对话蒋冬筠:数字化可在三大维度重塑地产行业 | 领航100④

【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

随着地产存量时代的到来，传统高周转模式难以为继。在监管政策、内部运营、外部竞争、品质生活和新技术的共同驱动下，传统房企纷纷走上了数字化转型之路。

亿翰智库统计显示，目前有9成房企已布局数字化，TOP50房企近三年的数字化投入增速年年维持在40%以上，且绝大多数的投资额超过了七千万元。

毫无疑问，数字化转型可为房企带来全新的增长机会，给予企业灵活应对环境变化的能力。然而，如何抓住数字经济新优势，打造核心的数字驱动力，仍需行业进一步探讨与挖掘。

“智能化”道阻且长

施耐德电气智能家居业务部行业市场总监蒋冬筠告诉焦点财经，针对房企的数字化转型现状，施耐德电气在年初进行过一次深入调研。

调研中发现：八成房企仍处于在线或信息化阶段，距离真正的“智能化”道阻且长；近三成房企认为数字化运营赋予了精细化管理、能源配置调控等功能，可有效提高资产管理效率；超四成房企认为住宅领域的数字化运营呈碎片化分布，且数字化运营解决方案更多聚焦在能源消耗的统计方面，未能形成统计、分析、管理、改造的应对闭环。

“在成熟度方面，超过95%的受访房企透露，得益于商务园区的高度集中性与对降低运营成本的迫切需求，园区和商业地产的数字化水平较为成熟。住宅领域的数字化运营不论在程度亦或规模层面都不及前者”，蒋冬筠表示。

同时，调研还发现了不少阻碍房企数字化运营和转型进程的因素。“技术及人才缺口待解决、房企难以找到匹配的科技合作伙伴，是阻碍数字化转型进程的因素之一。在调研中，72%的房企表示缺乏专业人才，尤其是既懂科技又懂地产业务的人才。36%房企提及有意向选择的合作伙伴，但往往无从下手”。

投资回报不清晰、成本管控谨慎等，是阻碍房企数字化转型进程的因素之二。“68%受访企业提到，投资周期过长、回报的不确定性是影响公司难以全面展开数字化运营的一大障碍。此外，在当前的宏观调控下，房企融资边际受阻以及行业利润空间下降，32%受访企业表示会考虑流动性问题，对于当前非必要的支出持更谨慎态度”。

对于数据安全隐患的担心，是阻碍房企数字化转型进程的因素之三。“在调研中，32%受访企业表示数字化时代，无论是自身业务上线后的数据安全或是客户的隐私保护、数据确权以及法律合规等一系列问题，信息安全都是一大隐患”。

智能家居与社区之间缺少联动，与房企和业主此前预期有差距，是阻碍房企数字化转型进程的因素之四。“真正意义上的智能家居要与智慧社区实现联动，但目前社区及家居领域鲜有革命性产品诞生”。

蒋冬筠认为，地产行业相较其他行业，具有业务链条长、项目多且区域分布广泛的特殊性，因而在数字化转型领域所面临的挑战和困难，也会更多一些，并非一朝一夕之事。寻求第三方科技公司合作，学习并借鉴国内外先进的转型思路与经验，往往能达到事半功倍的效果，有助于房企加快数字化转型的步伐。

三大维度重塑地产行业

尽管待解难题不少，施耐德电气仍坚定的看好房企数字化转型的未来。蒋冬筠表示，在行业变革与“双碳”目标的背景下，数字化转型既是政策与市场所趋，又是房企实现高质量发展的必要路径。可以预见，随着数字运营技术的发展，以及相关产品的迭代升级，更多元的场景会被塑造出来，更便捷、集中化的管理方式也会出现。

“另外，以物联网、大数据、云计算等为代表的新兴技术趋于成熟，有助于企业降低成本、提高效率，改善并建立新的运营模式，将数据的价值创新变成现实。整体来看，数字科技至少可在三个维度重塑房地产行业。”

排名前列，助力房企提高效率，满足产业升级发展。“任何一个行业在发展到一定程度的时候，都会面临发展模式转变的挑战，地产行业也不例外。基于此前调研，我们判断，未来几年的地产行业将加速进入效率为王、管理红利的时代。数字科技和运营方式的融入，可给行业的经营模式带来革命性改变。数字化建设和运营程度的高低，也将在不远的将来，成为影响企业竞争力强弱的核心因素”。

第二，助力房企满足“低碳”、“可持续”等政策要求，实现高质量发展。“‘双碳’目标作为中国实现高质量发展的关键目标，对未来经济增长模式和各行各业的产业结构都产生着深远影响。作为碳排放大户，地产行业的‘节能减排’对于‘双碳’目标的实现至关重要，‘节能减排’也正逐渐成为房企发展需要兼顾的硬性指标和必然趋势。此外，去年以来，房企暴雷不断，行业对于ESG的重视也达到了空前高度。港交所等亦已将ESG列为了上市企业的强制披露项，而ESG同样强调环境友好，要求房企有明确、清晰的减排战略”。

第三，助力房企构建智能化的产品力和服务力。“后疫情时代，人们对于居住空间和服务的需求发生了明显改变。购房群体结构变化带来的消费升级，对社区建设、服务提出了更高需求。消费需求与新机遇，以及物联网、大数据等技术的叠加，将推动行业以完整的数字化解决方案构建产品与物业服务、其他业务互哺的发展之路”。

一场自上而下的变革

蒋冬筠强调，房企的数字化转型和可持续发展是一场自上而下的企业变革，需要贯穿建筑产品的全生命周期，覆盖设计开发、建造、销售、运营、物业管理等各个阶段。

房企应围绕自身的主营业务确认数字化转型和可持续发展的战略。针对不同的阶段和层级，制定明确的目标和规划，从顶层战略规划、体系设计、执行优化到最终的绩效呈现，形成一个完整的闭环方法论。

她强调，作为全球能源领域的数字化转型专家，施耐德电气基于“数字化”与“电气化”的技术专长，打造出了软硬结合的一体化数字化解决方案，以及融合清洁电气化与数字化技术的绿色能源管理解决方案，以期进一步为房企全生命周期的数字化转型和可持续发展赋能。

比如，在智慧园区和商业地产方面，施耐德电气可依托 EcoStruxure架构与平台，从底层互联互通产品到边缘控制，再到分析或者应用服务，以强弱电一体化解决方案，满足房企构建安全、可靠、高效和可持续发展的需求。

在智慧社区与智能家居方面，施耐德电气则可提供Wiser智能家居系统、覆盖中低压一体化及强弱电一体化解决方案的数字化供配电系统等，帮助房企构建起从家居到社区的智慧化运营体系，破解数据与应用场景的断层，以兼容性、扩展性的数字化解决方案实现数据连接、联动驱动业务可持续增长。

而在数据安全性和联动性方面，施耐德电气智能家居系统在严格的数据安全测试下，可保证用户数据的安全性和可靠性。基于开放平台的一体化智能家居解决方案，则既可以广泛接入第三方硬件产品，又可以打通家庭与社区，实现智能生活与智慧社区的精细化、智能化联动管理。

以欧洲排名前列零碳园区“德国欧瑞府”为例，蒋冬筠介绍，该项目通过采纳施耐德电气完整的碳中和解决方案，进而以自上而下的方式实现了全面的精细化运营管理。目前，园区内80%至95%的能源都从可再生能源中获得，提前实现了德国联邦政府制定的2050年二氧化碳减排的气候保护目标。基于施耐德电气EcoStruxure平台，太古地产亦实现了对广州、北京、成都、香港多地区、多项目的楼宇能源监控和管理，更实现了每年节约10%-20%能源成本的目标。

“施耐德电气在推动地产行业的数字化转型中，更多是一个赋能者角色。公司有很多创新解决方案和先进的数字化技术，在国外已有广泛应用。我们认为这些技术完全可以引入中国，根据中国市场进行本土化调整，助力加速房企的数字化转型，尤其是运营端的数字化转型”。

数字化转型的核心是技术、研发。据了解，近三年，施耐德电气中国研发团队人员增加了近30%，每年将销售额的5%投入研发。目前，施耐德电气在北京、上海、深圳和西安拥有四大研发中心，1800余位研发工程师。经过多年投入，施耐德电气的研发已经实现从“全球研发走进中国”向“中国研发走向世界”的转变。这些都是施耐德电气深耕“本土化”战略所构建的核心竞争力，也是其能够成为行业数字化转型伙伴的基石。

以位于深圳的智能家居研发中心为例，此前施耐德电气的很多明星产品都诞生在这里。目前，深圳研发中心已经成为集技术、研发、销售支持为一体的中国中心（China Hub），通过强化中国研发、中国排名前列，加速创新从概念到落地的进程，更精准地把握中国市场和探索全球机遇。

“面对行业变局，房企需要重新思考未来的发展路径，紧跟数字经济发展趋势，把握未来发展的确定性。施耐德电气也将发挥所长，立足于本土化和创新精神，做好赋能者”，蒋冬筠表示。