孙宏斌上岸触手可及

作者 | 龚婉玲

出品 | 焦点财经

债务问题出现后的第7个月，融创迎来了新转机。12月9日，融创连发两份公告，一份是迟到了9个月的2021年财报，另一份是境内外债务重组进度。

孙宏斌交出房企自救的“参考答案”，也给行业带来信心，市场对融创的预期变成“活下来了”，熬过了冬天，上岸触手可及。

焦点财经获悉，2021年，融创全年合同销售额5973.6亿元，与榜单机构的统计相差无几，排名销售榜TOP3。

收入1983.9亿元，毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元。因各类计提减值达520亿元，剔除减值影响后的核心经营利润约为125.7亿元。融创中国在2021年过的不容易。

负债方面，负债总额为10518.81亿元，流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元，现金余额为692亿元。最要命的是一年内需要偿还的流动负债就有9379亿元，其中金融机构一年内到期的短期负债就有2351亿元。相比账上的143亿元的可动资金以及流动资产的可变现情况，负债压力可谓极大。

21年下半年起，融创基本停止拿地，新增权益土地储备1774万平米，新增货值约1944亿元，不过土储量还算充足。截止去年年底，权益土地储备约1.6亿平米，货值预计1.77万亿元。哪怕融创就此不拿地了，这个规模都够卖上好几年的。

在资管公司和金融机构眼里，对融创的优质资产还是认可的，在长三角、西南区域也有不少优质项目；融创也一直在积极自救，去年下半年以来，甩卖了多个资产及时回血了300亿元，又连接出手文旅项目的部分股权。

在年报中，孙宏斌相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定。也坦言面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。

“本集团将深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。相信随着中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，依托坚实的资产质量和多年累积的竞争优势，本集团将再接再厉、全力以赴，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。”

在年报发布的同时，融创也发布了关于境外债重组重大进展的公告。

据悉，融创中国本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务中，30至40亿美元的债务及股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，债权人转变为股东；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据，比之前谣传的展期9年要好点。

如果上述重组计划得到债权人的同意，一旦重组成功，融创未来数年的流动性压力将得到极大的纾解，财务表现将会得到极大的改善。

融创已与境外债权人及境内公开市场债券投资人积极磋商债务展期事宜，并已达成展期约49.7亿元；另外，其与境内其他贷款人积极磋商借款展期事宜，并已达成展期约259.6亿元。

据此，融创中国已达成境内外债务展期约309亿元。

按照融创财报的预计，集团连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元(该金额为偿付项目层面债务后的现金流，且未考虑酒店、商业、乐园等持有物业变现的资金流入，截至2021年末，该资产的账面价值约为1300亿元)，其预测现金流总额中约20%可用于集团境外实体偿债。

融创也在考虑出售部分资产，包括国资的项目入股，以进一步减轻现金流压力。在未来7年或更长时间内，集团将视市场情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产（ 如有 ），预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。

日前，中国华融、浦发银行、中信信托与融创就上海董家渡项目完成股转交易，此项目将获注资超120亿元。

组织架构方面，在获得外部金融机构的纾困资金后，融创也在对内部架构进行精简，更多聚焦在一线业务和项目。新成立了三个"中心"，地产经营中心、资本与金融中心、资产运营管理中心，一个负责地产经营业务、一个负责融资与相关股权管理、另一个则主要是承担持有资产的业主管理职能。

今年前11个月，融创以1611亿元的销售额排在全国第十，是碧桂园、龙湖之外，前十里少有的民营房企。累计交付约15万套，交付量保持行业前三，融创多个城市项目也已累计获批纾困资金超百亿。

如果把目光移到更宏观的层面，“金融16条”等政策陆续出台，地产业迎来信贷、债券、股权三重利好，支持房企多渠道融资，提供保交楼配套融资，融创债务重组进展迅速，有望成为继富力、龙光之后又一家完成重组的房企。

“黑铁时代”总会来，当它真的来了，在关键时刻做出正确选择的出险房企，才有资格拿到下一个阶段的入场券，走入全新的光景。