量经营服务业务是否成功的标准。

对此,有业内人士指出,因体系庞大,万科自有商业定位多为社区商业,主要服务于住宅项目,多有自己的商业运营公司,体量小且较为分散,整合运营并不容易,如何加速两者在商业地产领域的统一管理,实现1+1>2的效能,未来依然会面临挑战。

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