南京、武汉为何要触碰松绑“高压线”?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

今年以来，地产暖风阵阵，各地放宽楼市的调控政策密集出台。尤其是4月底，中央政治局会议表示“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”后，苏州、杭州等热点城市纷纷加入，各地楼市纾困政策呈井喷之势。

据不完全统计，至5月23日，5月份已累计超过63个城市发布了80多条稳楼市政策。仅5月23日，就有济南、太原、青岛、哈尔滨4个城市楼市新政。

与此同时，楼市松绑力度越来越大，从此前的“小打小闹”触及到限购、限贷等核心调控政策的放松，从新房市场逐渐触及二手房市场。

再现政策“一日游”

5月17日，杭州提及，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求。5月20日，大连提出“居民家庭在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制”。

这些都没有南京、武汉这两个高能级城市发布的取消限购政策，更为引人注目。

5月20日，南京房协微信公众号发布消息称，“为促进刚需群体合理购房，自当日起本市及非本市户籍居民购买二手住房时，无须提供购房证明”。

换句话说，南京放弃了此前执行的二手房限购政策，自5月20日起，无论是本地人还是外地人，均可在全市范围内购买二手房，且无明确套数限制，放松力度是各城市之最。

但此文发布不到三小时后，就被南京房协会删除，再现2020年初楼市松绑政策“一日游”。

无独有偶，武汉放开限购的政策也被紧急叫停。5月22日凌晨，武汉经开区住建局官博发布消息称，“为支持刚性和改善性购房者合理需求，促进房地产市场平稳健康发展。自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域“。

消息一出，迅速登上热搜榜。而一夜之后，该消息从官方微博上消失。

对此，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，南京、武汉放开限购的消息投放后，市场反应特别大，给舆情管控带来难度。而且撤销限购有放任“炒房“的嫌疑。因此，赶紧撤销。

“这次背景和2020年比较类似，又是一波放水。资金会找容易赚钱的地方去，这点不得不防。而且二线城市的一些行为更会有风向标的意义。如果不及时管控，或会向三、四线城市蔓延”，卢文曦称。

触碰“高压线”的背面

那么，南京、武汉为何如此着急放开限购呢？这背后是这两个高能级城市的二手房市场成交乏力的现状。

克而瑞统计，4月南京市二手房成交面积52.0万平方米，较去年同期减少60.9%。 4月武汉二手房成交面积67.5万平方米，同比减少20.7%。

价格方面，4月南京二手房价格环比下跌0.6%，连续7个月环比下跌；武汉二手房销售价格环比下降0.4%，同比下降1.9%，远超二线城市跌幅均值。

可见，市场急需提振楼市信心，需要更多刺激。但是，多位业内人士表示，楼市松绑要有一个度，底线还是房住不炒。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，调控政策的底线应当有上线和下线，下线是房价不能大幅下滑，不能引发系统性金融风险。上线是房住不炒，不能把房地产作为短期刺激的手段，房价不能大幅上涨，杠杆水平不能大幅提高。

卢文曦认为，南京、武汉叫停放松限购政策，并不代表这件事不会继续推进。从地方政府角度来说，是非常有松绑的意愿。

他建议，楼市调控，以循序渐进，温和释放为佳，可以适度松绑供需关系不紧张的区域，或者针对三胎家庭、引进人才进行适度松绑。

知名地产分析师严跃进亦认为，楼市松绑需求适度增加约束条件，否则容易引起市场炒作。

值得一提是，在武汉删除放开限购消息当日，“湖北发布”官微发布较新措施，支持合理住房需求，包括对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年等。

此外，多家媒体报道，武汉经开区取消限购的消息虽删除，但实际上按照取消执行。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出，近日一些貌似并未稳妥拿捏的楼市放松限购举动，在可能有违“房住不炒”底线的背后，实际上是各地政府捉襟见肘的财政压力与嗷嗷待哺的土地财政预算，以及正在生死存亡边缘挣扎的房地产市场与行业。

在他看来，“房住不炒”作为行业定位的大方向当然是必须保证的，但不应因为要坚持”房住不炒‘的大方向而以各种违背市场逻辑的政策与行业性规定去限制市场交易功能。这样的话，只能导致市场机制的局部失效，从而让旨在推动楼市回暖的系列政策陷入政策空转，自然而然也就走向了政策意图的反面。