万科祝九胜谈破净融资39亿港元:不是因为缺钱,主要基于长期价值

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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

3月8日，万科召开2023年第一次临时股东大会，审议之前非公开发行A股150亿元定增预案。据了解，本次股东大会9项议案均为关于公司非公开发行A股股票方案的议案。万科集团董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜等出席会议。

针对万科在稳健时期H股破净融资，祝九胜回应称：“公司不是因为缺钱而发的H股，而是希望万科能够长期向好，能够创造真实价值。”

去年11月，监管部门连发“三支箭”，万科与六大行为主的十几家金融机构签署8000多亿的授信额度，并祭出H股增发及A股定增方案。近期，万科以破净价格发行H股融资39亿。

对于折价融资，祝九胜的解释是，万科希望利用额度多拿一点钱，同时万科也看到部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局能带来比较好的兑现。

他认为，从资债结构的情况来看，债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，万科希望能形成良好的资债结构。

至于为何选在此时进行定增方案，祝九胜称，主要基于两方面的考虑：第一，去年三支箭的政策出来对行业信心起到了提振。去年12月临时股东大会万科在股东的支持下拿到了增发H股的一般性授权。这次发行额度没有完全用完，最终发行的H股只占增发后总股本的2.5%，发行价格的折扣率6.1%，发行获得7.5倍名义覆盖。美国、欧洲、香港、新加坡等有100多家投资人参与这件事情，包括一些长线的基金和主权基金。

万科认为，海外投资人对中国的房地产市场的信心在恢复，万科作为行业蓝筹也得到了这部分长线投资人的认可。

第二，A股和H股增发的规则是不一样的，H股就像泡普洱茶，A股就像泡绿茶。A股增发资金的用途主要用于现有的项目，就是保交付，多余的部分用于补流。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金使用上更灵活一些。

至于选择此时主要基于万科资债替换的考虑。过去一年境外融资，特别是美元的升息挺快，现在的境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资，降低财务费用。

至于为何选择现在进行A股增发，祝九胜称，A股增发拿到股东大会授权后，还要经过监管部门的许可，我们会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。

“短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。”

祝九胜表示，郁亮主席对我们的要求是当好农民种好地，他用了一个形象的比喻，万科拿到的股权性资金和利润留存形成的净资产，基本上就是种子，债性资金相当于化肥农药。

“在这种前提下股东如果同意增发，投资人还同意给钱，那就不是一般的种子，是良种子、金种子，这种种子我们会倍加珍惜，跟化肥农药配合好，更努力把地种好，提高粮食产量和出产质量。当然这里也存在一个周期，毕竟从买到能卖，到回款，到创利，到结利还有时间的滞后，能不能提高净资产回报率，比平均水平更好是问题的核心。”

据了解，去年万科投资兑现度达到83%-86%，跟以往来说还是有所提升，万科正通过组织、机制、文化的调整来适应行业的挑战和新的发展阶段。

在开发业务方面，开发经营本部在统筹协调拉通底线方面比过往有长足的进步。在经营和服务业务方面，过去一年也取得了比较多的进步。我们今年对各个经营性业务提出了要为集团形成正向利润贡献的要求。

“去年我们承诺的第二利润蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各类资产退出的通道已经有了Reits的试点。只要我们的经营和服务能力在提升，我们对中长期的表现还是有基本的信心。”祝九胜称。