租1免1!租房也满减了!房产市场拐点来临?

原标题：租1免1！租房也满减了！房产市场拐点来临？

■ 文 | 鸿评论

去年长租公寓一度热火朝天，呈现爆发式增长态势，拉动了一、二线城市房租飞涨。但如今已悄然遇冷，利润微薄仅够艰难维持。

比如去年较高涨幅高达30%的深圳地区（其他城市涨幅也达到20%），据记者走访了解，今年租赁市场较为冷清，往年租金大概每年上涨5%左右，但是今年基本与去年持平，而且基本上都有满减活动，租10个月送2个月，或者租一年免一年管理费等。

近几年随着资本大规模进入长租公寓市场，长租公寓企业获取房源的成本急剧上升。2018年长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元，开发商和业主直接进入市场的情况也有所增加，市场总供应有所增加，供不应求状况有了明显缓解。但对长租公寓运营企业而言，可用房源减少意味着竞争加剧，成本急剧上升。

同时随着房客的选择变得更多，租金涨幅放缓，整个市场的利润空间大幅下降。克而瑞日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，北上广深甚至低于2%，远低于办公物业4%至6%的回报率。

长租公寓运营企业普遍面临资金链断裂风险。运营企业普遍面临运营周期长、资金沉淀大、利润率低的问题，而2018年随着媒体曝光了一系列以“租房贷”违规套取资金的情况，消费者越来越警觉，运营企业通过出租房屋滚动获得运营资金愈发困难。

租客的钱套不出来，融资通道也越来越窄。根据机构数据，转折出现在2018下半年，仅四季度就有7家以上的企业租赁专项债遭到监管层叫停，总规模超200亿元。而去这种趋势延续到了今年，截至5月底，长租公寓股权融资仅有3笔，总金额仅为去年同期的六成左右。

那么长租公寓还有发展潜力吗？从短期看，现有企业的处境会很艰难，但从长期看，这仍不失为一门好生意。

随着城市化比例的继续提高，城市租房群体的需求仍在上涨，且呈现出年轻化趋势。新华网联合长租平台自如发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，2018-2019年度，20-30岁租客占城市租住群体84%，90后占比达到了75%，成为城市租住人群的主体。

新一线城市吸引了越来越多的外来人口。过去一年杭州、南京、成都、天津、武汉、西安等新一线城市租房人数的增长速度，大于北京、上海、广州等一线城市的增长速度。

而且当代城市青年的平均租房周期延长。数据显示，过去三年中，租住时间在“5-8年”及“8年以上”人群占比显著上升，2018-2019年度占比合计超过11%。租房逐渐成为城市青年的普遍生活状态，相较从前，人们更加倾向于在一个房子里住得久一些。

这是高房价时代的一种必然现象。一方面，随着人口流动限制的逐渐放松，大城市的虹吸效应愈发强烈，年轻群体从农村进入城市、从小城市向大城市聚集的趋势明显，而且大部分年轻群体缺乏资本积累，进入城市后只能依靠租房解决居住需求。

另一方面，随着房价高位企稳，包括刚需在内的绝大部分购房需求被大幅抑制，“买不起房只能租房”不仅是常态，更成为了一种“默认选项”。而年轻群体似乎也正在习惯这一现状，在关于“能否接受在租来房子中结婚”的态度调查中，超过五成的95后表示能够接受“租房结婚”，其中1990-1994年出生的人群接受率更是高达67.8%。这究竟是“习惯成自然”呢？抑或只是“麻木”了呢？

新增的居住需求处于高位，房价又居高不下，租房市场从长远来看仍然大有可为。随着未来随着中国产业结构的调整，服务业占比会进一步提高，这会天然吸引人口往城市尤其是大城市聚集，带来源源不断的租房需求。而房价难以下降，这又会使购房需求在相当长的时间内被压制，从而把大量居住需求推向租房市场。

当然，就长租公寓市场而言，还有很多问题务须解决。

首先，产业集中度需要也必然进一步提升。根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓品牌超过2000家，而现在行业利润率已低至2%，接下来一定会有大量效率低下的企业被淘汰出局，市场的泡沫也会被逐步挤出，行业集中度将不断提升。

从行业发展维度来看，在发达国家的房屋租赁市场中，机构化长租市场占比平均在30%以上。《蓝皮书》认为，未来我国长租机构房源占比也将突破20%。未来五年，头部企业管理房源将突破200万间，行业前十企业将维持在50万间水平，约占长租机构所持房源五分之一。预计到2021年，各城市长租公寓占比将有2-5倍的增幅，其中上海、深圳预计涨幅较高。

其次，想要在这轮大浪淘沙中幸存，企业之间必须要比拼服务水平与运营效率。很多当时头脑一热进入的企业将大片大片死去，拥有强大管理能力与运营经验的中介企业的优势将愈发明显。这种状况很像近年来的互联网企业“造车”热潮，炒作概念是一回事，真要踏踏实实一点一点地控制成本提高效率，传统企业还是有很多经验值得学习借鉴的。

短期内，长租公寓仍将面临运营周期长、资金沉淀大、利润率低的情况。如果住房市场销售情况没有明显起色，长租公寓们即便回报率低也只能坚守。而且不止是租房市场，只要“房住不炒”的政策能够坚持，配合产业结构调整和房地产税的出台，房地产行业整体的利润率也会回归社会平均资本收益率，这是我们观察中国经济结构转型成功与否的一项关键指标。

长租公寓市场的潮水正在褪去，这是市场走向成熟的一个标志，不过这还远远不够。当一个国家年轻群体的一半收入都拿来付房租，很难想象其经济是健康可持续的。

调整与改革还在路上，目标仍然遥远，我们现在需要的不只是遏制房租房价上涨，更需要早日抛弃债务驱动的经济增长模式，回到靠提高生产率驱动经济增长的正道上来。如果陷入路径依赖，仍然指望靠财政赤字、货币宽松，刺激资产泡沫来推动经济增长，只会加剧年轻低收入群体和利益既得群体之间的矛盾，资产泡沫引起的财富再分配将撕裂整个社会，不仅使经济增长成为空中楼阁，更可能带来社会的分裂、对立与动荡。

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