九龙仓置业由盈转亏,去年投资物业减值近150亿港元

焦点财经Focus 2023-03-08 16:50:31
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借贷成本增加5亿港元,年利率从上半年度的 1.5 厘飙升至下半年度的3.5厘。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

作为一家甚少投地、95%的资产位于香港的企业,九龙仓置业(01997.HK)的业绩支撑主要来源于香港。

过去的2022年,防疫措施下旅客却步,香港零售业及酒店业首当其冲,再加之九龙仓置业旗下另一上市平台海港企业(00051.HK)分阶段撤出非核心的发展物业分部,九龙仓置业2022年的业绩表现可想而知。

3月7日,九龙仓置业披露2022年报并召开了业绩会,期内收入下降 22%至124.59亿港元,营业盈利减少2%至84.41亿港元。

九龙仓置业解释称,主要因海港企业确认入账的发展物业销售额减少,部分因投资物业分部的成本有所节省而被抵销。

投资物业减值近150亿港元致亏损

海港企业主要有三大板块业务;一是酒店分部,主要运营香港美利、香港马哥孛罗、苏州尼依格罗三座酒店;二是投资物业分部,从事物业租赁;三是发展物业分部,主要在大陆从事贸易物业的收购、发展、设计、市场推广及出售。

5天前,海港企业已先一步披露2022年业绩,期内收入减少75%至11.39亿港元,营业盈利减少95%至2900万港元,股东应占亏损1.97亿港元;若不计入投资物业重估亏损及其它非经常性项目,基础净亏损为1.33亿港元。

这也进一步拉低了母公司整体业绩水平,九龙仓置业2022年基础净盈利减少5%至61.75亿港元,投资物业盈利减少2%至63.46亿港元,酒店亏损收窄至1.68亿港元。

若计入投资物业重估亏损净额148.75亿港元,则股东应占亏损为88.56亿港元,而2021年这一财务指标为盈利43.91亿港元。

业绩如此,不仅有海港企业的因素,更有环境因素和加息因素,九龙仓置业将其总结为:疫情困境加财务成本攀升。

具体而言,主要有四个因素;一是借贷成本增加5亿港元,年利率从上半年度的 1.5 厘飙升至下半年度的3.5厘;二是投资物业组合减值6%,接近150亿港元;三是商场租金处于近期低位;四是写字楼租赁收入下降。

年报显示:九龙仓置业2022年实际借贷年利率上升至 2.5%,主要是因为香港银行同业拆息上升。下半年的年利率为 3.5%,远高于上半年的 1.5%,借贷成本同比增加近5亿港元。

这一点在业绩会上也被重点强调,九龙仓置业董事局主席吴天海表示:“美元加息和港元挂钩,虽然港元相对于美元迟了很多才加息,幅度也没有那么厉害,但是始终慢慢追上来了。”

海港城“逆袭”,营业盈利63.45亿港元

即便如此,在九龙仓置业的业务组合中仍旧有不少亮点可圈可点,如海港城整体收入(包括酒店)增加2%,营业盈利增加7%;商场收入持平,营业盈利增加6%;以及时代广场虽收入下跌12%,但通过成本管理营业盈利增加1%等。

尤其是海港城,是九龙仓置业的营收支柱,2022年总收入81.75亿港元,分别占集团总额的66%;营业盈利录得63.45亿港元,占集团总额的72%。

2022年,海港城透过重整租户及进行创新的市场推广,维持了其购物地点龙头地位。虽然经营环境困难重重,但凭着独一无二的群聚效应及零售管理,租赁需求源源不绝,商场出租率甚至微升至94%。

此块业务的收入和盈利提升,对于九龙仓置业整体业绩的改善,毋庸置疑。直接的体现是,九龙仓置业去年投资物业收入减少2%至106.62亿港元,但营业盈利却增加 3%至86.99亿港元。

进入2023年,香港与内地全面恢复通关,到3月8日已经“满月”,这也是令吴天海对九龙仓置业今年的业绩有了新的期待,但他也指出:“通关后访港游客多了,消费是好了,酒店订房好转。但只是初步变化而已,需要一段时间才可以完全改变。”

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。