保利发展4、5月销售环比下跌,新增货值不及头部房企,“榜一大哥”坐稳了吗?

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

经历短暂的小阳春后，二季度楼市再度降温，央企保利发展的“榜一大哥”位置坐得还稳吗？

6月8日，保利发展（SH600048）披露，5月单月实现销售金额408.38亿元，同比增长7.46%；环比下跌2.1%，与同行跌幅较小。

2023年1-5月，保利发展销售额同比增长23.52%至1966.64亿元。该数据比中指研究院的统计多了10亿元，位居房企销售排行榜第一，与第二名万科、第三名中海地产分别拉开约300亿、500亿的距离。

目前来看，保利发展“榜一大哥”的位置尚稳。但随着华润置地、招商蛇口等头部房企拿地力度不断加强，保利发展新增货值被大幅赶超。这一次，保利发展能在行业第一的位置坐多久？

4、5月销售额环比下跌17%、2%

今年一季度，楼市迎来久违的“小阳春”，百强房企销售总额为1.76万亿元，同比增长了8.2%，这是2022年以来首次实现增长。其中，百强房企在3月销售额环比上升了36.7%，同比上升了24.6%。

保利发展顺势迎来“开门红”，新年首月即当上房企销售冠军，让“进三争一”的口号不再是空喊。

今年3月，保利发展销售环比增速达46.7%，录得504亿元销售额。也因此，一季度，保利发展凭借1141.3亿元的销售规模，领先第二名万科131.5亿的，坐稳了行业第一宝座。

然而，进入二季度，购房者置业情绪回落，楼市热度急转直下。百强房企销售增速继续放缓，5月业绩环比降低14.3%，是近年来5月单月业绩环比4月首度下滑；在低基数效应下，同比仍增长6.7%，但单月业绩增幅显著低于前两月水平。

保利发展亦受到楼市降温影响，4月销售额环比下降17.1%至417亿元，到了5月份再次环比下降2.1%至408.9亿元。

不过，与其他头部央国企相比，保利发展销售韧性更强。

从环比来看，5月单月，中海地产、招商蛇口、绿城中国分别录得销售额329.4亿元、293.45亿元、128亿元，分别环比下降13.8%、24.4%，34.7%。这三家

头部央国企的销售额及环比增速均不及保利发展。

前5月，保利发展累计销售额达1966.64亿元，领先第二名万科、第三名中海地产约300亿元、500亿元，稳居第一。

从同比来看，保利发展业绩增幅明显下降，不及同行。5月单月，中海地产、招商蛇口销售业绩分别同比增速11.2%、65.2%；而保利发展增速数据为7.2%，为个位数。

1-5月，中海地产、招商蛇口销售业绩同比增长54.7%、76.4%，而保利发展同比增速仅为23.5%，略显乏力。

此外，中指院统计显示，中建东孚、保利置业、国贸地产、越秀地产等央国企中前5月销售额增速均超100%。

易居研究院研究总监严跃进对搜狐财经表示，保利发展去年销售基数较高，所以论同比增速不及其他央国企。但从绝对规模来看，保利发展依然是行业老大，短期不会被撼动。

“榜一大哥”刚坐稳5个月

事实上，保利当上“榜一大哥”的过程并不容易。

保利发展曾有过辉煌岁月，2012年其销售规模突破千亿，是当时市场上第二家过千亿的企业，但辉煌短暂，2013年就跌出前三，此后长期徘徊在行业前十。

2017年，保利发展时任掌门人宋广菊首次对股东做出“重回前三”的承诺。自此“重回前三”成为这家房企的注脚。

只是，此后多数时间，保利发展位居行业老五，且一度被行业前三万科、恒大、碧桂园拉开超3000亿元的距离。

就在业内以为，保利发展距离行业前三渐行渐远之时，地产行业在2021年迎来深度调整。2021年下半年开始，恒大、融创陆续暴雷，分别从行业第一、第四的位置离开，保利发展得以“被动”进位，于2022年以4116亿元的销售额终于实现“重返前三”的梦。

也是在2022年，保利发展新晋掌门人董刘平提出，“进三争一”的新阶段目标。

为了实现“进三争一”的新目标，保利发展在2022年凭借央企低成本的融资优势，在公开市场大规模拿地。

2022年全年，保利发展新拓展项目91个，总地价为1613亿元，拓展容积率面积1054万平方米，新增住宅货量占比93%，其中，下半年新拓展项目总地价金额为1007亿元，占全年比重的62%。

数据来源：企业公告

克而瑞统计显示，2022年，保利发展新增土地货值约为2514.8亿元、新增土地价值1350.5亿元、新增土地建筑面积902.4万平方米，三项指标均位居行业首位。

得益于大规模土储积累及加速推盘，2023年1月，保利发展以295亿元的销售额超过万科，登上中指研究院百强房企销售榜的冠军宝座。

截至目前，保利发展坐在“榜一大哥”位置的时间仅为5个月。

5月拿地金额不及招商蛇口三分之一

企业发展如逆势行舟，不进则退。进入2023年，保利发展依然保持较的拿地节奏，在广州、北京、成都等核心城市四处征战。

不过，在头部房企纷纷发力到核心城市的当下，拿地不仅需要野心，更需要运气加持。

保利发展保持2022年拿地力度的难度不断加大，甚至不及其他头部房企。

以5月为例，保利发展共计斥资约41.1亿元，在佛山、中山、苏州、成都及厦门新增5宗地块，新增土地面积12.31万平方米。

与此同时，同为央企的华润置地、招商蛇口单月拿地超百亿。其中，招商蛇口于5月新增7宗土地，分布于厦门、西安、佛山、长沙等地，土地面积合计29.31万平方米，总代价高达129.94亿元。

华润置地目前尚未披露具体拿地数据。据克而瑞统计，其前五月拿地金额近490亿元，2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%，1-5月拿地销售0.34，远高于行业平均。

今年以来，保利发展新增货值正在被同行赶超。数据显示，今年前五个月，保利发展的新增土储货值仅有367.8亿元远低于华润置地的673.2亿元、招商蛇口的511.6亿元、建发的493亿元。

对此，严跃进认为，“短期内，保利发展行业第一的位置还不会被超越。但是其他房企拿地力度非常强、销售节奏也非常快，有赶超的势头。这方面值得保利发展注意。”