李宇嘉:春节楼市,传递出不一般的信号!

焦点财经Focus 2023-01-29 17:01:23
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发现几个现象

本文作者:广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

NO. 1|壹

2023年春节,更关注回家过年、阳康、父母健康、旅游和电影等,对楼市的关注比较弱。克而瑞统计,重点40城春节新房成交同比下降14%,相比2019年下跌32%;诸葛找房统计,重点15城春节新房成交同比下降58.4%。“0供应、0成交”城市很多,比如厦门、杭州、广州。

可以说,2023年春节,应该是对楼市关注非常弱的一个春节了。

为何?疫情三年,人们开始明白,过去生活中有太多的泡沫、浮华。而且经常为这些泡沫而兴奋忘情。但那些没值多少钱的鸡蛋和牛奶、价格不算贵的肉、生病能有及时获得的药物和就医,才是最需要的,而不是那些泡沫和浮华。

当然了,生活还要继续。疫情憋了三年,甫一放开,大家都开始撒花儿外出。1月27日,文化和旅游部测算,春节假期全国国内旅游出游同比增长23.1%,恢复至2019年同期的88.6%。外出的路径也很清晰:要么回来家过年,看望“阳了”的父母;要么就出去旅游度假。

所以,越是热点的城市,新房成交越少!平安证券的统计,春节假期7天,30大中城市商品房日均成交面积0.57万平方米,约为2022年春节同期的18%、2019年春节同期的20.3%。

这种情境下,开发商也没有供应的积极性,大多数城市新增供应为0。一来,开年营销业绩压力不大;二来,年前集中“阳过”,高危的营销条线人员相继倒下了,干脆早点儿放假;三来,“政策全力扶持,但需求仍旧疲软”,现在不是推盘的好时机,等到“小阳春”再说。

关键是,人都走了,卖给谁?当然,一些价格倒挂(低于周边二手房价)的项目,还是有些客户的。

NO. 2|贰

但是,二手房市场貌似有点波澜。贝壳50城二手房“带看量”,较2022年春节提升28%。成都、重庆二手房“带看活跃度”比去年春节分别提升1.5倍和1倍。珠三角重点城市二手房市场回升也较为明显,惠州、东莞及佛山春节期间带看量较去年同期翻倍,深圳增幅也达86%。

图:贝壳50城二手房景气指数周度走势

前期二手房降价幅度比新房大,很多房源“一降再降”,很多意向买房的人都在“等等看”。但现在,尽管挂牌价、成交价还在历史最低位,但政策开始明朗,资金成本也很低,看了很久的房源,业主不愿意继续降价了。于是,持续观望的买家开始入场,意向买房的也开始看房。

简单讲,入手二手房的,或近期想入手的,就是确定要买的,看了很久,认为意向的房源,价格可能不会跌了。

不过,二手房挂牌量还在增加。相比去年年中,目前大多数城市二手房挂牌量增长了30%左右,且在售房源量均创历史新高,很多城市挂牌量超过2年成交量。整体看,热点城市二手房市场在探底,但考虑到购买力休养生息、供应海量压顶,二手房市场将继续在低位徘徊。

但细分市场呈现出了异动!

比如,热点城市中心区大户型优质改善房源,学位房等等,成交量增加,价格开始止跌了。这类房源供应缺乏弹性,具有稀缺资源,买家受疫情影响小,具有改善住房的能力和动力。不过,非中心区或外围新区,二手房市场依旧疲弱,春节期间人口外流更多,市场很冷清。

但总体来看,二手房市场仍旧疲软,还在下跌中!

NO. 3|叁

既然返乡的人多了,“返乡置业”也有一定提振。

《2023春节假期消费趋势》显示,返乡潮带动了返乡消费,三线及以下城市消费额比去年春节涨幅近20%,涨幅超过一二线城市,便利店使用线上支出消费金额同比增长20%-30%。根据克而瑞的数据,35个城市春节期间合计有96个热销项目,其中63个位于三四线城市,占比66%。

从新房市场看,一二线城市不及三四线城市

返乡置业的主要有几类人群:一是,过去三年留在就业地过年,积累了部分返乡置业的需求;二是,希望给父母改善居住环境,降低疫情冲击,或更方便照顾父母;三是,看到有政策红利(比如利率降至3.8%,“低收入”、大折扣、送车位等),从而激发出买房意愿的。

但这只是短期内外地人带着资金回来买房,而本地购买力、购买意愿仍非常疲软一方面,本地人多数有2套房;另一方面,建筑业、房地产、前期线下消费不振,就业和收入受冲击。返乡置业,集中在几个劳务输出大省,比如苏北、安徽、湖南湖北、江西等省份的三四线城市。

另外,这些城市二手房市场更疲弱,多数房源很难卖出去,甚至无人问津(特别是在县域)。导致本地想要换房的人群,由于手上的房子卖不出去,又没有多少积蓄,换房需求难以实现。这次回家发现,三四线楼市的流动性越来越差,每况愈下,真的成了“不动产”了。

NO. 4|肆

总结来看,调研春节楼市,发现几个现象:

一是,对楼市的关注度迅速下降。首先,房价屡屡下跌,哀莫大于心死,不想关注了。其次,低能级城市“感染高峰”在春节前半个月,无暇关注。最后,改善为主,但房子卖不出去,关注也没用。

二是,老年人的居住环境亟待改善。留守老人或落单老人,面对阳了以后的“沉默性缺氧”,如果没有子女或社区的及时救助,将处于非常危险的境地。由此想到,这些年我们建设了很多房子,硬件还算过得去,但社区和物业管理等“软件”跟不上,难言高质量发展。

三是,房子的流通性明显下降。回乡发现,多数人在上一轮棚改期或更早买房,现在都有改善的意愿。但即便降价出售,手上的房子也卖不掉,甚至干脆无人问津。春节物业放假,很多小区垃圾成山、电梯坏了无人修理,车乱停乱放。这意味着,存量房供应效率并不高,后期的维护、物业进驻、配套设施及时修缮等,都跟不上,这是当地楼市稳定的最大障碍。

四是,有改善住房的诉求,但缺乏信心。春节假期和亲朋好友聚会,大家都希望疫情后经济社会回归正常,尽快回到奋斗创造美好生活的场景中。前几年排浪式地买房,现在到了换房、改善居住的又一个“排浪式”住房消费的高峰。记得疫情前几年春节,大家都信心满满地谈论,要在哪里买房。现在,大家谈到房子,都说计划要换哪里的房子,但信心非常弱。

近期,各地发布“稳经济一号文”,把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架之中,这没毛病。我认为,目前最重要的,还是修复市场的信心和预期。政策不应直接着眼于楼市消费,而是通过加大低收入和困难群体的兜底保障,完善补充社会保障,推进保租房等供给侧改革,创造更多就业岗位,完善失业救助,公建配套同步供给,夯实楼市需求的基础。

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