五矿信托“地产劫”

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

被两大游戏新贵米哈游、莉莉丝起诉的五矿信托，也在向地产公司追债。

7月8日，五矿信托将因“债权转让合同纠纷”，与阳光城集团及其创始人林腾蛟对簿公堂。此后于7月21日，还要与另一家房企“南京华誉悦港置业有限公司”（简称“南京华誉”）因“抵押合同纠纷”再度当面对质。

这两家企业只是五矿信托众多房企“债务人”的冰山一角。企查查显示，今年上半年，五矿信托作为原告方的新增开庭公告共有55个，比去年多出35个，这35个皆与地产行业有关，蓝光发展、恒大、泰禾集团、山水文园等均在被告队伍之列。这些案件中，五矿信托的核心诉求多为：

催房企或项目公司还钱。

成也地产，败也地产

作为央企中国五矿旗下从事信托业务的非银金融机构，五矿信托与地产渊源颇深。在行业快速发展的几年里，其也曾赚的盆满钵满。

据焦点财经不完全统计，2019年至今，五矿信托至少设立了33只融资类信托，以信托贷款等方式投向房地产业。另外还有22只投资类信托，以长期股权投资的形式投向房地产业。

2020年底时，五矿信托房地产资产在信托资产中的占比已增至15.01%，规模亦增至1055亿元，位居行业前列。同在该年，五矿信托的营业收入和净利润分别实现了51.64亿元及27.84亿元的历年较好成绩。

然而，2021年下半年以来，房地产行业风云突变，市场下行明显，恒大、奥园、阳光城、新力控股等五矿信托合作伙伴纷纷爆雷，或陷入流动性困局，五矿信托亦受到牵连。

以阳光城为例，其处境之难已是众所周知的事。在日前回复深交所的函告中，阳光城表示，截至6月27日，公司及其子公司到期需偿的债务仅本金就有376.88亿元，控股股东及其一致行动人所持约75.59%公司股份已被冻结，占总股本的29.71%。

阳光城提醒，若控股股东及其一致行动人因股票质押融资业务逾期，将被债权人通过诉讼、仲裁、强制公证等方式在所辖法院申请强制执行，导致股票被动减持，未来可能存在进一步股权被拍卖的情况，存在控制权不稳定的风险。

五矿信托的另一家“债务人”南京华誉的财务境况也不乐观。据企查查，该公司的实际受益人兼董事长刘启营已被限制高消费，旗下湖南兴汝城房地产开发有限公司等多家企业亦已多次成为失信被执行人。

“踩雷”地产，再加上监管层要求压降房地产信托规模大环境的影响，五矿信托业绩开始承压。

2021年底，五矿信托的营业收入、利润总额和净利润分别为45.97亿元、31.34亿元和23.62亿元，同比分别下降10.98%、15.37%和15.16%。房地产资产占信托资产的比重也降至了9.29%，规模仅剩759.08亿元，相当于2020年底时的71.9%。

被迫充当接盘侠

许是为了挽回一些损失，“踩雷”地产的五矿信托，从昔日合作伙伴手中接下了不少地产项目，开始亲自上阵管理。

比如，今年1月时，五矿信托从恒大系股东手中接下了盈沁房地产49%股权，加上自己此前即拥有的51%股权，实现了对后者的100%控股。同时，五矿信托还接手了恒大广深国际文旅城项目，实现了全资持股。

彼时恒大称，公司只是将上述两项目10%左右的股权和部分债权打包作价11亿元卖给五矿信托，恒大实际仍拥有该两项目约40%股权。五矿信托接受项目后，需要继续向项目投入建设资金，当项目产生收益后，收益用于偿还五矿信托的前期投入，剩余的用于偿还恒大的前期投入。

五矿信托则称，面对恒大的项目风险，“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。经过反复论证后，由公司获取项目公司的全部股权及管理权，推动项目正常化运营，才是解决问题的最优方案。

言语之下，2022年2月，恒大再将南沙恒睿及南沙恒昌各自10.97％股权及6.4亿元债务，转给了五矿信托。

阳光城也有不少资产转手给了五矿信托。今年1月时，阳光城将全资子公司深圳阳光城实业的全部股权转给了五矿信托，进行让与担保，同时由东莞光启房地产购房尾款提供质押。

分析人士提醒，弱市虽存在抄底机会，但是风险极大，去年下半年以来，房企暴雷事件不断，信托公司因与地产关联颇多，处境非常被动，五矿信托亦是如此。其之所以愿意为“暴雷”房企接盘，或是无奈的自保之举。

“相较于被动等待房企修复，信托公司从已投项目出发，接盘更多股权，有利于掌握主动权，再通过寻求代建、引入资金等方式保证项目建设，能够更快回笼资金。这种模式对于与出险房企共投项目尤为适用”，上述分析人士称。

值得一提的是，今年4月时，五矿信托和刚接手3个月的盈沁房地产因“票据追索权纠纷”一同被告上了法庭。3月时，云南大钢供应链管理有限公司亦将五矿信托和昆明恒拓置业有限公司（下称“昆明恒拓”）等公司告上了法庭，案由为“票据纠纷”。昆明恒拓也是五矿信托今年1月时才从恒大接手的公司。

种种迹象表明，对于五矿信托而言，亲自下场管理项目，似乎并非易事。

一面追债房企，从地产“雷区”抽身。另一面，意识到地产业务难持续的五矿信托，也在进行战略调整，向标品业务、财富管理、实业投行和服务信托等业务发力。2021年，五矿信托证券投资类规模从期初的693.62亿元升至3003.57亿元，标品业务转型初见成效。