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青特璟誉位于李沧区铜川路以东，青川路以西，彭水路以南，南侧距李村河1.1km，东侧距崂山风景区6.4km，自然景观资源较为丰富，西侧距李沧万达广场1.7km。“出则繁华，入则宁静”，是本地块与生俱来的高端气质。

自青特地产摘得该地块使用权伊始，本项目即为青岛地产圈重点关注网红项目。鉴于市场下行的去化压力以及青特地产不断更新迭代的自我追求，如何运用创新设计策略，赋能居住价值，提高当下同质化严重的产品竞争力，赢得置业者的青睐？青特璟誉给出了生动诠释——设计以“越过山海、知行归真”为概念，创建一个交互性强的未来社区；以公建化立面打造城市界面的高度可识别性；以全视角维度、全设计周期的品质管控保证卓越的落成效果，精雕细琢，匠心可鉴。

与城市设计对话与融合

“好的居住社区设计始于好的城市设计”，通过梳理地块周边现状建筑规划肌理，对整个郑庄片区未开发地块进行深入的城市设计，力求本项目规划设计与周边地块有机融合。同时对本地块从平面到空间，多层次模拟分析，对建筑群落进行精细化布局，实现区内景观资源最大化与均好性。以四向“双主轴”为规划结构，进一步提高产品舒适性，自然透气，为业主提供高级松弛的舒适生活。

双主轴：仪式活力共享联动轴+栖居美学漫步轴

东西-联动三大主题庭院与悬浮会客厅，形成一条集社交、游乐、学习与休闲于一体的社区活力纽带。

南北-依循场地高差打造穿梭于林、溪、丘、谷之间的路径，将多维景观体验化为沉浸式的自然漫步。

青岛亦是如此，市场内部结构竞争持续加剧，价值分层态势持续深化。主城核心与成熟热点板块，依托稀缺土地禀赋、完备城市配套与高阶产品打造，构筑稳固价值壁垒，持续引领市场走向，成为市场企稳复苏的核心支撑。 二手房市场依托灵活的价格调整策略，成交活跃度持续攀升。

4月青岛主城多点开花，市北CBD、新都心、崂山王家村、李沧世园等核心板块集中供应改善型新品，海信境观、海信安澜、青特璟逸、中海青云萬里、君一雲启、华润中寰悦府等标杆项目扎堆入市，以低密规划、四代宅、超100%得房率、台板社区等前沿产品定义，重塑主城改善人居标准，推动市场从地段竞争转向产品力竞争的新阶段。

老四方板块近两年强势突围，直接跃升为青岛楼市的流量顶流。即便板块内项目扎堆、竞争白热化，但依托深厚的地缘客群积淀与灵活务实的价格打法，整体去化稳健。截至4月底，板块商品住宅去化周期锁定18.6个月，供需关系趋于平稳。

新品迭代层面，多个楼盘同台竞技、各展锋芒。海信境观作为海信地产重仓市北闫家山板块的标杆力作，以硬核产品力直接撕开市场内卷格局，建面约112-139㎡全系户型紧扣“空间超配”核心，95%-100%的超高得房率，不仅彻底颠覆行业常规认知，更以碾压级优势甩开同板块竞品，迅速跻身板块当红热盘，目前其美学馆及“青岛首个122㎡真套四”样板间亦同步开放。绿城青岛璟悦规划建面约99-140㎡桂语系产品，目前实景示范区和样板间也已开放。青岛滨海国际中心、国信和悦、通和悦章等在售项目持续稳健走量。

原市北区在售新盘整体较为紧俏，去化周期27个月。新都心板块目前为“三足鼎立”的竞争格局：棠玥和境主力户型锁定建面约105-142㎡；保利青铁·都心琅悦主打建面118-168㎡套三、套四户型，现已开盘；海信代建的新都心市北城发福州北路地块，规划为“君悦系”产品，打造建面约120-160㎡纯粹改善住区。

CBD板块迎来稀缺补仓，新盘中海青云萬里产品线涵盖127㎡套三双卫、143㎡套四双卫及190㎡套四三卫，项目首开便斩获亮眼业绩，市场认可度十足。作为青岛核心改善高地的浮山后，目前新房供应近乎断档，青啤静澜山是板块内唯一在售新盘，近期加推9号楼，建面约120㎡新品。

李沧区当前去化周期约20.2个月，市场整体库存压力尚存，但改善热点板块已率先走出独立行情。其中，东李世博园板块热度高度聚焦，而青特置业无疑是主导板块热度的绝对 “流量王者”。

自青特首入东李，落子青特璟誉便一炮而红。2025年11月开盘，仅用4个月便基本实现清盘，以现象级热销，将青特硬核产品力深度植入东李市场。此后青特東序接力入市，延续 “逢开必火” 的青特速度，首开便创下近3年青岛开盘认购的历史纪录，也是东李今年首个启动摇号的红盘。生动印证了青特“做一成一”战略的落地成效与市场号召力。

近期，青特在东李的第三个重磅作品 ——青特璟逸（36地块）已正式亮相：以1.7超低容积率，规划12栋洋房与4栋小高层，为东李改善市场再添标杆新作。据悉项目将于五月中旬开放实体样板间；预计五月底、六月初开盘。

板块潜在供应层面，李沧东李已然掀起新一轮布局热潮，各大房企纷纷加码，未来竞争格局将进一步升级。龙湖携手海创置业联合代建惠水路三宗核心地块，19万㎡大体量，主打低密别墅+洋房业态；森林公园原商业组团控规调整出11万㎡宅地，再度由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合竞得，成交楼面地价9010元/㎡。此外，由远洋代建的万竹云峰项目，以及去年亿联斩获的核心地块，目前均处于暂未启动状态。

凭借 “核心地理位置+充足土地供应” 的双重核心优势，张村河板块已成为当前青岛房地产市场热点区域之一。该区域内包括海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、鲁信有邻花园、越秀青铁和樾府、崂山尚境以及盛世悦府（原静山悦园）等项目。北岸大宇地块尚未启动。

近两年，崂山王家村板块迎来爆发式发展，多宗优质宅地密集出让、土拍热度一路狂飙，直接推动金家岭板块强势跃升，成为青岛主城新盘供应最集中、高端改善竞争最白热化的价值高地。

银丰双盘、海信安澜、天一仁和吾疆、君一雲启、澜樾府、崂山首府、鲁信蔚蓝海岸等豪宅凭借稀缺地段、高端产品力争夺高阶改善客群，瓜分崂山顶豪市场份额，形成“神仙打架”的激烈格局。

银丰双盘——玖玺城和玖玺臺现已全面实景现房呈现。海信王家村新盘——海信安澜，直接祭出四代宅产品，建面约140-245㎡全改善户型，项目以超100%得房率+台地设计+270°全景舱等碾压级超配标准，延续了海信高端产品的品质基因。

君一雲启4月26日举行了产品发布会，抬板设计、最高约11米无柱超高挑高大堂、最高6米架空层、酒店式车马院等高阶配置，全面刷新主城高端人居标准。据悉，项目示范区及样板间将于5月1日正式对外开放。

鲁信蔚蓝海岸规划1栋16层小高层和4栋21-25F高层，共188套。规划建面约350㎡和500㎡。颐和悦府（原柏悦府）以青岛稀缺的四代住宅为核心标签，主打建面约231-339㎡大平层四居，项目已封顶。金鼎两幅地块目前暂无更多动态披露，后续进展备受市场关注。

在商品住宅面积区间方面，100-160㎡的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比约71.5%。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。

土地方面

4月市北营口路住宅地块发布拍卖出让公告，容积率2.2，建筑面积约25928.32㎡，起拍楼面地价由11840元/㎡，下调至9420元/㎡，每平米降低2420元。5月19日9时30分拍卖。

4月30日，城阳区东郭庄国城路以西、硕阳路以北地块发布地块出让公告，地块起拍价3749元/㎡，起拍总价2.16亿，容积率1.6，建筑面积约57512㎡。

此外，还有崂山汉河社区北侧一宗低密住宅地块发布地块预出让公告。这宗位于九水东路以东、汉河社区以北的低密住宅用地，以7502元/㎡起拍楼面价、2.8亿元起拍总价入市，叠加容积率≤2.0、建筑限高54米的稀缺规划，成为崂山近郊改善板块的优质补充，也为2026年土地市场增添全新选择。

优势一：核心地段

东李核心圈以丽达茂为中心，500米直线距离，画个圈，青特璟逸覆盖在其中。

1、地铁2号线延长线（在建）长涧站、佛耳崖站，对市区通勤的购房者来讲，这很方便，转3号线到五四广场，转11号线去崂山。

2、步行到丽达茂，东李消费中心。

3、靠金水桥公园，东李生态节点；

4、微地段优势：普通人甚至业内人也讲不出这点，璟逸地块离金水路主干道近，配套集中，但又不临任何主干道，住在闹市，而无车马喧。

像璟逸这种地段在一个区域里，都是最好的，比如浮山后的金地悦峰、远洋万和公馆都属于这种，二手房最抗打。

优势二：品牌开发商——青特

靠谱开发商有多重要，这两年大家深有体会。

青特深耕青岛20多年，产品、服务都过硬。这两年房地产市场下行，青特逆势上升，市场表现说明它的底蕴。

优势三：定价合理。

青特这两年产品做得好，卖得好，首先是非常非常清醒，坚持平价高质的策略，好但不贵，物超所值。

璟逸现在还没释放价格，产品、地段都有优势，预计相比璟誉价格会略高。

参照去年，青特璟誉129平米小高层均价在280-300万；143平米多层产品均价320-350万。

所以，如果预算280万以上，可以关注青特璟逸。

优势四：产品、产品

青特璟逸容积率只有1.7，比市北新盘普遍2.4容积率，少0.7，住在这里有更大的生活空间，房价更低。

青特璟逸以洋房为主（如下图），共12栋，户型面积143平米、165平米；4栋小高层，户型面积129平米。

首开楼座为12#、13#、16#、17#、18#。

据了解，璟逸户型基本与璟誉相同，都是大面宽产品，只是129平产品，这次尺度上比璟誉略有放大。

建筑立面延续璟誉风格，高窗墙比，主卧270度转角窗设计。

青特璟逸规划明显升级。它做了一个在青岛很独特的社区进入方式，对北向红线外的城市公园进行整体设计规划。

进入青特璟逸大门前，要先穿过一个绿意盎然的生态公园，归家体验如进公园。这里同时也是璟逸与周边居民共享的绿地空间。

社区南北各有一个口袋公园、西侧有生态绿化带，这样的生态环境是市南、市北高密度城区没法比的，体现了住在东李的独特优势。

璟逸生活馆1800平米（如上图），配套了篮球场、网球场、乒乓球室、健身房、茶室等功能，而且特别设立了小众潮流的冥想疗愈空间。

生活馆中一个非常细心的设计，做了棋牌书房、艺术长廊，这都是面向长者人群的友好空间。

在生活馆规划上，青特不求大，而求真正实用，不做营销道具，想法很成熟。

看总平面图，几乎每个会所空间都能看到下沉庭院景观或庭院景观。生活馆中真正奢侈的不是材料，而是自然的光、植物，这是青特的理念。

就像这次，青特璟逸做了六个下沉庭院，多数下沉庭院是地库景观，将光、自然引入地下车库，让地下车库也成为有风景、有温度的空间。

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