德商御府天骄·学府:可能是2019最有“性价比”的豪宅

按照成都今天的房价水平，如果一个客户有400万的预算，已经可以在98%的售楼部“横着走”。

用这个水平线看项目，德商御府天骄·学府这批次推洋房，户型面积在120-290㎡，均价19000元-23000元/㎡，算下来总价在220-350万之间，较高价约700万/套。饶是这样，我们依然认为，它是目前成都市场少有的“高性价比”豪宅。

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面对的客群不同

德商御府天骄·学府“没有竞争者”

用“性价比”来形容豪宅，开发商和业主，不一定愿意听。但这确实是最适合德商御府天骄·学府的形容词之一。

单从数字上来对比，它的均价，其实跟一套品质稍微好一点的高层二手房差别不太大，算上德商定制版洋房户型、3.0升级精装体系、仅15%公摊（一般高层公摊24%），以及洋房带来的低密居住体验，比市面上的普通洋房，这个价格并不是一个夸张的数据。

不可忽视的是，德商御府天骄·学府的价格确实明显高于区域平均水平。但你问项目上的售姐，“你们的竞品是哪几个？客户用来反复对比的项目是哪些？”她们100% 都会回复你一句“没有”。

很多时候价格是天然的筛选门槛，项目定位已经决定了，德商御府天骄·学府与同板块房产品满足的不是一类客群。

它并不是一个以经济性为主导的产品，价格高于区域水平，但它提供的生活场景和生活内容，也明显高于市场平均水平。

不一样的定位，带来的是生活场景的不同、使用体验的不同，和使用群体的不同——这是我们认为德商御府天骄·学府有性价比的重要原因。

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产品“硬核”公开

考究德商营造生活的能力

落到项目指标上来印证上述，德商御府天骄·学府占地59亩，容积率仅2.0，全部打造洋房产品，只有12栋，这是整个天府新区都难得一见带装修的、低密纯洋房社区。

纯洋房打造，受楼层和社区排布影响，地价高企的情况下，对开发商而言，是最没有效益的一种选择。德商这些年，一直在高端产品上用功，让业主享受好产品后期升值空间更大的红利，所以，德商的精装配置一直高于市场平均水平，这也是前阵子德商·迎晖天玺在限价情况下喊出“坚决不降标”的深意所在。

所以我们看到，这次在德商御府天骄·学府，德商又大胆采用了纯板式布局，每栋都坐北朝南，做到了一梯一户到两梯一户，双面采光，所有户型都是南北通透，双面观景。其中，230-290㎡的户型带花园，用业内话来说，“洋房升级别墅”。

户型是最见仁见智的一部分，可供购房者选择的空间很大，购房者可以对照自己的居住诉求来看。

园林倒是值得多提。这方面，御府天骄·学府对标的是平均售价17万/㎡的“北京壹号院”，布局上整体采用南北轴线式规划，打造“一园•两轴•六院”的院落式布局，公园和庭院结合，绿地面积1万㎡，建筑基地面积1万㎡，绿化和建筑是1：1。从目前公开的资料来看，同板块产品园林，规划做得清爽、层次感比它更好的，很难找。

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解决业主问题

德商提交高分“生活资源包”

上面的产品“硬核”塑造出的生活场景和内容，已经抓取了大部分纯改善客户的心，但远不止于此，德商御府天骄·学府最牛的，也是能体现“高性价比”的一个地方，是它为业主解决生活问题的能力。

居住空间得到改善，出行、休闲、医疗等生活成本又要如何控制？教育问题要如何解决？现实就是，除了房子本身，业主还必须要抓住房子周围的教育、交通、文化休闲、生态、医疗养老等资源，才能彻底“美好生活”的升级。

畅销书《我是个妈妈，我需要铂金包》早就将都市富人的窘境点了出来，耶鲁人类学博士薇妮斯蒂·马丁和丈夫一起搬到纽约富人集聚的上东区，阶级跃迁的雀跃很快就被孩子申请私立学校的困难取代，最赤裸的潜台词是：富人也愁教育。

|天府四中实拍图

换在成都，德商御府天骄·学府可以举重若轻的破解这个难题——项目西侧、与项目门对门的学校为天府四中，覆盖小学、初中、高中全学段教育，是天府新区重点打造的一所高品质学校。此外，天府三小由成都小学五朵金花之一的龙江路小学领办，距离项目仅200米。根据2017天府新区学区划片情况，德商·御府天骄学府处在天府四中、天府三小正在学区划片范围之内，并且，上述学校已招生开学。

结合区域书香氛围，德商在御府天骄·学府社区内部打造了高端儿童主题会所，为业主提供0-18岁的鲁道夫成长体系。居移体，养移气，在这里成长的孩子，未来或许不乏想象。 

此外，距离地铁5号线、19号线交汇站“高峰站”就在项目约800米处，以德商·御府天骄学府为中心，靠剑南大道和沈阳路交汇，可以穿越整个成都，上近南湖公园、下接体育中心、约1.5公里处，是蜿流的锦江生态带，约2公里，又是产城湖一体化的怡心湖，总占地将近3000亩。

|红星美凯龙天府一号店（已开业）

除了自带大型独栋商业街，德商御府天骄·学府两公里范围内，包括富森美、红星美凯龙、和环宇会、天府新区水街在内的商业体量超过80万㎡，新零售行业领头盒马生鲜也落户其间。对比天府中心、秦皇寺、兴隆湖这些南区，锦江生态带已经拥有了一个完整的城市生态系统。

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业内角度

成都楼市最不值得学习的项目

综合来看，德商御府天骄·学府应该是目前锦江城板块中，规格较高的项目，综合素质也算最强，他强大在于产品功能打造和城市资源利用。

全职主妇的时间更有质量，中青年业主能够得到的生活内容更饱满，社群圈层更有价值，甚至轻松解决孩子读书甚至是放学后的问题，从自住的角度来说，对于预算较为宽松的客户来，为这一些不同去支付一些溢价，是值得的。

况且，核心的地段、炫酷的产品设计、最有设计感的和仪式感庭院景观、一线水平的物管……这些东西加在一起，让德商御府天骄·学府未来的价值和市场地位，想放低都不容易。

如果按照这些标准，在市场上去对照，它也是预算宽松的客户很难割舍的一个项目。而站在业内的角度，这个项目值得关注的地方，或许也就在这里。

我们甚至可以说，这应该是成都楼市最不值得学习的项目，因为它没有可参考性和可复制性，至少在这一轮市场周期里，它几乎是孤品。

接下来的城南市场，边界不断外扩，那些新兴板块，土地容积率确实都不高，但从地段占有、城市配套、产品设计规模、生活体验度等方面综合来看，出现一个与德商类似素质的纯洋房地块，可能性一定有，但一切尚且未知，而市场又不等人。

小助理有话说：

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