对话朱少平:房价未来不可能大涨,买房一年收益能达3%-5%便是好投资
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出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
“银十”变“金十”,新政满月后楼市成交战绩,正相继出炉。
自926政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,到住建部等五部委打出一套“组合拳”,一手房看房量、到访量、签约量明显增加,二手房交易量持续上升。
尤其是一线城市,继上海、广州、深圳9月底接连发布楼市新政后,新房、二手房成交均实现了爆发性增长,10月成交量增长惊人超预期:
一个月内,北京二手房成交超2.25万套,创19个月以来新高,上海成交达2.37万套,均突破1.5万套荣枯线;广州新房销售翻番,深圳接连出现“日光盘”。
此外,核心二线城市的楼市成交,也增长明显,如杭州、武汉和成都等。
在此背景下,一二线楼市的回暖能否带动楼市止跌回稳,房价是否调整到位,房产是否还是一项好的资产配置选择,未来房贷利率还有多少下降空间?带着这些问题,搜狐财经与经济学家、原全国人大财经委法案室主任朱少平,进行了一场深入对话。
朱少平认为,房地产的财富浪潮已经过去,这半年以来市场一直在筑底,如果政策力度强,筑底时间就会短,3至5个月应该能见到成效,然后房价会在平波状态下慢慢回升,但不会再出现如2015年、2016年那样大幅上涨的情形。
“房市回升是必然的,但不可能是大幅度回升,也不可能是所有地方都回升。一线城市买房没问题,二线城市分地方;三线、四线、五线城市的房子,作为投资要警惕。有一个衡量尺度,凡是人口在大幅流出的城市,最好不要买房。”
他建议不要将房产作为一个单独的、特别极端的投资工具。但一般投资是可以的,当下的存款利率在1.5%左右,如果买房一年的收益能达到3%-5%,便是一个很好的投资工具。
“未来10年至20年,房价肯定是要上涨的。此期涨1倍,甚至还多一点是可能的,当然也要看区域,一线城市的概率更大。” 朱少平指出。
以为搜狐财经与朱少平对话精编
搜狐财经:自926政治局会议后,推动房地产止跌回稳成为主旋律,住建部提出房地产已经开始筑底,您认为市场目前筑底了吗?
朱少平:当然在筑底,这一段时间都在筑底。
改革开放以来,中国经历过五次财富浪潮,第一次是下海,第二次是股市,第三次是房市,第四次是互联网,第五次为数字经济。
其中第三次浪潮是房地产,财富浪潮没来之前价格是平波,但浪潮来了之后就直线上涨,一年涨几倍、甚至几十倍,从1980年到这一轮房市,房价最高时涨幅达300倍,1985年到高点的涨幅为150-200倍,1995年到高点是80-100倍,2000年是10-20倍,2010年是两三倍,涨幅越来越小。
如果没有疫情以及强调控,房价可能还会向上窜一下,之后到达拐点,然后进入回稳阶段。但疫情叠加房地产调整,市场提前进入拐点,房价开始下降,从全国来看,下降幅度在10%至20%之间。个别地方跌的多些。
即使没有一揽子“止跌回稳”措施,市场也在筑底;这些政策出台后,筑底会更快些,回升力度更强一些。我认为,这半年以来市场一直在筑底,但在央行、住建部和财政部等相关部门采取措施后,市场筑底的速度要更快一点,回升力度更强。
搜狐财经:您认为市场筑底需要多长时间?
朱少平:我认为一两年应该可以。如果政策力度强,筑底时间就会短些,3至5个月应该能见到成效,这个成效是指房价不再大幅下跌,在底部慢慢稳下来或少跌一点,然后在平波状态下慢慢回升,但还想如2015年、2016年那样上涨比较难,很快大涨起来基本不可能。
个别城市涨的快一点、多一点有可能,但全国普涨很难,因为全国住房需求已相对饱和,还有一部分人是租赁,尤其是年轻人,理念已经发生变化,很多人选择租房生活。因为房价太高,买房会降低自身的消费水平,有的降低一半甚至三分之二。
在此背景下,房地产市场回升的力度与速度,想要太高或太快很难实现。
中国房地产市场筑底周期与其他国家不同,不具有可比性,筑底周期不会长至5-7年。我们的房地产市场回升,遵循三个逻辑:一是需求;二是新型城镇化,2023年末我国常住人口城镇化率达66.16%,未来城镇化率可能要达到80%-85%区间;三是公共服务均等化,教育、科技、卫生、文化、交通和医疗等如何实现更高程度保障、服务到每一个人,如果住的太分散很难保障,服务均等化要求居住越集中越好。
未来,我们的城镇化还会有一个比较大的提升。所以,房地产未来的发展,从行业来看没有任何问题,只有夕阳的企业,没有夕阳的产业。
但房价的上涨,不能一概而论,有的城市可能会涨的多一点,大多数城市不会涨得太高。
搜狐财经:房地产近期出台一揽子政策后,一线城市10月成交量大涨创新高,出现回暖信号,您认为这能带动楼市止跌甚至反弹吗?
朱少平:一线城市成交量大涨,带动楼市回升是毫无疑问的,但是回升多少呢?典型如2015年,一位清华教授说明年房价要大跌,但实际2016年许多城市房价暴涨,我认为以后这样的涨幅几乎不会再有了,小幅上涨或下跌都有可能。
未来,不要把房产作为一个单独的、特别极端的投资工具,一般投资是可以的,比如将钱存在银行,当下的存款利率为1.5%左右,如果买房一年的收益能达到3%-5%,便是一个很好的投资工具。
房市回升是必然的,但不可能是大幅度回升,也不可能是所有地方都回升,所以一定不要将房地产作为一个极端的投资工具,要抱着一个平和的心态,如果没有其它选项,选择投资一套好房子是可以的,特别是那种又住又投资的。
但三线、四线、五线城市的房子,投资要警惕,有一个衡量尺度,凡是人口在大幅流出的城市,最好不要买房,但如果又住又顺便投资,也是可以的。
搜狐财经:从您的角度看,现在房价调整到位了吗?从目前的形势看,您还建议买房吗?
朱少平:现在90%的人都有房,虽然有些人是小产权房,还有部分是租房的,但这个比例很低。
至于当下是否适合买房,首先要认清买房干什么用,正常的房价上涨无可厚非,成本增加、通货膨胀,房价应该涨,但是应该涨多少呢?正常的上涨,扣除成本之外,能够带来10%左右的利润是可以的,如果有投资和投机者“炒房”,就很难把握了。
如今已不适合“炒房”了,经过30年左右的大幅上涨,房地产财富浪潮已经过去,应该回归正常了,此后的房价涨与跌,均是正常的市场供求状态。过了浪潮之后,大幅的上涨或下跌,不会再发生。
总体来看,一线城市买房没问题,二线城市分地方。总体而言房市变化就是三句话,一是需求,二是新型城镇化,三是公共服务均等化,未来的人口会相对越来越集中,越集中的城市保障程度也越好,这就是房地产市场的底层逻辑,未来房价在正常波动之下,上涨主要围绕这个逻辑。
搜狐财经:长期看,房产还是一项好的资产配置选择吗?
朱少平:房产肯定是一种投资标的,也是一种资产配置杆的。但对不同人,比例有所不同。总之不能再带过去那种暴涨心理去配置,期望在房子上赚暴利的机会可能很少;总体一年能涨5%、10%,就很好了。
未来10至20年,房价肯定还要涨1倍,甚至还多一点都可能,当然也要看区域,一线城市的概率更大。总之记住一个标准,人员在大幅流出的城市或地区,要尽量回避;人口大幅流入的可以适当关注,更重要的是不要抱有太大的欲望。
搜狐财经:推动市场止跌回稳“组合拳”中,住建部提出通过货币化安置等方式,新增100万套城中村和危旧房改造。对于这一轮棚改和货币化的安置方式,您怎么看?
朱少平:我们国家有14亿人口,100万套按照一家3口人算,才覆盖300万人群,所以并不多,但它是一个很有效的措施,很多城中村确实需要改,但也牵扯到利益问题,拆迁补助给多少合适。
我认为这项措施很有必要,但最好不要过度去做文章。从正面来讲,既能解决城中村居民的住房问题,也能改善城市的市容市貌。至于货币化安置选择现金补助,还是房票安置,其实都差不多,不同人有不同的感觉,即使有些人拿到补偿款,不买房去租房住也可以,政策可以刺激、引导,但不宜强迫他买房。
搜狐财经:各地政府正在“收储”存量商品房用作保障房,对此您怎么看?
朱少平:“双轨制”好事情,有一部分人是高收入群体,以及中等收入的普通人;还有一部分是低收入人群,对于普通人和高收入者,住房完全市场化没问题,但对低收入者的住房必须须有保障,保障房便是解决方法。
从福利租房、廉租房、公租房到经济适用房、两限房,再到如今的配售型和配租型保障房,一直在采取措施找更好的解决路径。我个人认为,公租房是比较好的方法,租金水平为市场价的60%。
保障房从哪里来?主要还是由国家来筹建,但很多城市的房屋过剩,各地政府从开发商手里“收储”存量商品房也是可行的,按照合理的价格收购一部分用于保障房,也能解决部分开发商的难题。
每年新增人口几百万,每年最起码需要几百万套房子,这种需求一部分来自于市场,一部分来源于国家保障。所以在未来30年,“双轨制”会一直存在。
开发商可能当初拿地成本高,对于“收储”价格有争议,但一定要认清现实,收购价能实现保本微利即可,不要指望实现高溢价卖出。
搜狐财经:对于构建房地产发展新模式,以及地产行业的后续走向,您有何思考?
朱少平:只有夕阳的企业,没有夕阳的产业,房地产行业未来没有任何问题,目前城里人均住房面积43平方米,农村人均65平方米,未来这个面积可能还会再大一点,但更重要的是房子的舒适程度,如智能化,这是未来的发展方向。
同时,我们每年至少有10%左右的人需要改善住房。现在我们是14亿人,城镇化每年大概1-1.5个百分点,这意味着每年有1000万至1500万人进城,按照每人45平方米估算,需要6亿平方米住房面积;此外,还有10%的人住保障房,8%的人住小产权房,这些问题未来都是要解决的,房地产行业未来还会有大的发展。
但现在有一个问题,就是房地产企业太多了,我们大概有9万家房企。未来5年至10年,房地产公司至少出清50%,甚至更多。房地产行业未来发展空间还很大,但是对各房企就不一定了。
如果没有一个好模式,没有好资源的房企,建议赶快变换赛道,寻找其它方向。长远来看,9万家房地产公司,未来幸存最多不会超过2万家,剩余就慢慢被并购或者关闭、破产。
当然,这个过程不可能一蹴而就,时间不一定。如果一家房企有几万平方米卖不出去,或者有大量库存,需要赶快想办法,这样的房企先不要考虑拿地了,除非是经营特别好,否则不建议着急拿地。房地产行业未来还有大发展,但每年的需求没那么大。
至于房地产发展的新模式,究竟是什么样子?现在还在探讨中,至少我还没看到一个新的更好的模式。
现在最大的问题就是房子卖不出去,主要还是因为消费不足,消费不足不是没有欲望,而是有欲望没钱,棚改货币化安置不会带来太多需求,我认为一定要有一个新方法,
搜狐财经:保障房批量入市会不会冲击商品房市场?
朱少平:不会,它一定有个范围,把范围划定就没冲击。
搜狐财经:对于年轻人而言,您认为当下还有哪些财富机会?该怎么参与或抓住?
朱少平:下一波财富浪潮是数经济。改革开放以来,我们一共经历了五次大的财富浪潮,第一次是下海,第二次是股市,第三次是房市,第四次是互联网,目前是第五次,是数字经济。
数字经济的财富效应可能超过前四次,就看大家如何把握。
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