实录 | 主题讨论会:存量资管新范式

焦点财经讯 近年来，商业地产历经深层次变革，在科技、互联网、消费模式等影响下不断创新、进化与突破。11月2日，观点商业年会盛大启幕，行业知名企业高管出席。

2022年疫情与经济大环境的变化，使得商业地产运营和存量资管发展继续面临新的压力和挑战，但乐观者仍然前行，新的时期，他们有新的资管范式。

主持嘉宾：

喆安（上海）投资管理有限公司总经理 车阳

对话嘉宾：

绿城商业总经理 蔡峥

建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖

世联行首席技术官 黎振伟

万物梁行超高层业务首席 陈惠荣

锦和资管法务总监 顾梦捷

车阳：非常荣幸有机会做嘉宾主持，参加我们2022年的观点年会。刚才听了各位专家、大咖们的讨论，受益匪浅。前面大屏幕上已经有了议题，四个议题，这是我们资管人的四门功夫，说相声的是说学逗唱，我们是投融管退。我们喆安是专门做资管的机构，首先我们请各位嘉宾用简短的一两句话介绍一下自己的机构，以及自己的介绍。

黎振伟：我们是世联行，我们是一个上市公司，我们从09年开始有很大的业务转变，我们是一个大交易的大资管，谢谢。

曾粤晖：我们是建银国际，我们业务主要涵盖IPO的投资和服务。

顾梦捷：我是锦和的顾梦捷，锦和资管是一个比较年轻的品牌，今天很高兴和大家分享。

各位嘉宾，各位专家大家好，我是陈慧荣，来自万物梁行。我在国内已经有7年时间，我们涵盖的服务范围，现在应该是除了住宅商业，还有做城市的物业发展，所以这个部分应该有很多的客户和资产管理公司是我们的对象，我们希望做一个专业的服务业，希望通过我们的专业服务，提供各位可能想到和没有想到的，我们可以提早服务和主动提供服务的地方。这个部分我们希望能够在这样的行业协会里面，或者是这样的分享里面，提供所有的服务给大家。谢谢。

主持人：谢谢，听完了推融管退各个领域的专家，我们背景都不一样，有外企，也有国资，我们今天不管是横向还是纵向，我们的嘉宾都非常值得期待。

我们这个会议每年都参加，但是感觉今年格外的比较关注。存管资管，从投资的角度来，我也是做投资的，我发现刚才的议题，资产荒，现在荒吗，都在卖资产，但是又找不到合适的资产，这个话题想请黎总看看有什么见解。

黎振伟：谢谢，我也看到这个题目，资产荒，我就想，我是92年做顾问，95年在广州就一直和政府倡导提议，我们商业地产过多了，写字楼过多了，到今天我们的存量资产，特别是商业资产是过剩的。我们荒在什么地方，一个是优质资产荒。第二个，我们大量的资产在卖，如何分析，准确的专业研判，拿出改造的方案，尽管我们都是专业的，但是我们这块还是挺难的。第三个是对存量资产改造以后的运营，怎么样可以赚钱，目前真的有这样高水平的机构是不高的。第四个缺是我们政府，有关部门对存量资产的改造，相应的一些政策，包括消防，这是最头疼的问题，包括商改住，还有政府对商业发展的政策的缺。我们商业地产，我们存量物业的供给侧的改造，这可能不是改造，而是革命，这个要引起我们大家共同的重视和关注、改变。

主持人：谢谢，黎总提了一个很好的概念，存量资产的供给侧革命，刚才也解释了一些我的困惑，优质资产，符合各种条件的少，能改好的又少，符合政策条件的更少，我们面临多种挑战，而且各方面的不确定性，就导致了荒凉。曾粤晖总，如果荒的话，我们首先是不是荒，第二这个里面有没有什么机会。

曾粤晖：从我个人的理解和项目执行中的感受，确实，所谓的资产荒主要是指优质的，回报高的，风险低的，经营确定性比较强的这一类的优质资产比较缺乏。我相信在任何一个经济发展时期，优质的标的都是缺乏的。我们应该用一个长线的，动态的观点来看。并且我们应该有一双慧眼甄别，什么样的资产能够吸引我们更高的关注，并且让对资金有更大的吸引力。通常来说，我觉得这个过程里面应该做到这几点。

排名前列，去发现优质资产的价值，可能是表征性的，一眼可以看出，所有的机构趋之若鹜，怀揣资金渠抢，优质的东西永远稀缺。第二是发掘价值，可能是潜藏的，需要一双慧眼，在乱花渐欲迷人眼中把它挖掘出来，能不能为我所用。第三是发挥价值，仅仅是发现和发掘了还不够，要发挥价值，带来真正的汇报。第四是发展价值，在现有的价值基础上有什么延伸性的方向值得我们和他共舞，带来更打更美好的投资前景。从这个意义来说，不必慌，好的东西永远都在，更加需要我们发现，发掘，发挥和发展。

主持人：谢谢，讲的非常好，我们首先是发现，我要抢，如果别人没发现的的，关键是慧眼。

刚才说的各种改造，最终改完的目的是为了承载内容，有了好的内容才有租金，才有价值提升，地段可能只是一个方面，我的理解，好地段更容易承载内容，但是如果基本内容承载不了，那么好地段也要再考虑一下。

刚才逐步从投到改了，我们顾总是做城市更新和改造非常知名的，也有上市主体做支撑，是为数不多的上市公司做城市更新和改造业务的，请您谈一下我们锦和，包括您自己对存量改造的理解。

顾梦捷：首先谢谢车总的介绍，我这边补充一下，锦和实际上是从2010年左右就开始切入城市更新赛道了，我们在上海是项目比公司更有名，也许台下有很多与会嘉宾不一定听说过锦和这家公司，但是估计很多人都听说过曹河径越界文创园，这都是我们锦和的项目。今天的议题有一点，刚才从资产荒到了存量改造，规划的新思路。从我们的观点来讲，存量改造是城市更新大范畴下的一个概念，政策角度是作为一个零星项目改造存在的。我们认为存量改造这个规划新思路，其实是一个整体的城市更新的迭代趋势，有了一个新趋势，才会引发现在的规划新思路。

城市更新迭代新趋势是什么呢？从原来简单的土地更新、建筑物的更新，或者说社区环境、社区功能的更新，逐步逐步已经开始做城市功能体系的更新，产业结构的升级，更重要的其实就是通过内容赋能，历史文脉的传承。城市更新的根本目的其实就是引人、聚人、留人，实现城市的高质量发展。在这样的一个迭代发展的趋势下。以我们自己的观察，规划的新思路，我们看到的，有一些是不完整的，我们跟大家分享一下。

排名前列个新的思路，从之前以拆为主，就是土改，把地拆平，不管他原来是什么样的项目，什么样的建筑，拆平以后土地做一级开发，然后再招拍挂，以拆为主，到以留为主，我们希望保留这个城市的一些历史印迹。

第二个思路，从粗放型的扩张转变为一个优化规划管理，这一块锦和这边作为切入城市更新赛道有十几年了，我们也有幸在不同场合参与一些公共政策的探讨，我们会看到有一个趋势，就是优化规划管理的政策制订，我们可以预期今年明年会有一个集中的出台，尤其是上海。它的核心，就是从政府层面，政策引导更希望是通过以公共要素来引导整个企业或者市场的参与主体，来改变原来的规划思路。

简而言之，站在企业的角度，以向政府提供公共要素，换取规划指标的增长。可能这样说会比较抽象一点，我就举两个案例。

排名前列个，先给我们自己公司打个广告，我们的越界沈康里（音译）项目，是在陕西北路这边有一个建材市场，以前的环境是老破小、脏乱差，我们升级改造完以后，就是集创意办公和开放商业街区结合的时尚潮流的新地标，本质上，从这里来讲就是以拆为主，转变为以留为主的典型案例，我们这个项目是通过法拍取得，原有的建筑物基本都予以了保留，简单的坚固，我们没有把这个项目拆平重建，而是保留原来的建筑，重构空间和功能，达到了比较好的商业效果，成为了一个上海的网红打卡点。

还有一个项目是LALA，它的从事原来的市政用地变成了交通和商业的综合用地，我们政策的引导是通过优化规划管理，释放出一些新的要素出来，可以产生新的生产力。另外一个是LALA比较大的亮点，是多元主体参与，是三井不动产带着自己在日本成熟的概念打造了这个项目，这个所有的项目本身的改建，都是地铁这边在做的，是通过招投标三井进来，这样一个多元主体的参与是现在的新趋势。

我这边也是想说，结合刚才说的城市更新的最终目的，就是引人、聚人和留人，我觉得这两个项目拿出来跟大家分享，是它都有一个共同的特点，排名前列，它是重塑了功能体系，第二，它重塑了这个区域或者说这个项目的产业结构，最后是重塑了历史和文脉的印迹和传承。

这是我简单的分享，希望其他嘉宾也可以抛砖引玉，谢谢大家。

主持人：谢谢顾总，从案例到思路非常清晰，这几个项目我也去过，也都非常成功。存量改造这块，刚才顾总，包括锦和做的更新类的，和历史的综合改造是比较多的，陈总这边，我看到是超高层，当然不局限于超高层，也是偏中高端的改造，您有什么可以和大家分享的。

陈慧荣：谢谢主持人，我用另外一个角度考虑一下，我们存量改造的部分，这个存量标的物的价格还是用总体价值来作为改造的方向。我在中国走了七年，跑过了全中国。现在发现中国几乎都一样，主要的城市风貌都一样，所有原来的一些好的存量建筑都已经变成都市计划改造中一模一样的东西。在我比较传统的观念来看，其实所有的建筑物都有它的意义，你要考虑的是短期收入还是长期的价值，带给整个社会、国家的价值。我历史文化传承的部分能不能留下，还要结合现在的社会发展、经济发展。

我们公司有一个理念是“服务是历久弥新”。我们有个项目旁边有一个孙科别墅，我们保留了这里面的历史印迹，我们把这些东西和我们商业空间结合在一起。包括我们在广州还有一个项目，原来是珠江啤酒厂，进行了一个旧厂改造，现在已经成为广州夜生活的代表。还有很多的项目，商业街或者传统建筑，我们一直在保留这些事情。虽然我们是从事物业服务管理，我们希望从我们的角度看这个资产价值，能够提升到不是只看钱，而是有延续性，可以打动人心。我们希望做的物业管理，提供我们的专业经验和服务，我们还要做一些减碳，对我们国家和全球都有帮助。

我们通过这些服务，使我们的存量资产跨越时间，历久弥新。这是我们一直做的，这需要很多的业界同行、前辈一起努力，谢谢。

主持人：谢谢陈总，说的特别好，我听的最多的是留，从拆到留，怎么保留，小时候见的最多的就是拆，一个一个圈，现在就是怎么能留住，的确留要比拆难很多，更考验资管人的能力。排名前列轮大家都分享了自己的一些观点看法，都非常好。第二轮，我们就各自的背景情况进行一些探讨，先请黎总，刚才已经说到了几个资产荒的背景和问题，那么我们在这个背景之下，我们做一些投资和服务，需要在什么方面进行解决。

黎振伟：刚才说了这个荒和我们的专业机构有关系，我们中国从增量到存量，要回到房地产的本质，一定要提升我们的专业能力，这个很重要。这一点上怎么做好专业机构，我觉得从世联本身，我们自己在不断的总结反思，中国过去有一个习惯，所有企业都巴不得什么都做，开发商把物业做了，我们顾问把投资也做了。但是问题是，城市更新真的要做深做透，是一个系统工程，是非常细的分工，没有这样的心态不行。我们世联行也做了很多项目，做公寓，做社区空间，也做商业，我们也调整了，我们要做轻资产，把重资产分出去。

从今天世联行的做法还是两个，一个是做好自己的专业机构，我们认为今后的资产还是需要专业机构的，我们一定要在专业服务能力方面提升，比如数据分析、市场分析、精准定位等等。还有一点，我们需要在围绕REITs，回到物业本身，对物业分析，需要第三方机构的专业性、公正性，我们正在做这个工作。第二个，我们要有落地能力，因为实践出真知，中国的机构同样需要这样，好在世联现在有了横琴的大平台，这里面有好的物业，有我们世联行的大资管也在横琴，我们在培育我们的资管能力，而且是用REITs的标准打造，我们希望通过这个培育，使我们以后输出的都有很坚实的基础。

进行这么多年有几点思路跟大家分享，排名前列，我们从世联的角度，写字楼公寓大多数相对容易做，商业一定要小心，这个不要轻易碰，没有足够的能力是不能做的。第二个，做写字楼也要和新的技术结合，同时是微改造，轻投入。还有是我们较好是以合作运营的方式。第三，我们以后更多的是做产业园，产业园也不要大包大揽，一定要和产业方一起做，我们要懂产业。最后是我们要和城投合作，一定要有好的心态，做好服务。

这是我们的思路所在。

主持人：谢谢，说的非常落地。由重变轻，不要什么都干，把自己能干好的事情做精做透。另外是合作，不管是自己和国资，还是城投，这是比较符合大会以后的精神。

请曾总分享一下，现在的环境下，曾总主要是偏金融方向，投资或者融资的角度，您觉得应该是什么节奏，或者什么策略推进这个存量物业，我也是投资机构，我也比较关心，现在到底是到底了吗，还是应该要考虑什么策略了？

曾粤晖：好问题，我谈谈我自己的一些思考和理解，在车总的这个问题上，如果我们狭义到商业房地产投资，我觉得特别需要考虑的是传统所说的天时地利和人和，什么是天时，我们在投资上经常有一个这样的探讨，需不需要择时？很多年前，当市场环境好的时候，可能大部分的投资机构都会这样教育投资者，投资无需择时，只要持有时间够长，时间会给你回报，做时间的朋友，价值的伙伴。但是在我的理解中，这个择时可能是指，你不需要特定的选哪一天，哪一周甚至是哪个月，但是从大的经济发展周期，行业的演变蜕变特点来说，我认为需要择时，需要我们判断现在处于我们这个行业发展的什么节点上，适不适合在这个时候该出手时就出手。正所谓顺势而为，事半功倍。但是反之，可想见是什么后果。所以择时、判断、选择，对商业地产的投资非常重要。

现在我们看到商业地产面临很多的挑战，但是也有很多机遇。挑战有资金压力大，需要多元的融资渠道，竞争非常的激烈，门槛很高，各方的投资者把它变成了红海，最后高科技的冲击，既是触动也是一种剧烈的竞争。与此同时机遇也很多，你会发现它的发展空间仍然巨大，人口的红利仍然值得期待，并且我们还会有非常多的领域值得我们拓展。在这个前提之下，我们要选择一个好的天时非常重要。

第二是地利，这个不是一个狭义上的地点上的概念，更多是把所有综合的客观因素和要素结合起来，看一看某一个特定的区域产品和当地的文化，你企业的风格，你希望可以表达的设计语言，你所传达的这么一种思维逻辑，是不是能够自洽、融合，能够让你的受众接受，欣然在里面享受你所提供的愉悦。这个地利也非常重要。刚才好多嘉宾都讲到，经常到现场感受，做商业地产是不能坐在办公室里面想象的，必须在一线感受这个氛围。什么是潮玩，什么是愉悦，怎么样沉浸，这都需要从中感受到地利带来的冲击。

第三人和，我的理解是选择一种适合你的参与方式，可能是股权，可能是资产，可能是合作。这里我们选择一个合适的，让相互之间形成合力，有互补。结合我自己的工作，我通常觉得一个专业的市场服务机构，可以这样为他的客户提供产品。排名前列，短期，跟着客户的需求走，客户的需求就是我的机会，你要什么我看我能不能干，在香港可能会受到牌照、专业资质以及你所从事的具体领域的限制。但是你可能尽可能在合规的前提下提供你所能够提供的产品服务，这是排名前列，短期跟着客户的需求走；中期，跟着产业链的延伸走，放大你的思维和胸襟，你不要以为你只能做这个，你也不要以为你的客户只想着，只惦记着那个，你会发现时代在高速的发展，所有的点都可以产生新的变化和选择。这个是非常高速和多维的，需要我们解放思想和拥抱未来；长期来看，我们必须关注我们所处的环境，跟着行业政策和客户自身的转型升级去走。我们不能固守，我们要有前瞻，我们要追随，更加努力的开拓新的局面。这是我的一些理解，希望和大家有共鸣。谢谢。

主持人：天时地利人和，这个角度非常好，现在基于天时地利人和，人和可能要自己判断，天时是不是具备，地利怎么样，也是每个人有自己的看法。

说到短期中期和长期，也特别好，短期是看需求，中长期要自己供给，自己要教育客户，再长期就是大的趋势和环境，非常的有启发。

我们投融管都谈了，退的问题也不能回避，特别是锦和这边，我们是资管，是有投资人的钱，还是股东的钱也好，还是各种资方的钱，最终还是有一个退出的问题，我们也知道公募REITs2021年开始，发了一些，现在还是一些基础设施类的，现在公益类的也出来了，但是还没有到商办这块。

这个请您给我们分享一下。

顾梦捷：REITs是很热的话题，大家从各种渠道也听到了一些政策的方向，比如说是在今年年底，或者是明年的时候，商业地产的公募REITs可能会有一个比较大的政策利好，首先我是觉得，这个本质上对于整个房地产市场来说是一件好事情，但是可能站在我的角度，因为每家机构的类型不一样，我们做的产品不一样，所以对于REITs的未来政策的动向，是否真的是一个全面的利好，我觉得首先是有待观察，但是我觉得站在我们锦和资管的角度而言，说句玩笑话，当年大家排队买认购证，买老八股的时候，我看不清未来会怎么样，可能我会做的选择是也排队买，因为这个是近两年在房地产市场真的为数不多的一个比较重大的政策利好释放。我们的基本态度是积极拥抱的。

从另外一个角度而言，这个也跟刚才说的资产荒有关，其实资产并不荒，现在市场上出来挂牌销售的项目数量是很大的，所谓的资产荒无非是我们用我们传统的，或者说正常的商业地产的估值模型，我卖方的要价基本已经没有办法达到我未来退出时候的预期。也就是说，我买不到能够让我在三年五年以后退出时还可以赚钱的资产，我觉得资产荒是在这里。本质是两头的问题，排名前列个是资产硬件这块，第二个是运营这块，两个因素叠加本身就是有天花板的，更重要的是取得这个资产，取得这个项目的价格是否足够低，或者说在投资端，能不能发掘这个价值被低估的物业。作为锦和资管来说，我们目前对自身的定位，我们更多是发掘价值被低估，或者说运营效率低下的物业，通过专业的设计改造和运营能力，把它进行提升。我们赚的是附加上去的一部分价值。

为什么说我们在对REITs是积极拥抱又谨慎乐观呢？这和REITs本身的特点有关，它更重要的是稳定长期的租金收益分配，这个就必然会造成对入池资产的估值上的折让，是为了保证它的基本逻辑能够实现。如果说我们现在是做这个平台，我会谨慎乐观的点就在于，我不知道我加上去的这部分价值，是不是为了保障REITs资产的稳定现金流被折让了，这就是我们的基本观点。我再重复一下，就是积极拥抱，但是谨慎乐观。

也请陈总跟我们分享一下，谢谢。

主持人：谢谢，的确一个新事物来了，总归要排个队取个号，大家都在排队，我也在关注REITs，我对REITs的理解，一方面是一个退出渠道，也是一个平台，中国不可能有几百个REITs，相信是几十个，或者是在收放有度的角度。前期即便有一些收益，拿下这个战略平台，也是有战略价值的。从项目来说，全靠REITs肯定是不可靠的，不确定性很强，更多的，还是说要投价格低的，这样融管退的空间就出来了，如果价格高了，就没有办法了。

陈总前面说了一些非常好的理念，怎么留资产，怎么焕发新生，怎么双碳，我就想的问题，中国这么多的地方，大量的城市，我也跑了很多，大量的低效资产和无效资产，很多，很多CBD的地方，很多城投国企做的，特别多。这些问题，或者说这个局面，您觉得有什么未来的思路和解决方案。

陈慧荣：最终的这些商业地产的基础服务，还是需要物业管理来做执行。很多项目其实在前十年房地产蓬勃发展过程中造成了很多烂尾楼，有很多的资产需要处理，这些资产价值打了很大的折扣，作为我们物业管理来说怎么保值。我们跟很多投资机构，包括合作部门和单位，我们帮他们评估，甚至帮他们改建改造。比如说前两年有超高层的项目，也是因为很多的超高层本身的运营管理做的不好，当时在盖的时候造成了价值无法提升，甚至无法运营。这些资产当时花了很多钱去盖，我们怎么创造价值，让有需要的投资机构或者公司来使用。

像万物梁行自己本身，每年会从内部的员工当中，至少会搜集将近一百位，进行密切的训练，超过三个月以上的训练，真的毕业不超过20个。就是为了把这些烂尾楼，这些不良资产的商业部门，怎么进行改造，帮他们从技术端、服务端，提升资产价值，而不只是拆除。因为前面讲了，存在就有意义，我们希望能够通过我们的专业和努力，把这些资产再发挥当时要创造的价值。这是我们希望能够为所有客户提供的服务，可以留下来的这部分物业，让这个物业代表的意义延续下去。

今天的分享是干货满满，各个嘉宾从各自的角度进行了分析，存量资管确实是一个长长的雪道，巴菲特这样说的，可以在这个道上慢慢的滚下来，可以滚的足够大，让大家都得到发展。今天这个时间点讨论存量资管是别有一番滋味，在各个开发商频繁出问题的情况下，我们存量资管的路和方向，这个话题我们会一年一年的讨论下去，希望每一年都有新的变化和观点，谢谢大家，谢谢各位嘉宾。