开年人事“大换血”,房企压力爆棚?|| 焦点

原标题：开年人事“大换血”，房企压力爆棚？|| 焦点

今年前两个月，近60位房企高管发生职位变动，不过，在人事变动上，头部房企与中小房企的目的不太一样。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创排名前列

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

编辑助理：苏欣然

2020年初始，房地产行业迎来一波大规模人事调整。

2月24日，碧桂园控股（02007.HK，以下简称“碧桂园”）宣布公司今年首次大规模人事和组织架构调整，共涉及超过20项总部部门、区域公司的合并、裁撤，并伴随集团、区域30多名高管的岗位变动。

知名地产分析师严跃进对无冕财经表示：“疫情冲击下，今年上半年行业降温不可避免，必然会给房企带来一定的经营压力，年初房企高管的频繁换防也说明了这点。”

进入2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，以及业绩上涨乏力，规模房企主动进行组织人事的调整，既是对行业深重危机感的积极应对，亦折射出行业波动下房企们愈加强烈的“求生欲”。

大房企们人事大换防

2月24日晚，碧桂园内部启动一次总部与区域人事大换防，主要内容涉及总部部门合并、区域公司划分， 38位高管获得新任命，涉34位高管免去原职。

此次调整涉及集团和区域两个层面。

碧桂园总部将投策、设计两个核心中心进行合并，成立投资策划中心，进一步精简结构；区域层面则将部分业务规模偏小的、地域邻近的区域进行整合，比如，上海、沪苏合并为沪苏区域，山东、鲁北合并为山东区域等。调整过后，碧桂园家共减少14个区域，剩下55个区域、指挥部。

与总部、区域架构调整并行而来的，是人事调整方面的较大波动。

此次区域和人事换防涉及30多位高管的职位变动，其中多位高管只涉及岗位变动，职级上没有变化，且多为集团与区域的岗位轮换。比如，原湖南区域总裁黎晓林改任人力资源管理中心总经理、原成本管理中心总经理黄宇奘改任安徽区域总裁等。

碧桂园此次人事换防早有迹可循。在去年10月碧桂园管理会议上，集团总裁莫斌就曾表示，要全面落实集团和区域间的纵向轮岗，关键岗位可以采用公开竞争制；对于高管团队，“没有一线经历的必须下到一线。各级轮岗必须做实，不允许蜻蜓点水”。

“碧桂园此次调整属于区域间的资源整合，有利于扩大管理半径，进一步提高管理效率。”严跃进对无冕财经表示， 每次行情变动下，碧桂园都会作出一些调整，具有一定的行业代表性。

发生大规模人事变动的也不止碧桂园一家。

▲部分房企高管变动情况。

据“新浪乐居”消息，继2019年区域人事大换防后，2月12日，绿地再次对中层管理人员作出职务调整，且本次涉及的人员和区域更多。

具体而言，绿地本次人事调整涉及范围超过绿地全部17个事业部的半数，其中有8人被提升，7人被进行免职处理。此外，绿地还对7人进行了职位调降，对3人给予了6个月考核期。

对于此次变动，绿地表示是公司每年对区域管理层考核下的人事调整，考核标准分为利润、回款、ROE（净资产收益率）、销售额四个方面。在业内人士看来， 不同于2019年以来的区域负责人换防，本次调整更像是集团每年的论功行赏。

以业绩导向的调整体现在本次人事变动中。以绿地2019年的业绩为依据，其中，8家区域事业部业绩超200亿，如绿地香港、西北事业部、浙江事业部，而这三个区域的相关管理层，都出现在了此次人事调整的晋升名单中。

另据“蓝鲸房产”消息，近年来业绩持续下滑的事业二部、传闻将山西项目转交西北区域的中原区域事业部，都有部分管理人员级别遭到下调。

业绩按照既定快车道行进的央企中海系，也在2月突迎一波人事调整。2月7日，中海集团旗下三大上市平台中海地产、中国海外宏洋集团（00081.HK，下称“中海宏洋”）、中海物业（02669.HK）同时发布公告，披露一系列高管变更事宜。

中海地产公告显示，全面掌舵“中海系”近一年后，颜建国辞任包括中国海外发展行政总裁、中海宏洋与中海物业董事局主席等在内的共计9个重要职务，只保留中国海外发展董事局主席和中海宏洋非执行董事这两个职位。

颜建国卸下的行政总裁由中海地产副总裁张智超接任，执行董事罗亮升任董事局副主席，庄勇升任董事局副主席及执行董事。现年40岁的张智超成为中海地产历史上最年轻的行政总裁。

中海地产在公告中称此次人事变动解释为“提升企业治理水平”。涉及此次人事换防的一位不愿具名中海系高层亦对“排名前列财经”表示，“ 这次人事变动力度的确有点大，各种解读都可以理解，主要还是基于提升公司治理水平的考虑。”

焦虑与变革

在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业已告别高速野蛮增长的时代，换挡到中速重质阶段。

自2019年始，从大房企万科、融创、保利到中小房企融信，频传企业内部组织调整。进入2020年，叠加年初新冠肺炎对销售的直接冲击，房企面临的市场环境更为严峻。克而瑞数据显示，受疫情影响， 2月百强房企单月全口径销售金额环比降低43.8%，同比降低37.9%，超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降。

▲百强房企销售金额变动，图片来自克而瑞。

作为行业龙头的碧桂园，也不得不面对规模增速平缓、利润预期降低，甚至“黑天鹅”来袭后的可持续发展问题。据碧桂园3月6日披露的2月经营数据显示，2月份实现权益合同销售额约209.2亿元，同比减少49.97%，1-2月实现权益合同销售额约538.4亿元，同比减少28.1%。

过去的2019年，碧桂园内部一直在进行自上而下的组织架构调整。2019年初，碧桂园宣布成立以来较大一次规模的高管调动，率先对集团6个中心负责人进行梳理、更换；2019年下半年，碧桂园又针对品牌营销中心，进行营销大区、区域营销架构和职能整合。

对此，业内人士认为，这既为了适应机器人、农业等新业务的需要，又是针对行业业绩上涨乏力的应对举措。面对突如其来的新冠肺炎疫情，这样的调整亦被认为是为抢跑市场而铺路。

于绿地而言，人员调整背后对业绩突围的渴望更为强烈。2019年，绿地控股全年销售额定格在3880亿元，离4000亿元目标仍差一步，这已是其连续两年业绩不达标。

早在2019年，绿地9个区域管理总部已经有超过一半发生了负责人的变更。“ 首先要改善制度，改善制度还不行就换人，通过换人来增强新的动力，这是常规的做法。”在2020年首场媒体交流会上，张玉良如是表示。

对于绿地频繁的人事调整，严跃进对无冕财经表示，绿地目前的经营压力较大，之前绿地湖北武汉项目“华中排名前列高楼”停工的事件对绿地打击不小。当前，武汉又爆发疫情，对绿地影响更明显。况且，绿地的项目以商业办公楼盘为主，在当前背景下，既没有租金收入，还要承担物业管理成本，其经营压力可想而知。

▲绿地控股去年经营状况。

中海地产的人事大“换血”，则因2020年的开局不利留下悬念。

自颜建国掌舵以来，素来求稳的中海地产也开始强调扩大销售规模，大改前任保守的拿地风格。2019年，中海地产拿地金额过千亿，仅次于万科、碧桂园和保利，并以3771.68亿港元的销售额完成此前定下的3500亿港元年度销售目标，2020年只需达到约6%的增幅即可完成目标。

严跃进表示，这次人事调整，跟中海整个管理层新老更替有关系，从选拔上来的人看，包括80后也掌握了比较大的经营权，这不仅是在为中海注入新鲜血液，也是在逐渐放手具体的经营权。

然而，3月5日中国地产公告显示，2月份该集团及其合营公司及联营公司的合约销售金额约为126.66亿元，已售楼面面积约为70.66万平方米，同比分别减少约29.2%及36.1%。在此背景下，刚刚走马上任的年轻高管压力不小。

地产主业之外，房企多元化业务转型也相应带来人事调整。比如，碧桂园此番人事调整中，碧桂园的农业、机器人及碧优选多元化板块的高管发生了变化。

深圳房地产观察人士徐枫认为，绝大多数房企都在寻求转型，原有业务收缩、调整，新业务上线，也会带来人员的离职和变动，这一过程不可避免。

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