9月,重庆房价要跌?楼市的六大真相曝光…

今年6月以来，重庆调控加强、贷款利率上调、变相降价……该买还是该卖？大家都觉得看不清了。

9月，重庆主城将迎来大量楼盘面市，新开盘预计将达到166个，约2.2W套（数据来源：铭腾机构）。

如此大量新盘，在现今凉凉的楼市下，将迎来最寒冷的“金九银十”吗？刚需还在继续等待吗？

今天重庆地产NEWS团队就用一张被业内人讨论却没得到广大买房人关注的“重庆土地成交热力图”，结合近年重庆地产实操经验，用直白的方式为大家看懂重庆楼市，哪些有机会，哪些有暗坑，哪些千万别入，且听我们一一剖析。

（来源铭腾）

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“北进”的号角仍在高歌猛进， 

预计3-5年内都不怎么会改变。

≥90万方，北部四大新区全面开花！

从图上可以看出，今年开发商所追捧的排名前列梯队还是北区：以蔡家，水土，空港以及中央公园为主。大面积成交的土地都是在北区。未来这里还会有大量的住宅面世。“北进”还会持续几年。

蔡家跟中央公园大家都比较的熟悉了， 这里我们来看一看水土以及空港工业园区。

1：水土

水土已经有部分的开发商开启了整体的布局与规划，前期低地价切入，做高品质型产品，溢价空间相当明显，良好的利润率自然吸引更多开发商的逐鹿。

（来源锐理）

其中最典型的代表为：

其排名前列批卖的项目还算不错，用好的设计跟理念带来了不太一样的市场效果（总价都不算太低）。

但是水土的劣势也比较明显：目前较为偏远， 交通不便。配套比较的缺乏等。

2：空港

（来源锐理）

空港目前在售的项目较多，以空港新城为主，其中不乏一线开发商及大型项目：蓝光、中国摩，桥达，招商等。

但大多以“中央公园东”为噱头，事实上确实靠着这个口号跟房价，吸引了一大批购房者慷慨解囊去支持。

其中比较典型的是：蓝光的项目

版块模式：良好的规划配套—众多开发商联合拿地（共同宣传-减少风险）—排名前列波吃到了螃蟹—后续拿地高涨—持续不断的作品面世—源源不断的购买。形成了一个闭环。

而从目前北区的项目来看，未来的几年依然是卖房的大户，为了解决这批房源，开发商的重点可能还会放在宣传上面。

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西永的特例难以复制

60-90万方，西永一支独秀还是文旅城一家独大？

西永再次新登上了舞台， 除了“科学城”的规划里面， 还有一个很重要的原因：

一个超级大盘的横空发力——融创文旅城。

当万达将项目卖给融创以后， 这个楼盘仿佛开了挂一般，基本上每次热销都有它，货多加上去化快，是主城热销楼盘TOP10的常客。

（数据来源：领域盛景）

它热销有一个较大的原因就在于：中介的大力推荐， 特别是X家。

而它有一个较大的问题：里面的投资客过多，且后期的放盘量巨大， 以后将会是一个二手房的重区， 投资需要去考虑。

而这样的项目，我相信只是一个个例，要想复制的难度极大。

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30-60万方，南区、西区的涅槃？

巴南：我们前面也说过，越来越多的开发商集体入住，以巴滨路为代表的一批品质楼盘，宣告了 巴南2.0时代的来临。

但值得注意的是，巴南不出意外，未来也是南区的一个供地大户：

（来源熙依评楼）

而目前巴南主打的就是：性价比。刚需上车的优选。而后期大量的土地供应，大量的新房面世将加深这一冲击。

杨家坪：今年上半年的“滩子口”至今无人可破， 赚足了一波眼球， 后续荣安将如何打造该地块，也是我们所好奇的。毕竟“面粉”已经十分的贵了。

大渡口：跳蹬，华岩开始慢慢的加速，“伏牛溪商圈”已经提出来了。

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受土地供应量的影响，

核心区逐渐退出了新盘市场

土地供应量的影响。核心区逐渐退出了新盘市场，但二手依然十分的坚挺。

目前的核心区域，土地的供应量愈发的稀少，基本上没有大块的土地用作于开发，逐渐退出了新盘市场。 

但核心区域的二手房市场依然非常的坚挺，例如源著天街附近。

（平均3天卖一套， 一天超过20组客户的带看量）

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价格体系开始逐渐的形成，

未来泾渭分明

以今年上半年的市场表现来看， 重庆的房地产价格体系已经初现端倪，不排除未来会有进一步拉大的局面：

1：刚需上车的盘主要集中在南区，西区。

 以巴南跟大渡口居多，例如：恒大新城， 荣安林语春风，中交锦悦，等价格在11500元/㎡左右；

2：中等价位南北区都有。

例如：世贸璀璨天城，均价15000元/㎡，以及一些比较特殊的新盘，例如：保利观塘（一二手倒挂），中交中央公园（低于周边市场价）。

中交中央公园这次高层开盘的均价大约在套内14000元/㎡左右（清水），而周边的价格均价套内20000元/㎡（精装修），价差比较的明显。

3：高等价位的主要集中在一些新区，礼嘉，悦来生态城，中央公园等。

普遍的环境好，配套也行，未来值得期待，但就是价格也高。基本上精装修都上了20000元/㎡大关。

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购房者的选择逐渐增多，

选择愈加困难

有一个潜在却无法被忽略的问题在于，重庆的二手房挂牌量也随着市场的发展而逐渐增加，许许多多的购房者会无比的纠结：

核心区域的房子：交通配套好，但是小区的外立面跟环境就很让人揪心。

新区的房子：外观设计，小区品质不错，但是就是价格让人高攀不起，再加上市场上声音众多，更是让人无法分辨真假。

2019年的“金九银十”，依旧是渝北跟巴南的主战场，二者面世的项目相差无几，但去细看的话，其实二者并不冲突

巴南以刚需客户为主，目前可以说是主城区首付较低的上车区域，而渝北主打的是环境，品质和改善需求。

到底谁会在这个“旺季”胜出呢？我们拭目以待。

（数据来源铭腾）

小小的一张图，却说明了很多的道理跟逻辑，我想这才是购房者所希望看到的真正有用的分析。

如果你也有这方面的疑惑，欢迎点击再看并给我们留言。

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