从房地产行业共性挑战,理性看碧桂园业绩预告

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

碧桂园披露业绩预告之前，超70家房企的盈利预警，再叠加百强房企销售规模的骤降，已经奠定了一个认知基本面：

2022年，既是房地产行业筑底之年，更是房企业绩遭遇滑铁卢的一年。

体现在数据层面：百强房企销售额约7.29万亿，规模降了四成，基本回到了2015年的水平，千亿房企减少23家，仅剩20家。

截至3月13日，已至少有75家房企披露业绩预告，有43家预亏，预亏额最高的超过200亿元。其中，34家央企、国企和混合所有制企业中有17家归股净利润预亏损，41家民企中有28家预亏。

正是在房企普遍预亏的既定现状下，碧桂园于3月13日公告称，在剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，2022年预期录得归属股东的核心净利润介乎约10亿元至30亿元，股东应占亏损介乎约55亿元至75亿元。

业绩背后的共性难题

行业下行大势之下，碧桂园也难以抵挡，但也因认知基本面的形成，盈利预警发布后外界看待碧桂园更多偏向理性，从中更看到了业绩预告背后的坚守与韧性。

碧桂园预期录得亏损的原因主要有三个方面：一是期内部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；二是对物业项目计提的减值增加；三是外汇波动造成预期汇兑净损失所致。

从中不难发现，此三大因素也是致使其他房企业绩下滑甚至亏损的导火索，即便是头部央企招商蛇口，也因结转毛利下滑、计提资产减值准备同比增加等因素，2022年归母净利润较2021年下降63.36%至55.65%。

一向以经营稳健著称的港资房企，也深受汇率波动困扰，九龙仓置业去年受美元加息影响，借贷成本增加5亿港元，年利率从2022上半年度的 1.5 厘飙升至下半年度的3.5厘，全年实际借贷年利率上升至2.5%。

从此前75家房企的业绩预告中可以发现，项目交付进度慢、房价整体下行、房企以价换量等因素导致结转利润大幅下滑甚至亏损，碧桂园遭遇的业绩下滑因素早已成为房企面临的普遍共性问题。

从碧桂园来看，去年严峻的市场形势对利润表产生了直接影响，开发业务结转毛利率下降，对存货进行了较大额的减值计提，以及受美元升值影响形成的较大额汇兑损失，致使其归母净利润自2007年上市以来首次转负。

但碧桂园核心净利润依旧保持正向，这殊为不易。

自救与成果反馈

相较而言，碧桂园业绩虽有下滑，但难得地还站在核心净利润正向区间，现金流安全，融资渠道也畅通，是行业为数不多受监管部门认可的示范民营房企。

而这一切的背后，与碧桂园的全力自救与不躺平强相关。

2022年，房地产市场遭遇前所未有的挑战，大批民营房企出险，融资渠道受阻，碧桂园董事、监事及高级管理人员却购买公司债券累计金额5999万元；控股股东更是购买债券累计金额32512万元，并提供50.55 亿港元免息无抵押贷款支持碧桂园的发展，向外释放信心。

财务管控上则是压缩一切不必要的支出，通过销售回款、可动用现金管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，短期上进行每周资金计划的滚动铺排；中长期上铺排未来12个月的现金流计划，将可能的风险点都纳入考量并做极致压力测试。

正是这样的精细化的管控，碧桂园才使得现金流保持平稳，守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线，去年到期债券全部如期偿付，成为为数不多的“零违约”民营房企之一；同时，全年交付近70万套房屋，经受住了“交付大考”之年的压力。

（上海·碧桂园铂翠廷，验房师陪同业主收房）

2022年全年，碧桂园实现权益合同销售金额约3574.7亿元，累计实现权益合同销售面积4451万平方米。据第三方机构统计，碧桂园以全口径销售额4643亿元稳居行业首位。

这些努力的成果，也在不断向碧桂园传递正反馈，令其成为仅存的几家受到监管部门和金融机构支持的民营房企之一，据不完全统计，碧桂园2022 年在监管部门支持下共发行公司债合计15亿元，中票合计25亿元，可转债39亿港元，ABS5.2亿元。

此外，自“三支箭”落地以来，碧桂园还持续获得工商银行等10家银行逾3000 亿综合授信支持，去年年底还获得首笔内保外贷融资2.8亿美元、期限3年的银团贷款。

进入2023年1月，又与中国民生银行香港分行订立融资协议，获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资；临近月底时，200亿元中票发行已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企。

融资渠道的畅通，令碧桂园在保经营、偿债务、谋发展等方面有了更大空间。正如其集团总裁莫斌所言：“2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’，这一战让我们更成熟，更有力量去面对今年和未来长远的发展。”

打好2023年“翻身仗”

春节假期后，楼市回暖迹象愈发明显，据统计局1月数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅上涨城市数量36个，较2022年12月增加21城；进入2月，百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正，地产销售复苏已初见端倪。

3月7日，在2023年全国两会第二场“部长通道”上，住建部部长倪虹用“充满信心”来形容房地产，主要体现在三个方面：

一是房地产供需两端都发生了积极变化，住房项目复工率大大提高，售楼处看房量大幅提升，成交量也明显改善；

二是今年1、2月份，全国一手和二手商品房销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价总体平稳，“保交楼”工作扎实推进，房企的合理性融资也得到了改善，市场主体信心正在恢复；

三是购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效；不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。

市场的复苏再叠加自身的经营与基础，使得碧桂园也充满信心，要在2023年打一场“翻身仗”。碧桂园董事会称，房地产仍是中国经济的支柱产业，公司定能抓住市场修复的机遇，践行新的发展模式，继续走高质量发展之路，对碧桂园集团的发展充满信心。