聂梅生:“两多一并举”是房地产未来发展的新定位、新制度

焦点财经讯 11月22日，以“思辨、谋新、筑未来”为主题的首届“人居创新者大会”于广州、北京同步举行。会上，清华校友总会城乡建设专委会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生宣读了“人居高品质发展倡议”，同时发表了《聚焦新时代人就发展——从“二十大报告”中看房地产》主题演讲。

人居高品质发展倡议书如下：

我们是人居领域各个企业、社会组织、基金会、智库与研究机构的代表与专家学者，在2022年11月22日相聚，参加2022人居创新者大会（HI大会2022），形成了“人居高品质发展倡议”，参与会议的还有各企业、机构的专业人士和从业者，传媒、科研与学术人士，以及其他利益相关方。

党的二十大报告明确提出一系列重要论述，为我国人居发展指明了方向。新时代、新征程，人居发展需要“脱胎换骨”，需要真正创新，为此，我们倡议如下：

一、我们坚持以人为本，提供安全、健康，能支付、可使用、高质量、韧性和永续的人居空间与所需服务，提高所有人的生活质量，助力人民美好生活。

二、我们需要绿色人居，坚持绿色转型，走人与自然和谐共生的生态、绿色、低碳人居之路，参与和美乡村建设，推广清洁能源，倡导绿色采购，关注原材料和建筑材料的资源效率，优先使用当地、无毒、可循环材料、无铅油漆和涂料，推动绿色产业链形成，致力城乡人居环境改善，助力美丽中国建设。

三、我们需要幸福人居。参与城市更新，提高规划设计和产品能力，参与区域协同与互动，参与以县城为重要载体的城镇化建设，建立精心设计的向所有居民开放安全、包容、可到、绿色和高质量的公共空间，传承历史文化，促进市场和商业的发展，促进社区活动，最终提升居民健康和幸福度。

四、我们需要数字人居。加强人居发展这一实体经济，与数字经济深度融合，在数字中国浪潮下，依托新一代信息技术、人工智能、新能源、新材料、绿色环保等新的增长引擎，实现生产数字化、产品数字化与服务数字化，切实推进数字城市、数字社区、数字家庭建设。

五、我们需要健康人居，关注空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区等对人体健康与民生福祉的影响，加强适宜步行、骑行运动的健康环境建设与健康服务提供，持续参与养老事业和养老产业，推广绿色文明健康的生活方式，助力健康中国建设。

六、我们需要全龄友好人居。规划、配套、健康、养老、托育、文化、旅游、体育、教育、创业、就业等全龄化服务设施，构建优质、高效的全龄服务体系，提供高效、到、个性化的生活生产服务，让有温度的人居空间满足人的全生命周期需求。

为此，我们需要一起行动，搭建新的人居交流平台，迭代新的人居评价标准，遴选新的人居产业链主，树立新的人居发展标杆。

未来，城乡工作关注的焦点应该从GDP增量转向民生需求，我国人居的高品质发展迫于眉睫，社会建设、经济发展、环境保护三者不可偏废。在高质量发展道路上要素驱动、政策驱动应该让位于创新驱动。向未来，再出发。

在主题演讲中，聂梅生表示，党的二十大报告中所提出的房地产行业新定位和新制度，不亚于1998年的房改。

她强调，党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，这是新定位。这意味着，房屋居住功能要被放在第一位，这是一次方向性的变革。如果说，1998年房改开启了中国商品房的市场化改革，二十大则开启了房子居住功能第一位，这一方向性的改革。

另外，二十大报告还提到要加快建立多主体供给、多渠道保证，租购并举的住房制度。“两多一并举”这是新的住房制度。不要再期待新的二十字房改，“两多一并举”就是未来的新定位、新制度，聂梅生称。

从十九大报告到二十大报告，房地产顶层战略发生了变化。十九大报告提出了多元化住房供给制度对于保障和改善民生水平的重要性。这推动住房租赁市场进入了发展快车道。二十大报告则提出要促进民生福祉，提高人民生活品质，这也将成为今后人居领域和房地产领域的顶层战略指引。

土地供给未来或将发生较大变化，聂梅生称。2000年以来，招拍挂等政策相继出台，使得我国地方财政与土地拍卖情况联系紧密。这也导致了，过去15年中，土地涨幅比房价涨幅快的多，这一中国特殊情况的出现。二十大提出，房地产的未来发展要多主体供应、多渠道保证。土地供应是房地产发展很重要的保障。如何保障土地供给？是否继续延续招拍挂？近期，保租房领域出现了一些新变化，或可为房地产的发展提供参考。

她介绍，保租房领域出现了农村集体用地解决土地供给的案例。相比招拍挂，这种方式可大大降低土地成本。不少企业家在公开表态中也曾提到，中国长期以来，一直较难解决的城市更新问题当中的城中村、小产权等难题，最终实际都卡在了土地问题上。土地供给要做到多渠道保证，需对土地政策进行部分调整。如果土地供给方式改变，土地财政就会跟着发生变革。土地财政变化以后，财政亏空该如何填补？这离不开“税收”。与房地产相关的就是房地产税。换言之，土地政策的调整会引发一系列连锁反应。

租购并举的问题或可通过“两多”来解决。租购并举或会通过“两多”来解决。目前，我国租房市场的主体仍是C2C，机构持有率较低。这种情况的出现，主要是由于机构持有需要计算长期收益率，当前，我国租房市场只有约1%-2%的租金收益率，但国外基本能达到5%-8%。如果算不过来账，机构很难主动持有。但房子作为一种资产，由于它最终仍会属于个人，加上过往多年，房价出现了大幅上涨，对于持有房产的个人而言有利，这些因素都导致了租房市场C2C居多的情况。而若要实现租购并举，个人持有、机构持有等都要占据相当的比例才可以。因此，目前来看，我们距离实现租购并举还有较长的路，以及很多工作要做，比如建立起一套完善的供给体制，聂梅生称。

谈及REITS金融，聂梅生称，REITS房地产信托投资基金近期较热，它从保租房开始突破，试点主要是为了贯彻租购并举政策。但是，如果租赁机构无法从容“退”出去，那么敢做住房租赁领域投资的机构，将会大大减少。因而，租购并举中一定要有REITS，这也是促进租购并举新的住房制度形成的重要方式。同时，这还可以降低居民的住房成本，在技术层面通过资产证券化的方式快速融资，加大下一轮的保租房建设。

“目前，大家寄希望于保租房，它也形成了中国第一个国家支持的，占比较大的租购并举的市场，希望很好的推广，保证普通人的居住权力”，聂梅生。